江核板块的晴翠府和雨核板块的金基嘉玥近日已开盘，虽然都要求8成首付，但去化均不错。从报名人数看，晴翠府综合中签率为75%，金基嘉玥综合中签率为55.7%。

无论是从面积段，还是从价格而言，这两个项目都较为相似，买房人大多是有一定预算、且对居住品质有一定追求的“微改善党”。

此外，均价3.6-4.2万/㎡的仙林湖、人居森林、迈皋桥、燕子矶也都是微改善党的可选板块。但对于买房小白而言，各板块有何特色，该怎么确定适合自己的板块呢？

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微改善党的置业预算，处于刚需——改善的中间区域。但即使是改善和改善之间，也是有很大差别的。

从置业总价和可选产品而言，终极改善往往没有预算烦恼，无论是地段绝佳的平层豪宅还是环境至上的独栋别墅都能轻松入手。

对于微改善党来说，得聚焦有优异发展前景或配套成熟的板块，例如南部新城、河西南、城东等，置业总价大多在800-1000万的水平。

微改善党的置业计划，可能是年轻人一步到位的首套房，试图凭借三成首付的优势低预算上车；也可能是住了十几年“老破小”的前刚需，终于攒够了存款下决心换房。

所以，微改善的首付预算跨度较大：一套总价600万左右的房子，3成首付可低至200万左右，但月供高达2.5万/月；而8成首付高达500万左右，月供只需要7000元/月。

尽管首付预算和还款能力不同，但微改善党的内心对理想居所的追求是大致相同的：品质和物业精益求精，周边环境不能太差，有商业、教育、医疗等配套，交通便捷。

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围绕着以上几点，我们来对比一下江核、雨核、仙林湖、人居森林、迈皋桥、燕子矶这几个板块。

首先，从环境而言，目前来看比较优秀的是仙林湖、燕子矶和江核。这3个板块都有各自的生态公园，能欣赏到山景、湖景或江景，日常也可作为休闲放松的去处。

仙林湖公园实景

江核虽然在建工程较多，但滨江一带的湿地景色非常秀丽，且江岸线较长，景观丰富。

而雨核、迈皋桥这类主城区内发展较早的板块，周边自然景观较为稀缺，老旧小区较多，烟火气浓郁，但城市界面稍微有些凌乱。

雨花核心区周边实景

迈皋桥实景

人居森林与以上两种都不太一样，这是一个全新开发的板块，规划了大面积的生态保护片区，但板块目前仍在开发建设中，兑现所需的时间不短。

人居森林实景

总结：对居住环境要求较高，住够了闹市区、想返璞归真的买房人，可选仙林湖、燕子矶和江核滨江区域；不想住城北江北，只想离河西近一些的话，就选人居森林，大不了多等几年；喜欢热闹，想要“出门就能吃一碗皮肚面”的话，就选择雨核、迈皋桥这样的板块。

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从产品看，仙林湖目前以低密为主，在售项目中，主打五恒科技系统的云樾观山府既有8-11层的小高层产品（130-185㎡），也有17-20层的高层产品（105-140㎡）。即将上市的中海观文澜，面积预计89-130㎡，最高楼层基本也在20层左右，改善属性较云樾观山府稍弱一些。

云樾观山府效果图

江核目前在售的新房中，主要集中在核中核与青奥板块，但基本都是110㎡起步的高层产品。青奥板块的四盘，我们曾在《江核青奥“四小天王”怎么选？2022年买房必看》一文中详细对比过，这里不再赘述。

核中核板块，卓越晴樾府和中铁建G19都还没正式公布户型及产品，但可以预见：起步户型偏大，升级包价格也不会低。不过既然身处江核最优质的地段，这两盘的产品也不会做得太差。

迈皋桥多为低密的洋房、小高层，如栖望府、迈上品院；或者是星叶瑜憬尚府这样的现房。否则对于周边规划并不高大上的迈皋桥来说，如果没有这些优势傍身，竞争力未免太低。

迈上品院规划效果图

人居森林示范区目前在售的两个项目——天萃和铂玥江南都是高层产品，其中铂玥江南也成为板块内首个启用六恒系统的项目，面积段基本都是约98-143㎡，从户型来说还是有一些刚需属性。

从板块规划图来看，宅地不多，只占整个板块的东侧，洋房产品预计后期会出现，因此总体而言还是相对低密的。

雨花人居森林规划示意图

燕子矶唯一在售的项目宝能滨江府，是17-26层的高层产品；而近期公开的华发四季雅筑，不仅面积段和人居森林示范区类似，连毛坯限价也相差不多，还未公开的颐居G119应该差异也不会太大。

因此，看中环境、预算稍低的微改善党，燕子矶和人居森林其实可以随意选择。

颐居G119（左）和华发四季雅筑地块

雨核的产品，相对以上板块而言门槛会稍微高一点。金基嘉玥均价4万/㎡左右，加上升级包约4.4万/㎡，118-143㎡的主力户型，总价最高已突破600万。但嘉玥某些方面对标的是大校场的望樾府，拥有会所及六恒系统。

云上润府沙盘实景

已公开的云上润府则更加改善，放风价约4.5万/㎡，相比于金基嘉玥还多出了171㎡户型。

总结：同一板块内，产品大致相似；相似的板块，产品也会存在雷同。但发展规划层级、定位较高的板块，会对住宅项目有一些硬性要求。这几个板块的规划排名依次为：江核>雨核>燕子矶>人居森林>仙林湖>迈皋桥。

因此，对项目品质要求较高的买房人，在选择更好的板块的同时，也要选择口碑更好的开发商。

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最后一个比较维度，是各个板块的配套，包括教育、医疗、交通等日常生活必需。

先看江核，作为国家级新区，江北核心区的配套是最不用担心的：交通上，拥有10号线、11号线（在建）、4号线（在建）3地铁，及2条过江隧道和1条跨江大桥。

教育都是南京一中集团（具体施教区划分，以教育局官方文件为准）；商业除了已开业的虹悦城，江北地下城、江核宝龙、垂直森林、万汇城北区、山姆会员超市等都在建设中；江畔都会上城、启迪水木滨江等项目还有自带商业；医疗有江北鼓楼医院、江苏省肿瘤医院等。

万汇城商业规划图

雨核现有S3号线、机场二通道和数字大道3条主要交通干线，通往河西、江宁方向比较方便。

商业上，板块除了周边有河西和雨花客厅的商业外，华润综合体还自带的约200米摩天地标大楼、万象商业、高街商业街等；教育上有中华中学雨花校区（具体施教区划分，以教育局官方文件为准）；医疗资源也可享受河西配套。

贾西地铁站实景

燕子矶在确定了新城规划之后各项配套纷纷落地，1号线北延、6号线、7号线三条地铁贯穿，未来出行很便捷。

商业上有万象天地（在建）、招商花园城、晓庄广场、宝能金融CBD（在建）等；医疗目前没有建成的大型医疗机构，但距离不远的迈皋桥医疗资源可以通用。

板块内的南外仙林分校燕子矶校区、南师附中燕子矶新城学校都是名校分校（具体施教区划分，以教育局官方文件为准），相对而言是能拿得出手的教育资源。

南师附中燕子矶新城学校实景

仙林湖也是发展比较完善的板块，目前交通上有4号线及通往栖霞山的6号线（在建）；教育上有金陵小学仙林湖校区和金陵中学仙林湖分校（具体施教区划分，以教育局官方文件为准）。

商业上，近有万达茂，远一点有仙林的金鹰、东城汇、九霄梦天地等；医疗方面有仙林医院、江苏省中医院紫东院区等。

万达茂商业体

迈皋桥北侧是燕子矶，南侧是新玄武，虽然板块较老，但也意味着配套成熟。

不仅板块内有万谷慧、盒马、金盛百货、省中西医结合医院、妇幼保健院（在建）等重要配套，两个邻居板块还有众多可互通利用的商业资源。

迈皋桥实景

不过，迈皋桥目前板块内没有优秀的教育资源，不太适合为孩子教育比较上心的买房人。

交通上，1号线及在建的6、7号线使得眼下的迈皋桥天天堵车，但未来地铁通车之后，迈皋桥的交通压力也会缓和一些。

迈皋桥地铁站实景

人居森林目前已有的配套主要是S3号线，其他配套几乎没有，比较依赖对岸的河西，规划上包括地铁站上盖商业、学校、体育馆等，还需要时间建成。

S3号线天保站

总结：仅从配套而言，如果比较在意教育资源，尽量选择燕子矶、仙林湖、江核等板块；如果在意交通，要根据工作地点选择尽量近、有地铁的板块；如果在意商业、医疗等资源，可选江核、雨核。

每个人的置业需求不同，因此在选择板块和项目时尽量满足自己最重要的需求。看完这篇，希望对你们的买房有所帮助，更多问题欢迎进群交流~