河西南的葛洲坝中国府成交单价破10万/㎡，我被惊到了！
前两天，我刷到一条中介朋友圈截图，称该小区最新成交一套287㎡大平层，包含两个车位，总价2900万。由于这套房产证不满两年，所以加上153.7万增值税，买家购置成本为3053.7万，单价达到10.6万/㎡。这个小区的车位当时均价30万/个，就算抛除车位成本，光房产部分买家投入了2993.7万，单价也划到了10.3万/㎡。
中介朋友圈截图
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
先来说说我为什么吃惊？有3个原因：
第一，今年1月份也有中介在社交平台分享了他的成交消息，葛洲坝中国府一套227㎡户型，含车位成交总价2000万，折合单价8.63万/㎡。才时隔3个月成交价直接猛涨2万/平左右，简直是狂飙。
截图自小红书
第二，突破10万/㎡的成交单价放在河西二手房市场实在罕见。我印象中今年只有河西中的仁恒江湾天成有过破10万/㎡的成交记录，一套283㎡含车位2900万，单价10万/㎡出头。葛洲坝中国府直接赶超“湾四”，要接棒大哥宝座了？
截图自链家网
第三，葛洲坝中国府周边的豪宅新盘中宁府放风价才7万/㎡以上，超过2万/㎡的倒挂空间我至少3年没有看到了。河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
于是，我带着吃惊与好奇走访了二手房中介，探探真实情况。
河西南一家二手房中介说葛洲坝中国府超10万/㎡的成交消息，在他们圈子里传得沸沸扬扬，确实是真事，但是这不并不是普遍现象，只是个例而已。
其实每个小区都有一些价格异常拔尖的房源，也不奇怪。因为二手房的成交价带有主观性，完全取决于买家是否接受。
葛洲坝中国府实景图
在和中介交谈过程中，我得知了3个重要信息：
1.挂牌量少。一个中介给我展示了他们平台内网挂牌记录，挂牌房源大约7-8套，面积段在230-290㎡，单价从8.6-10万/㎡出头。
也不难看出多数业主心理预期单价是8万多和9万多，真正预期10万出头的业主只有个别。
2.不好卖。我跑了3个中介门店，他们都说自家平台还没有成交记录，甚至连带看都没有，原因是价格太高，能匹配上的客户太少。3.有议价空间。葛洲坝中国府是2022年1月交付的，所以这些挂牌房源产证都不满2年，200多㎡的房子光增值税就达到了100多万。考虑这一点，部分卖家也拿出了诚意，要么送车位，要么接受还价。中介说，他探过业主的底，还80-100万不成问题。想探知葛洲坝中国府真实的成交行情，还挺难的，因为成交记录太少了。可供参考的只有1月份的那套8.63万/㎡的成交价和这次超过10万/㎡的成交价。有些中介直言，2年前新房卖6.4万/㎡，现在8万/㎡以上的成交价更加合理，超过10万/㎡就太膨胀了，可能今年都不会有第二次记录。河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
无论从地段还是绿化率或是公区品质上看，葛洲坝中国府都是佼佼者，但是花超10万/㎡的高价入手，我觉得不值。
葛洲坝中国府实景图
如果青奥滨江那一片现在及今后只有葛洲坝中国府这一个高端小区，卖10万+/㎡是可以理解，毕竟物以稀为贵，也没有其他选择空间，但是事实情况是那一片并不缺房。
尤其今年，新房市场可选空间很大。一路之隔斜对面的中宁府和厦门国贸G70都会入市，后期还有伟星G03，都是顶豪定位。
中宁府被坊间称作葛洲坝中国府二期，建面约198-500㎡，厦门国贸G70打造的是国贸地产TOP级产品天琴系，建面约302-646㎡，而且两家楼盘放风价都在7万/㎡以上，难道不比成交价超10万/㎡的买葛洲坝中国府二期更香吗？
中介猜测，后期开盘的新房大概率摇号，买房人怕抢不到，所以加价买葛洲坝中国府更加保险。
这句话放在楼市行情好，二手房普遍倒挂的时代我信，但是在当下的楼市冷静期，有多少富人愿意一口气加价400-500万买旁边的二手房，又不是大冤种。
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。最后由点及面，调侃地说句河西南发展10年左右，房价和品质迭代的速度比配套兑现的速度快多了。时间回到2012年。河西南拓荒盘海峡城面市，产品定位刚需，毛坯交付，折后均价1.7万/㎡。当时的买房人买河西南只为解决住的问题，而不是改善生活品质。10年前的河西南起步置业总价只有100多万。在2012-2019年期间，河西南元前路以南的鱼腹地区陆续上市了7家楼盘——佳兆业城市广场、正荣润峯、升龙天汇、五矿崇文金城、招商雍和府、鲁能公馆、朗诗熙华府，与海峡城并称为“星八客”，起步面积段基本是80㎡以上。在“星八客”共处的7年时间里，河西南的新房品质和价格有所迭代，但不明显，主要反映在毛坯房过渡到了精装房等。价格方面，从1字头跃升到了2字头又进阶到了3字头，直至2019年上半年3.5万/㎡的限价。4年前的河西南起步置业总价300多万。跨入2020年，打破限价后的河西南新房市场往鱼嘴板块和青奥滨江两个方向扩展，品质迭代明显、分化加剧，河西南新房市场正式进入改善时代。
鱼嘴三剑客——深业龙湾上府、建发珺和府、颐和铂湾，起步面积120㎡左右，含包精装价卖到了5万/㎡，至此河西南再也找不到100㎡以内的新房了。
鱼嘴北侧的青奥滨江板块步子迈得更大，滨江one、万科翡翠滨江起步面积140㎡以上，含包精装价卖到了5.9万/㎡左右，一路之隔的葛洲坝中国府更是喊出了6.4万/㎡的高价，捅破南京新房价格天花板。3年前的河西南起步置业总价在700-830万左右。
2022-2023年河西南新房市场从普通改善跃升为终极改善，涌现出了一批顶豪产品，朗樾府、星叶云墅、中宁府等一批改善盘起步面积达到了200㎡左右。这些顶豪起步置业总价达到1000万以上。10年的“时代差”非常明显。河西南新房价格从最初的100多万跃升到了上千万，产品也从最初起步80多㎡毛坯房跃升为现在200-300㎡的科技精装房。如今的河西南，已稳稳地居于南京豪宅第一梯队，能够高攀都起的人不多了。
