6月中旬，笔者实探了南京“拉力琅”、“树人”、“科利华”学区房市场行情，得知自打5月份南京最新施教区划分后，一线学区房市场出现回暖迹象，部分小区成交量价“爬坡”。
为了推行教育均衡化，今年各区也有一些现有的老牌学校加入南外、力小等名校教育集团。境况不同的是，虽然有了名校教育资源加持，但是这些“后起之辈”们的身价并没有水涨船高，销量也未有起色。
江宁东山力小分校学区房实景
南部新城大校场板块今年迎来了南外明远小学。今年5月份，南外明远小学发布2022年招生通告，其中提及施教区范围。学校周边的复地宴南都、保利堂悦、汇景家园摇身一变成了公办“南外”学区房。
保利堂悦附近的一家二手房中介告诉笔者，南外明远小学施教区划分后，业主们并没有拿学区做文章，周边二手房成交价不仅没有“水涨船高”，而且近期在走“下坡路”。
“保利堂悦和复地宴南都最近成交价4.8万/㎡左右，汇景家园普遍在3.2万/㎡左右，急卖型房源都有议价空间。”
南外明远小学学区房实景
中介表示，大校场板块二手房2021年年初最高成交价曾达到5.5万/㎡以上，现在已无往日风光，部分房源成交价甚至跌回2020年。
“就算有了南外学区房的身份，房子也不见得好卖。因为学校校址没变，生源也没变，未来升学率也是未知数。”中介坦言，当下几乎没有买房人是冲着南外学区来看房的。
成交量方面，据中介称，进入5月以来，保利堂悦和复地宴南都分别只成交了1-2套房，行情与今年金三银四期间差不多，略好于去年下半年。
汇景家园5-6月份一共卖了9套，是南外明远小学施教区范围内最畅销的小区。中介分析，之所以汇景家园好卖，原因是挂牌量大，接近300套房源在售，并且总价便宜，200万以内有大把挑选空间。保利堂悦和复地宴南都销量未回血，一方面受不景气的大行情影响；另一方面，受到新房市场冲击，今年大校场板块在售和待售楼盘达到15家左右，多数买房人更青睐新房。
虽然大校场板块二手房销量暂时没有回温迹象，但是带看量相比今年金三银四增长了不少。笔者在链家网上看到，保利堂悦30天带看量达到604次，复地宴南都一期和二期带看量加起来达到271次。由此可见，买家观望心态较浓。
位于江宁东山的南京月华路小学湖东路校区最近也正式挂牌为力学小学分校。
力学小学分校南京月华路小学湖东路校区
与上文中提到的南外明远小学一样，该校也经历了几次更名，前身为天景山小学，施教区包括天元吉第城、天景山公寓、成山公寓等。其中，天景山公寓、成山公寓都为大体量安置房小区。
天景山公寓实景
“力小分校”头衔在身，施教区范围内的二手房销量和价格是否有起色呢？
据链家网数据显示，天元吉第城5-6月一共卖出3套房、天景山公寓共9个苑5-6月总共成交8套房、成山公寓5-6月只成交1套房。
中介告诉笔者，天元吉第城在2019年-2021年上半年销量较稳，最高一个月卖出7套房。成山公寓2021年上半年最高一个月卖出5套房。天景山公寓去年5、6月每月成交7套房，现在销量大不如以前。
天景山公寓实景
从成交价格上看，天景山公寓春秀苑建面约92.5㎡的三房成交单价约1.8万/㎡，相同的户型去年2020年上半年就已经卖到2万/㎡以上。换句话说，该小区目前的成交价比2年前还低。
截图自链家网
天元吉第城最新成交的一套建面约107㎡的大户型房源，成交单价达到2.45万/㎡，成交价跌回2019年。
之所以天景山公寓、天元吉第城等小区量价齐跌，据中介分析，一方面受到市场行情影响，另一方面与小区周边老旧环境有关。中介表示，即便有力小分校加持也无法带动房价和销量。“大家对这所力小分校并没有太多概念，对它的认知还停留在天景山小学时代。”中介直言，除非学校出成绩，否则很难自称名校。
中介坦言，现在南京“挂牌名校”随处可见，买房人心态也淡定理性了，打动他们的是一所学校的升学成绩而不是校名。早在几年前，但凡听到名校进驻的消息，哪怕只是一个坊间传闻都会挑动业主的敏感神经。
示意图
2020年6月，网传南外进驻江北青奥板块，即便没有板上钉钉的红头文件，保利西江月的业主依然连夜将挂牌单价由3字头改到6字头，后因消息不属实，业主又急忙将6字头的挂牌价改回3字头。
同年7月，河西南的招商雍和府、朗诗熙华府业主因为没有被划入南外河西一附小施教区立马打起学区保卫战，被划入施教区范围内的正荣润峯业主将房价上调7万/㎡以上，即便彼时的河西南二手房成交单价只在5万/㎡出头。
之所以几年前面对名校分校大家情绪高昂，原因在于早期南京优质教育资源太稀缺了，就算挂牌的名校分校依然会被适龄家长视为“香饽饽”。但是现在国家倡导教育公平化、均衡化，名校分校“遍地开花”。当稀缺资源变成大众资源的时候，无论是业主还是买房人的心态都会由狂热转向冷静。
