2018年的长租公寓频频“爆雷”，租赁市场的租金上涨、环保问题也多次曝光，到了去年末今年初，长租公寓的大洗牌已经开始。最近，有小道消息显示，南京的自如、相寓都相继停止扩张，还有一些北京来的小包租公司纷纷撤退。

南小寓不禁虎躯一震，这是真的吗？分散式长租公寓热也要“退潮”了？

壹

为了核实消息的准确性，南小寓率先联系了相寓市场部的一位负责人，对方听说该传闻后，很肯定的告诉我：消息不属实。

此外，该负责人还称：

相寓是公司重要的房管品牌，在南京也是重点项目。公司前不久刚开完季度大会，相寓业务组那边下季度定了更高的目标，而且二季度是租赁旺季，业务组肯定会加大动作。

那么，南京自如情况又如何呢？南小寓拿到南京自如品牌负责人的联系方式后，第一时间抛出了内心的疑问。

自如品牌负责人也很正式地表示：

自如自2017年6月进入南京市场，已近两年了，经过两年的经营，目前自如南京拥有13000多业主、30000多自如客。我们今年目标是做好服务升级，经营好服务好目前的客户，在这个基础上稳健发展。

总体来看，相寓跟自如在南京市场上依旧“坚挺”，那么其他分散式长租公寓现在还好吗？

贰

我朋友圈中就有一位在公寓行业混迹多年的业内人士，他表示：“长租公寓市场实现盈利比较困难，据我了解，南京好多做长租公寓的小公司都因为资金问题而破产了。”

他告诉我，与集中式长租公寓相比，分散式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源(其中又以二手房居多)，再次出租时通过付六压一、付一年压一的收租方式，获取短暂的现金流，然后再去收房，不断复制下去。

所以在行业发展初期，分散式长租公寓往往能够抢先一步迅速拓展房源规模，抢占市场。

但随后遇到的问题也显而易见，手上的房源并不能马上租出去，需要一定时间慢慢消化，如果这段时间内房子没有租出去，公司就不能得到稳定的租金来源，很容易导致后期经营不善，资金链断裂。

叁

据初步统计，今年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家等多家分散式长租公寓因资金问题“爆雷”。南京一些小型分散式长租公寓也在撤退的路上。

对此，我电话咨询了南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华，请他解答这背后的原因。

1、从内部原因来看，一是长租公寓本身并不赚钱，即使通过租金盈利，利润空间也很小。过去，分散式长租公寓总把宝压在融资上，但是融资并不能改变盈亏的状态，无论是REITs还是证券化都只是把问题向后推而已。

2、二是分散式公寓的房源获取虽然相对容易，但同时也意味着更大的管理半径和更复杂的财务管理，成本优势并不明显。

3、从外部原因来看，一是集中式长租公寓“跑马圈地”，或多或少会对附近的租金产生影响，分流了部分分散式长租公寓的客户。

4、二是政府大量供给租赁用地，一些租赁住房、人才房的上市，分流了部分客户，进一步平抑租金，分散式长租公寓的利润空间则不断被压缩。

也就是说，除了盈利难外，还有“政府军”、“集团军”的双重挤压，分散式长租公寓内外交困。

那么随着分散式长租公寓的热度褪去，会对南京的租赁市场产生什么样的影响呢？

吴翔华表示：

分散式长租公寓的撤退对南京的租赁市场影响并不大，最多是房东需要自行出租，稍微麻烦一些。

不过，南小寓也提醒大家，在当前市场环境下，集中式长租公寓与分散式长租公寓发展各有优势，是互补的一种状态，既不能单方面否定分散式长租公寓，也不能单纯认为集中式长租公寓更具优势。部分分散式长租公寓的撤退也是市场“优胜劣汰”的一种体现。