成交单价10万+/㎡，总价超过1800万，南京“拉小+29中”双学区房价格冲破云霄！

最近，位于鼓楼区五台山附近的金鼎湾今朝天下卖出一套大面积二手房，10万+/㎡的成交单价不仅为该小区近半年来的最高成交记录，而且该价格放在南京大户型学区房市场也十分罕见。

从去年开始，学区房价格可谓急转直下，不少小区成交价甚至倒退回3、4年前。如今，金鼎湾今朝天下成交价迅速回弹，背后原因究竟为何？我们前往小区一探究竟。

目前，“拉小+29中”学区房基本都是房龄达到30-40年的老破小，诸如百步坡、峨嵋岭等。金鼎湾今朝天下是该学区内唯一一个房龄10年以内的高品质大平层住区。

换句话说，既想拥有一线学区又确保高端居住品质的唯一可选项就是该小区。稀缺性是金鼎湾今朝天下价格迅速反弹的重要原因之一。

其实，金鼎湾今朝天下价格破10万/㎡并不是头一遭。2022年5月和2020年6月，该小区也成交过高价房。

在笔者实探过程中，一名中介坦言，在前两年南京学区房市场降温环境下，金鼎湾今朝天下价格并没有受到太大波动，因为它不是“投资型”房产，学区不是它的唯一属性，更多人看中的是地段和房龄。

首先来看地段，金鼎湾今朝天下是是新街口附近最新的房子，从小区步行到新街口大约15分钟，步行至地铁2号线上海路站和汉中门站大约10分钟。

除了学校之外，聚集了南京目前最好的商业和医疗资源，如省人民医院、省中医院、五台山体育公园等。

虽然房子已经交付9年，但是品质感相当在线。整个小区一共2栋楼，同时配设一个约2000平方米的社区服务用房 ，户型建面在140~210㎡不等，外立面看上去依旧较新，物业对于陌生到访管理也比较严格。

进入小区后左侧是地下停车场，实现人车分流。两栋楼之间做了中央草坪，配备了景亭等休闲设施，整体环境十分出色。

小区共5个单元，入户大堂石材铺陈，仪式感十足。左右两个电梯入口，需要刷卡进入，有效保证业主安全。整个小区两梯两户设计，配备双开门电梯，独立入户，私密性十足。

早在2013年时，金鼎湾今朝天下就是房价领跑者，首开卖到3.5万/㎡，总价500万起，当时南京均价才1万/㎡以上。

中介表示，由于小区品质、教育资源“双高”，所以挂牌价一直高居不下，总价都在千万起步，成交周期比较长。前不久刚卖出的总价超1800万的房子，成交周期达到了351天。

“小区的业主还是比较惜售的，放在之前要几年才能成交1套的。但去年受市场影响，很多业主都挂出了房源。”中介说道。据二手房网站数据显示，去年金鼎湾今朝天下成交了3套房源，距离再上一次成交，还要追溯到2020年。

此外，据二手房网站数据显示，目前该小区无挂牌房源，但是中介告诉笔者，由于房源总价太高，因此线上页面无法显示，实际上目前该小区有8套房源在售，其中不少房源挂牌单价都在11万/㎡起步。

让人感到不可思议的是，不少业主为了提高效率，还向买家设置了验资门槛，如果没有800万的存款凭证，则没有看房机会。

在此前的实探中，笔者发现南京学区房市场整体成交量回暖明显，但是成交价比较理性，只有极个别小区价格创了新高，其中总价550万以内的房源去化速度最快。

其中回暖最为明显的是兼顾优质学区+自住属性的小区，像树人双学区的恒盛金陵湾，近90天成交28套房源，近一个月内带看超600次。

不难发现，近两年大家对待学区房的态度或置业逻辑有了明显变化，不再只关注教育资源唯一属性，而是将居住品质感也纳入了重要挑选指标中。

相信随着教育均衡、双减政策的推行，传统的学区房置业逻辑或将彻底转变。