相比几年前高位站岗的业主来说，这两年一批低价接盘的业主真的是上天眷顾的幸运儿。

南小寓观察到，去年，不少纯投资客开始转战二手公寓市场，南小寓的粉丝当中就有人花了100多万买下4套公寓，每年收租将近9万。他坦言，冲着租金回报率而买，打算长期持有，较为理性。今天，南小寓给大家分享他的置业故事。

这位粉丝跟南小寓说，他去年买下的4套公寓分别是3套万达茂公寓和1套苏宁紫金嘉悦公寓，全部带租约，相当于交房的那天就收租。

他所买的万达茂公寓面积段在45平左右，所选择的都是中高楼层，带装修，家电家具也基本齐全，以总价30-34万之间买入，3套100万左右。

苏宁紫金嘉悦买得是1套30平户型，总价也是30万出头，总共花了140万不到。

这位粉丝是个纯投资客，早些年买住宅吃到了房价增值红利，眼瞅着这两年二手住宅价格下滑严重，又找不到其它稳妥的投资渠道，索性转战低价公寓市场，吃租金红利。

根据他提供的租金，我们简单算算租金回报率。4套公寓的租金（含物业）在1900-2000元 /月，一年租金为9.5万左右，减去物业费7000元左右，净得租金8.8万左右。

他的购置成本就算以140万计算，再加上3%的契税和2.5‱印花税，总投入成本约144.23万，年租金回报率为6.1%左右。

万达茂公寓实景

之前，南小寓也分析过，南京公寓能够达到5%以上就算是不错的收益了。就目前来看，这位粉丝的租金回报率还是相当不错的。

或许有人会问，难道他不担心几年后再卖房时难出手或亏本吗？

这位粉丝表示，他清楚的认识到公寓是长期投资品，因此没有考虑过短期内卖房，而且他认为现在大多数二手住宅也在降价，两三年里降价幅度超过100万的二手住宅比比皆是，他买的公寓平均30多万一套，就算亏本也相当有限。

他还坦言，今年还会继续关注低价公寓市场，不排除会继续抄底。

南小寓观察到，自去年开始，不少公寓投资客将眼光瞄到二手公寓市场，而且不止买一套。

去年年中，南小寓还接触到的一个粉丝，先买了雨花客厅30平的二手公寓，没多久又打算入手江宁百家湖的二手公寓。

交流下来，他买二手公寓主要出于两点因素考虑：第一价格便宜，税费低；第二很多二手公寓带租约，交房就产生收益，不用等待期。

就像上文中提到的万达茂和苏宁紫金嘉悦这些7-8年前30-40平最低卖到50-60万的公寓，现在二手房最低30多万就能淘到。

此外，江北核心区几年前30平卖40-50万的公寓，如今很多急卖的业主都在降价，现在最低30多万也能买到，性价比很高。

早些年，很多人之所以不敢碰二手公寓是因为行情好的时候二手公寓溢价卖会产生高额税费，通常业主报的是净得价，买家要承担业主的高额税费，前后算下来置业成本很高。

但是现在二手公寓基本是以持平价或亏本价出手，对于买家来说，置业成本大幅降低。

另外，相比期房公寓需要等待交付来说，二手公寓交易过户完就能收房，若带租约，立马就产生租金收益，比较省时省力，而且也不用担心开发商暴雷等窘况。

虽然南京大多数二手公寓的价格很香，但是大家不要盲目置业。认可价格的提前是，你对产品也很看好，切勿只追求低价。以下两类二手公寓，南小寓建议大家绕开：

1️⃣ 房龄超过10年的二手公寓

房龄超过10年，相对于公寓中的老破小，租金开始走下坡路了，这一类型的产品不太适合长期持有。即便你打算入手，测算租金回报率时也一定要带着保守心态。

2️⃣位置偏远的远郊二手公寓

南小寓了解到，南京远郊一些二手公寓，20万左右就能买到，价格确实很谷底，但是远郊板块轨道交通和商业配套不够完善，也缺乏租赁人气，租金低不说，还有可能存在较长的租赁空置期，很容易站岗。

买公寓是门技术活，买二手公寓就更加考验买房人眼光了。在低价面前闭眼冲肯定是不可取的。大家日常看公寓过程中，有任何疑问可私信南小寓，南小寓会客观评估，给出中肯建议。