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花10.6万/㎡买河西南二手房,这些买家怎么想的!

  |   2023-05-12 06:58:17   |   作者:
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河西南的葛洲坝中国府成交单价破10万/㎡,我被惊到了!


前两天,我刷到一条中介朋友圈截图,称该小区最新成交一套287㎡大平层,包含两个车位,总价2900万由于这套房产证不满两年,所以加上153.7万增值税,买家购置成本为3053.7万,单价达到10.6万/㎡。
这个小区的车位当时均价30万/个,就算抛除车位成本,光房产部分买家投入了2993.7万,单价也划到了10.3万/㎡。
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中介朋友圈截图


01
葛洲坝中国府打败“湾四”,要做河西一哥?

河西滨江G70地块。2022年 ,该地块被厦门国贸竞得,由厦门国贸和奥体建设联合开发,奥体建设负责操盘。


先来说说我为什么吃惊?有3个原因:

第一,今年1月份也有中介在社交平台分享了他的成交消息,葛洲坝中国府一套227㎡户型,含车位成交总价2000万,折合单价8.63万/㎡。才时隔3个月成交价直接猛涨2万/平左右,简直是狂飙。

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截图自小红书


第二,突破10万/㎡的成交单价放在河西二手房市场实在罕见。我印象中今年只有河西中的仁恒江湾天成有过破10万/㎡的成交记录,一套283㎡含车位2900万,单价10万/㎡出头。葛洲坝中国府直接赶超“湾四”,要接棒大哥宝座了?


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截图自链家网


第三,葛洲坝中国府周边的豪宅新盘中宁府放风价才7万/㎡以上,超过2万/㎡的倒挂空间我至少3年没有看到了。
02
挂牌价8.6-10万/㎡,葛洲坝中国府不好卖
河西滨江G70地块。2022年 ,该地块被厦门国贸竞得,由厦门国贸和奥体建设联合开发,奥体建设负责操盘。


于是,我带着吃惊与好奇走访了二手房中介,探探真实情况。

河西南一家二手房中介说葛洲坝中国府超10万/㎡的成交消息,在他们圈子里传得沸沸扬扬,确实是真事,但是这不并不是普遍现象,只是个例而已。

其实每个小区都有一些价格异常拔尖的房源,也不奇怪。因为二手房的成交价带有主观性,完全取决于买家是否接受。

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葛洲坝中国府实景图

在和中介交谈过程中,我得知了3个重要信息:

1.挂牌量少。一个中介给我展示了他们平台内网挂牌记录,挂牌房源大约7-8套面积段在230-290㎡,单价从8.6-10万/㎡出头。

也不难看出多数业主心理预期单价是8万多和9万多,真正预期10万出头的业主只有个别。


2.不好卖。我跑了3个中介门店,他们都说自家平台还没有成交记录,甚至连带看都没有,原因是价格太高,能匹配上的客户太少。
3.有议价空间。葛洲坝中国府是2022年1月交付的,所以这些挂牌房源产证都不满2年,200多㎡的房子光增值税就达到了100多万。
考虑这一点,部分卖家也拿出了诚意,要么送车位,要么接受还价。中介说,他探过业主的底,还80-100万不成问题。
想探知葛洲坝中国府真实的成交行情,还挺难的,因为成交记录太少了。可供参考的只有1月份的那套8.63万/㎡的成交价和这次超过10万/㎡的成交价。
有些中介直言,2年前新房卖6.4万/㎡,现在8万/㎡以上的成交价更加合理,超过10万/㎡就太膨胀了,可能今年都不会有第二次记录。
03

周边新房放风7万/㎡出头,难道不香吗?

河西滨江G70地块。2022年 ,该地块被厦门国贸竞得,由厦门国贸和奥体建设联合开发,奥体建设负责操盘。


无论从地段还是绿化率或是公区品质上看,葛洲坝中国府都是佼佼者,但是花超10万/㎡的高价入手,我觉得不值。

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葛洲坝中国府实景图

如果青奥滨江那一片现在及今后只有葛洲坝中国府这一个高端小区,卖10万+/㎡是可以理解,毕竟物以稀为贵,也没有其他选择空间,但是事实情况是那一片并不缺房。

尤其今年,新房市场可选空间很大。一路之隔斜对面的中宁府厦门国贸G70都会入市,后期还有伟星G03,都是顶豪定位。

中宁府被坊间称作葛洲坝中国府二期,建面约198-500㎡,厦门国贸G70打造的是国贸地产TOP级产品天琴系,建面约302-646㎡,而且两家楼盘放风价都在7万/㎡以上,难道不比成交价超10万/㎡的买葛洲坝中国府二期更香吗?

中介猜测,后期开盘的新房大概率摇号,买房人怕抢不到,所以加价买葛洲坝中国府更加保险。

这句话放在楼市行情好,二手房普遍倒挂的时代我信,但是在当下的楼市冷静期,有多少富人愿意一口气加价400-500万买旁边的二手房,又不是大冤种。


04
10年,河西南房价从100多万涨到1000多万
河西滨江G70地块。2022年 ,该地块被厦门国贸竞得,由厦门国贸和奥体建设联合开发,奥体建设负责操盘。
最后由点及面,调侃地说句河西南发展10年左右,房价和品质迭代的速度比配套兑现的速度快多了。
时间回到2012年。河西南拓荒盘海峡城面市,产品定位刚需,毛坯交付,折后均价1.7万/㎡。当时的买房人买河西南只为解决住的问题,而不是改善生活品质。10年前的河西南起步置业总价只有100多万。
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海峡城实景
在2012-2019年期间,河西南元前路以南的鱼腹地区陆续上市了7家楼盘——佳兆业城市广场、正荣润峯、升龙天汇、五矿崇文金城、招商雍和府、鲁能公馆、朗诗熙华府,海峡城并称为“星八客”,起步面积段基本是80㎡以上。
在“星八客”共处的7年时间里,河西南的新房品质和价格有所迭代,但不明显,主要反映在毛坯房过渡到了精装房等。价格方面,从1字头跃升到了2字头又进阶到了3字头,直至2019年上半年3.5万/㎡的限价。4年前的河西南起步置业总价300多万。
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河西南部分“星八客”实景
跨入2020年,打破限价后的河西南新房市场往鱼嘴板块青奥滨江两个方向扩展,品质迭代明显、分化加剧,河西南新房市场正式进入改善时代。


鱼嘴三剑客——深业龙湾上府、建发珺和府、颐和铂湾,起步面积120㎡左右,含包精装价卖到了5万/㎡,至此河西南再也找不到100㎡以内的新房了。

鱼嘴北侧的青奥滨江板块步子迈得更大,滨江one、万科翡翠滨江起步面积140㎡以上,含包精装价卖到了5.9万/㎡左右,一路之隔的葛洲坝中国府更是喊出了6.4万/㎡的高价,捅破南京新房价格天花板。3年前的河西南起步置业总价在700-830万左右。


2022-2023年河西南新房市场从普通改善跃升为终极改善,涌现出了一批顶豪产品,朗樾府、星叶云墅、中宁府等一批改善盘起步面积达到了200㎡左右。这些顶豪起步置业总价达到1000万以上。
10年的“时代差”非常明显。河西南新房价格从最初的100多万跃升到了上千万,产品也从最初起步80多㎡毛坯房跃升为现在200-300㎡的科技精装房。如今的河西南,已稳稳地居于南京豪宅第一梯队,能够高攀都起的人不多了。



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