5月8日，易居房地产研究院发布《2019年一季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2019年一季度，个人房贷余额同比增速回落至17.6%，连续8个季度回落；全国居民购房杠杆率为31.7%，环比小幅上行。

易居研究院研究员沈昕表示，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。　　目前来看，当前全国居民购房杠杆率连续8个季度下降后有所回升，但在短期内全国性调控政策不会放松的情况下，预计2019年全国居民购房杠杆率不会大幅上升，小幅震荡的可能性较大。

易居房地产研究院的报告分析了个人住房贷款余额走势。从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。

观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。　　

回顾过去13年数据，个人住房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。　　2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。

2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升,加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%。

2017年二季度，个人房贷余额同比增速回落30.8%，此后7个季度继续保持回落态势，2018年二季度以来回落速度有所趋缓。

2019年一季度末个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长 17.6%，增速比上年末低 0.2个百分点。　　二季度来看，预计短期内全国性的调控政策不会放松，个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。　　

易居房地产研究院的报告分析了个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2019年一季度，个人住房贷款余额新增11200亿元，环比增长29%，同比增长17%，房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高，目前绝对值仍处于历史较高位。

观察历史数据，2016年四季度以来，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年前三季度连续反弹，四季度下降至8700亿元。　

2019年一季度个人住房贷款余额新增额反弹至11200亿元，这是由于央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷意愿较强。　

从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2019年一季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为19%，较上季度下降10个百分点。

从绝对值来看，该指标已经回到2016年初水平，但仍高于2008年以来平均值较多，说明房贷部门去杠杆未来仍有空间。　

报告将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

数据显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。　　观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行，2019年一季度再次小幅上升。

一季度居民购房杠杆率上行主要有以下三点原因。其一，央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快。

其二，全国首套房贷利率自2018年12月以来连降4个月，居民贷款意愿增强。其三，一季度除部分一二线城市外，全国大部分三四线城市楼市降温，一季度新建商品住宅销售总金额同比增长7.5%，比去年同期回落3.8个百分点。　　

比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。

2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。

2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。7.31政治局会议后，市场明显降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。　

2019年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。一季度70城二手房指数上行，主要是部分一二线城市出现“小阳春”行情，全国大部分城市还处于降温趋势中。

4月中旬，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。随着政策环境的变化，预计2019年二季度70城房价指数环比涨幅可能会出现盘整。