江苏房地产金融

合作电话:025-58520276

江苏房地产金融  新闻 > 地产新闻 > 3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?

江苏房地产金融   |   2022-02-25 04:31:42   |   作者:李永琪
分享到:

江核板块的晴翠府和雨核板块的金基嘉玥近日已开盘,虽然都要求8成首付,但去化均不错。从报名人数看,晴翠府综合中签率为75%,金基嘉玥综合中签率为55.7%


3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?



无论是从面积段,还是从价格而言,这两个项目都较为相似,买房人大多是有一定预算、且对居住品质有一定追求的“微改善党”。


此外,均价3.6-4.2万/㎡的仙林湖人居森林迈皋桥燕子矶也都是微改善党的可选板块。但对于买房小白而言,各板块有何特色,该怎么确定适合自己的板块呢?


01


微改善党的置业预算,处于刚需——改善的中间区域。但即使是改善和改善之间,也是有很大差别的。


从置业总价和可选产品而言,终极改善往往没有预算烦恼,无论是地段绝佳的平层豪宅还是环境至上的独栋别墅都能轻松入手。


对于微改善党来说,得聚焦有优异发展前景或配套成熟的板块,例如南部新城、河西南、城东等,置业总价大多在800-1000万的水平。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


微改善党的置业计划,可能是年轻人一步到位的首套房,试图凭借三成首付的优势低预算上车;也可能是住了十几年“老破小”的前刚需,终于攒够了存款下决心换房。


所以,微改善的首付预算跨度较大:一套总价600万左右的房子,3成首付可低至200万左右,但月供高达2.5万/月;而8成首付高达500万左右,月供只需要7000元/月。


尽管首付预算和还款能力不同,但微改善党的内心对理想居所的追求是大致相同的:品质和物业精益求精,周边环境不能太差,有商业、教育、医疗等配套,交通便捷


02


围绕着以上几点,我们来对比一下江核、雨核、仙林湖、人居森林、迈皋桥、燕子矶这几个板块。


首先,从环境而言,目前来看比较优秀的是仙林湖、燕子矶和江核。这3个板块都有各自的生态公园,能欣赏到山景、湖景或江景,日常也可作为休闲放松的去处。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


仙林湖公园实景


江核虽然在建工程较多,但滨江一带的湿地景色非常秀丽,且江岸线较长,景观丰富。


而雨核、迈皋桥这类主城区内发展较早的板块,周边自然景观较为稀缺,老旧小区较多,烟火气浓郁,但城市界面稍微有些凌乱。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


雨花核心区周边实景

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


迈皋桥实景


人居森林与以上两种都不太一样,这是一个全新开发的板块,规划了大面积的生态保护片区,但板块目前仍在开发建设中,兑现所需的时间不短。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


人居森林实景

总结:对居住环境要求较高,住够了闹市区、想返璞归真的买房人,可选仙林湖、燕子矶和江核滨江区域;不想住城北江北,只想离河西近一些的话,就选人居森林,大不了多等几年;喜欢热闹,想要“出门就能吃一碗皮肚面”的话,就选择雨核、迈皋桥这样的板块。


03


产品看,仙林湖目前以低密为主,在售项目中,主打五恒科技系统的云樾观山府既有8-11层的小高层产品(130-185㎡),也有17-20层的高层产品(105-140㎡)。即将上市的中海观文澜,面积预计89-130㎡,最高楼层基本也在20层左右,改善属性较云樾观山府稍弱一些。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


云樾观山府效果图


江核目前在售的新房中,主要集中在核中核与青奥板块,但基本都是110㎡起步的高层产品。青奥板块的四盘,我们曾在《江核青奥“四小天王”怎么选?2022年买房必看》一文中详细对比过,这里不再赘述。


核中核板块,卓越晴樾府和中铁建G19都还没正式公布户型及产品,但可以预见:起步户型偏大,升级包价格也不会低。不过既然身处江核最优质的地段,这两盘的产品也不会做得太差。


迈皋桥多为低密的洋房、小高层,如栖望府、迈上品院;或者是星叶瑜憬尚府这样的现房。否则对于周边规划并不高大上的迈皋桥来说,如果没有这些优势傍身,竞争力未免太低。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


迈上品院规划效果图


人居森林示范区目前在售的两个项目——天萃和铂玥江南都是高层产品,其中铂玥江南也成为板块内首个启用六恒系统的项目,面积段基本都是约98-143㎡,从户型来说还是有一些刚需属性。


从板块规划图来看,宅地不多,只占整个板块的东侧,洋房产品预计后期会出现,因此总体而言还是相对低密的

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


雨花人居森林规划示意图

燕子矶唯一在售的项目宝能滨江府,是17-26层的高层产品;而近期公开的华发四季雅筑,不仅面积段和人居森林示范区类似,连毛坯限价也相差不多,还未公开的颐居G119应该差异也不会太大。


因此,看中环境、预算稍低的微改善党,燕子矶和人居森林其实可以随意选择。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


颐居G119(左)和华发四季雅筑地块


雨核的产品,相对以上板块而言门槛会稍微高一点。金基嘉玥均价4万/㎡左右,加上升级包约4.4万/㎡,118-143㎡的主力户型,总价最高已突破600万。但嘉玥某些方面对标的是大校场的望樾府,拥有会所及六恒系统

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


云上润府沙盘实景


已公开的云上润府则更加改善,放风价约4.5万/㎡,相比于金基嘉玥还多出了171㎡户型。


总结:同一板块内,产品大致相似;相似的板块,产品也会存在雷同。但发展规划层级、定位较高的板块,会对住宅项目有一些硬性要求。这几个板块的规划排名依次为:江核>雨核>燕子矶>人居森林>仙林湖>迈皋桥


因此,对项目品质要求较高的买房人,在选择更好的板块的同时,也要选择口碑更好的开发商。


04


最后一个比较维度,是各个板块的配套,包括教育、医疗、交通等日常生活必需。


先看江核,作为国家级新区,江北核心区的配套是最不用担心的:交通上,拥有10号线、11号线(在建)、4号线(在建)3地铁,及2条过江隧道和1条跨江大桥。


教育都是南京一中集团(具体施教区划分,以教育局官方文件为准);商业除了已开业的虹悦城,江北地下城、江核宝龙、垂直森林、万汇城北区、山姆会员超市等都在建设中;江畔都会上城、启迪水木滨江等项目还有自带商业;医疗有江北鼓楼医院、江苏省肿瘤医院等。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


万汇城商业规划图


雨核现有S3号线、机场二通道和数字大道3条主要交通干线,通往河西、江宁方向比较方便。


商业上,板块除了周边有河西和雨花客厅的商业外,华润综合体还自带的约200米摩天地标大楼、万象商业、高街商业街等;教育上有中华中学雨花校区(具体施教区划分,以教育局官方文件为准);医疗资源也可享受河西配套。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


贾西地铁站实景


燕子矶在确定了新城规划之后各项配套纷纷落地,1号线北延、6号线、7号线三条地铁贯穿,未来出行很便捷。


商业上有万象天地(在建)、招商花园城、晓庄广场、宝能金融CBD(在建)等;医疗目前没有建成的大型医疗机构,但距离不远的迈皋桥医疗资源可以通用。


板块内的南外仙林分校燕子矶校区、南师附中燕子矶新城学校都是名校分校(具体施教区划分,以教育局官方文件为准),相对而言是能拿得出手的教育资源。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


南师附中燕子矶新城学校实景


仙林湖也是发展比较完善的板块,目前交通上有4号线及通往栖霞山的6号线(在建);教育上有金陵小学仙林湖校区和金陵中学仙林湖分校(具体施教区划分,以教育局官方文件为准)。


商业上,近有万达茂,远一点有仙林的金鹰、东城汇、九霄梦天地等;医疗方面有仙林医院、江苏省中医院紫东院区等。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


万达茂商业体


迈皋桥北侧是燕子矶,南侧是新玄武,虽然板块较老,但也意味着配套成熟。


不仅板块内有万谷慧、盒马、金盛百货、省中西医结合医院、妇幼保健院(在建)等重要配套,两个邻居板块还有众多可互通利用的商业资源。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


迈皋桥实景


不过,迈皋桥目前板块内没有优秀的教育资源,不太适合为孩子教育比较上心的买房人。


交通上,1号线及在建的6、7号线使得眼下的迈皋桥天天堵车,但未来地铁通车之后,迈皋桥的交通压力也会缓和一些。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


迈皋桥地铁站实景


人居森林目前已有的配套主要是S3号线,其他配套几乎没有,比较依赖对岸的河西,规划上包括地铁站上盖商业、学校、体育馆等,还需要时间建成。

3.6-4.2万/㎡,仙林湖、江核、雨核、人居森林、燕子矶怎么选?


S3号线天保站

总结:仅从配套而言,如果比较在意教育资源,尽量选择燕子矶、仙林湖、江核等板块;如果在意交通,要根据工作地点选择尽量近、有地铁的板块;如果在意商业、医疗等资源,可选江核、雨核。


每个人的置业需求不同,因此在选择板块和项目时尽量满足自己最重要的需求。看完这篇,希望对你们的买房有所帮助,更多问题欢迎进群交流~


主编推荐

江苏房地产金融官方公众号

江苏房地产金融头条号二维码