地处鼓楼区、楼下就是地铁站和商业街，占据如此成熟位置的公寓为何还租不上高价钱？

前段时间，南京公寓情报粉丝J先生私信南小寓称，自己2012年花50万左右在地铁7号线幕府西路站旁边的金域中央广场买了套建面约35㎡的公寓，现在租金只有1900元/月，回报率还不如一些郊区公寓。

金域中央广场实景

南小寓粗略算下他的投资回报率。加上交税和装修成本，J先生总投资成本在55万左右，目前租金回报率约4.1%，不算低，但是结合人民币贬值的因素来看，10多年前55万的投资成本换来现在每个月1900元的租金收益，确实也不高。

值得关注的是，J先生公寓的低租金并不是个例。南小寓在链家网上看到该公寓建面约34㎡朝北户型挂牌租金在1900元/月左右，建面约40-43㎡朝南户型挂牌租金在2000-2300元/月左右。放眼主城公寓市场来说，确实处于同等面积段的租金低位线上。

截图自链家网

金域中央广场为何租不了高价？南小寓实探后给大家做四点分析：

1.尴尬的地铁配套。金域中央广场楼下就是幕府西路站，但是现在地铁7号线只开通了北段（仙新路-幕府西路），利好辐射范围基本是尧化门和燕子矶。

幕府西路站实景

上周，南京发布官宣了地铁7号线南段（ 西善桥-应天大街）将于今年年底通车，可是幕府西路处于中段的起点站，中段通车时间未定。或许等到地铁7号线全线通车后，金域中央广场租金才会迎来上涨。

《南京公寓情报》制图

2.缺乏高端购物中心。金域中央广场楼下虽然有商业街，但是较为破旧、档次感低，经营业态包括快餐店、超市 、KTV、教育培训中心、养生馆等，缺乏亮眼的品牌店。

金域中央广场楼下店铺实景

3.缺乏产业资源。金域中央广场周边以居住区为主，缺少大型企业和就业人口导入。附近中介告诉南小寓，金域中央广场租房客户并不多，租金也基本与去年同期持平。

4.房龄老、居住品质较低。金域中央广场由江苏香溢置业开发，2012年年底交付，房龄已经超过10年。物业是南京香溢物业管理，品牌知名度不高。

南小寓实探后发现公寓电梯没有梯控，陌生人可随意进出。公区走廊比较狭窄，光线较暗，而且无论是墙壁还是天花板都能看出“岁月的痕迹”。另外，南小寓还注意到不少楼层都分布着公司和工作室，居住环境和品质较差。

金域中央广场电梯间实景

金域中央广场是南京二手公寓市场的一个缩影，它们虽然位居成熟板块，但是由于配套不够高档完善加上房龄老品质差而影响租金。

或许你不是金域中央广场的业主，或许你从来没有听说过这个公寓，但是南小寓撰写此文并不是给大家吃瓜，而是希望能够借助这个案例，让大家明白两点买寓常识。

1.眼见为实的配套更重要。从租客角度看，租房为了图方便。规划中的配套和还没有完全兑现的配套对于公寓租金来说没有实际的助推作用。

2.公寓越老越不值钱。公寓的青春期很短，房龄超过10年的公寓，外立面、公区以及装修都会陈旧，如果没有品牌物业提供服务，那么居住环境只会更差，租金无疑会走下坡路，因此提醒大家这类老房龄的二手公寓尽量不要入手。