有人说现在的南京楼市很魔幻。塔尖在扫货，中产在选房，刚需在观望。

从最近南京开盘情况来看，去化成绩相对不错的项目主要集中于河西、南部新城等一线板块。

今天，华润河西南、南部新城双盘推新。其中位于河西南的鱼嘴润府推出192套收官房源，1000多组买房人冒雨赶往选房现场，截止中午12：30左右，仅剩1-2层少量低楼层房源在售。

鱼嘴润府开盘现场

位于南部新城大校场板块的纯新盘润淮府首开128套房源，截至18：30，笔者离开时小户型基本卖光，大户型还剩部分房源在售。

润淮府开盘现场

笔者今天下午实探了润淮府开盘现场。项目共计479组买房人参与摇号，本次推出建面约112、142㎡两种户型产品，销许均价45735元/㎡，另有4400元/㎡升级装修包可选，首付5成。

相比大校场板块起步户型大多在140㎡以上的大户型楼盘来说，润淮府的面市弥补了板块内小户型产品的缺失。

对于买房人来说，该盘最大的吸引力在于能获得低门槛“上车”的机会。

笔者在选房等待区与多位买房人交流后发现，倾向于选择建面约112㎡的小户型的买房人占多数。

润淮府开盘现场

70零后父亲给99年儿子买婚房

一位70后的男士告诉笔者，打算为儿子挑选一套建面约112㎡的三房作为婚房。

他说，由于家里的二手房迟迟没有出手，现有的存款只够小户型首付。他还表示，现在经济行情差，为了追求大户型借钱买房也不现实。

“考虑到采光问题，我们只选16层以上楼层。”这位买房人说，房子买来用于自住，楼层和户型一定不能将就，选不到合适楼层只能等项目下次开盘或去周边楼盘看看。

润淮府开盘现场

六旬老人在鱼嘴润府和润淮府中徘徊纠结

一位60多岁的阿姨称，她和家人今早也参加了鱼嘴润府开盘，原本也能顺利“上车”，后来思考一番决定还是“上车”润淮府。

这位买房人坦言，女儿家在河西南，希望自己把房也换去河西南，但是她和老伴认为，润淮府更有生活烟火气。

“开盘之前一直纠结，拿捏不定。我觉得河西南可能更适合年轻人居住，老年人住在南部新城生活更加方便些。”

这位买房人说，主要看中润淮府离地铁站近以及周边还有南京市中医院等医疗配套资源。

润淮府开盘现场

秦淮本土房企员工前来选房，表示急着“上车”

一位男士说自己是秦淮本地一家房企员工，自己在秦淮区已经工作了将近30年。

之所以选择润淮府，一方面对秦淮区有着较浓的情结，润淮府离自己工作单位较近，另一方面，看中润淮府东方美学元素的装修包风格。

本次他打算购买建面约142㎡的大户型房源，“一步到位”改善生活品质。

“我喜欢小型社区，润淮府一共4栋楼，居住人口不多，相对来说更安静些。”与其它买房人“淡定”心态不同的是，这位买房人一再表示自己想赶紧“上车”了却心事。

他说，自己担心下半年银行贷款利率上调，增加月供压力，现在买房，贷款利率处于低位，等于变相省钱。

总体来看，大多数买房人心态较为平稳，冷静，而且在意置业成本。润淮府本次开盘，选房节奏较慢。截至18:30，笔者离开时，建面约112㎡户型基本卖光，建面约142㎡户型还剩部分房源。

除了生活配套之外，未来大校场板块还坐拥南博故宫馆（规划中）、江苏省文化艺术中心（在建）、第二历史档案馆（在建）、南京不动产档案馆（在建）等重要文化地标。

今年大校场板块新房“供货量”充足，包括润淮府在内，目前板块内在售楼盘和待售楼盘15家左右，新房含包价格多在5万/㎡出头。

前两年，以金陵华夏中心、金地大成雅境、金基望樾府为代表的大校场1.0时代楼盘，在售户型跨度较大，最小建面100㎡，最大200㎡以上，置业门槛在500万以上。

去年，以 “四叶草”——云萃府、翡丽铂湾、云锦四季、南宸紫阙为代表的大校场2.0时代楼盘面市，将板块内起步户型拔高到140㎡以上，置业门槛一度冲到700万以上。

今年，大校场3.0时代的楼盘起步户型将比去年有所回落，大成汇文府起步户型约125㎡，润淮府起步户型只有110㎡，置业门槛也降低到了600万以内。

结合市场来看，与其说在政策利好刺激下南京楼市复苏了，倒不如说市场分化更加加剧了。

近期取得开盘热销战绩的楼盘基本上集中于河西南和南部新城两大热门板块，一些近郊和远郊刚需板块楼盘许久未见“摇号”动作，甚至抛出降价优惠等活动。

通过与多位买房人交流，并结合热销情况来看，笔者总结在南京“畅销型”楼盘起码具备3点共性：

①高性价比

笔者近期跑过多场开盘，发现眼下不少买房人大多为了“自住”而买房而不是为了“投资”而炒房。

他们对比意识强烈，心态淡定，不会盲目追高追大而是追求高性价比。相同的地段，“上车”门槛低的房子更容易受到追捧。

②稀缺价值

对于很多高净值买房人来说，他们对产品品质要求苛刻。

在楼盘扎堆的内卷市场环境中，拥有独特、稀缺价值的楼盘更具备竞争优势，容易具备脱颖而出。

③地段成熟

相比规划中的利好来说，不少买房人坦言，更加相信已经兑现或短期内就能兑现的利好。

他们认为购置成熟、优质地段的房子，心里更踏实，而且住在配套齐全的区域，生活也更加方便。