自2016年10月，北京市规划委首次提出房屋“自持”概念后，全国已陆续有近10座一二线城市实施自持政策。而作为新一线龙头之一的南京也于今年4月底，首现竞拍自持面积，正式加入“自持阵营”。

刨去自持部分

“粗算”楼面成本或达49950/平米

今年4月29日，南京迎来新年第二场土拍。在此次土拍中，六幅涉宅地块全部达最高限价，并且要求竞建自持住宅。至此，地产商自持住宅首次出现在南京土拍市场。

让人震惊的是，某大型房企花15.6亿元，买下南京江心洲宅地G08地块。该地块总出让面积36134平米，容积率在1.01-1.35左右，最高楼面价31980/平米。不过，其中自持住宅高达13000平米，占比约35%，这样一来，若刨去自持部分，其最高楼面价将高达49950/平米。

这一住宅楼面价直接创出南京新纪录。不过这只是粗略测算的成本价，并不能全部反映出总体实际成本，毕竟自持住宅也是可以创造收益的，无非就是盈利周期较长而已。

当然了，熟悉南京的朋友都知道，目前江心洲二手房价格普遍在4.5万以上，且一直对标河西鱼嘴板块，算是南京少有的富人聚居区之一。而鱼嘴商务区新房价格已成功突破“限价”，因此江心洲未来新房价格突破4万、5万，也只是时间问题。

照这逻辑，这家大型房企的眼光还是很长远的，或许真能赚的“盆满钵满”。

自持住宅靠出租赚钱

租金回报率或不到2%

不过，哥们今天暂且不讨论房价走势，只说说自持住宅的“钱眼”在哪？

众所周知，房企自持住宅首要盈利点就是出租，毕竟发展房屋租赁市场，不仅是房企转型的试点方向，也是政府房地产调控的目标之一。

那么问题来了，靠出租能否让房企盈利呢？

据某房屋中介人士称，目前高房价地区靠出租盈利的难度与共享单车项目差不多，短期内基本看不见盈利，但可以提供一些现金流，只不过这点现金流都不足以支撑相应的融资成本。

怎么理解这句话呢？我们来举个例子。

目前南京江心洲地区100平米住宅租金大约不到5000元/月，而同类型二手房价格在5万/平米左右。这样算来，其租金回报率大约为1.2%，按照“七二法则”，其需要60年才能回本，就这还是保守估算的。

据克尔瑞数据显示，去年南京地区住宅租金回报率大约为1.9%，也就是说，其投资回报率普遍不如银行定存。

那房企靠自持住宅出租盈利岂不是遥遥无期？也不一定！

因为很多房企都在走高端租赁市场，其定位都是社会精英（以企业高管为主）。比如说万科翡翠书院，其对外宣称的租金是，小三居1.5万/月，大四居3-4万/月，最便宜的房子180万租十年。

按照这租金水平，说实话，还是可以盈利的。可事实上，万科翡翠书院一共才推出48套房源，而且租户大多都是企业高管，其中包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

由此可见，若房企真能打开高端市场，或许还是有盈利空间的。

自持住宅并非“没有出路”

两大套路或成“康庄大道”

那有没有可能以租代售或变相提前套现呢？

目前南京地区以租代售基本不可能，因为房企自持期限与土地使用年限相同。

据南京土管中心人士称，南京所有自持住宅都不得上市交易转让，且产权不可分割。此外，据某国有大型银行信贷人士表示，政府禁止出售转让的住宅也不得进行抵押贷款。

这样一来，房企自持住宅将彻底丧失“金融属性”。

难道房企自持住宅真的无法变现？答案是否定的，其目前至少有两种套路可以变现。

首先是正规套路，即发行REITs（房地产投资信托基金）。政府为了鼓励住房租赁市场的健康发展，特别允许房企用资产证券化的方式开展住宅租赁业务。

简单的说就是，房企用自持住宅将来的租金做投资标的，向投资人募集资金，而后用租金来支付投资人的投资收益，但此类收益较低，目前主流投资者都是大型金融机构。

但只有运行非常稳健成熟的项目才可进行此类运作，因此市场中整体发行量非常少，且各类要求很高，大多数房企都很难有条件操作。

而另一套路就算是“野路子”了，即股权分割转让。虽然自持住宅不可上市交易转让与抵押，但不代表持有自持住宅的项目公司股权不能进行上述操作。

这样一来，房企完全可以把项目公司股权分割转让给一个或多个运营租赁公司（长租公寓企业），这种方式虽不比直接卖房赚的多，但肯定比靠收租来钱快。

毕竟当下的长租公寓还在“烧钱”，很多大牌租赁公司融资圈钱能力堪比昔日的互联网“巨头”。在此背景下，房企完全可以“借东风”，绕开政策限制，提前将自持住宅变现。