什么！仙林大学城部分公寓的租金超过新街口和河西了？

你能想象，在仙林大学城，有一个地铁上盖公寓项目，建筑面积50㎡左右的精装平层公寓，租金至少达到5000元/月吗？

这家公寓产品有什么魔力？为了满足大家的好奇心，今天南小寓带大家实地探访一番。

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很多人可能没有逛过仙林大学城的商业综合体九霄梦天地，但是对于它的位置，大家应该不陌生。

每当地铁2号线行驶到学则路站时，站在车厢内就能看到商场及两栋公寓楼。

九霄梦天地实景图

作为在地铁上建的商业综合体，九霄梦天地公寓最吸引人的便是楼下的地铁2号线学则路站和身处仙林大学城商圈的热闹氛围。

九霄梦天地商场实景

同时，它也是整个仙林大学城唯一一个“纯正”地铁公寓，产品的稀缺性也算是加分项。

地铁2号线学则路站实景图

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“5000元的租金不贵，这家公寓两年前就租到这个价格了。”九霄梦天地附近中介告诉南小寓，九霄梦天地是目前仙林大学城租金最贵的公寓，而且挂牌出租的公寓数量不多，因此并没有淡旺季之分。

南小寓在二手房网站上看到，九霄梦天地挂牌出租量只有18套，确实不算多。中介表示，由于房源数量紧张，因此房租最多只能便宜200元/月，基本没有议价空间。

截图自链家网

南小寓对比了同处仙林大学城的万达茂公寓和周边徐庄软件园旁边的苏宁紫金嘉悦发现，相仿的建筑面积，九霄梦天地租金要多出1500-2500元/月。

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只要满足靠近地铁口和位居商圈内两大因素就能轻松出租，实现高租金回报吗？

并非如此。中介坦言，九霄梦天地公寓的租金水平是给部分商家拉上来的。有接近一半的公寓被商家租来做生意。

九霄梦天地公寓楼上各类商家

“在附近租个50㎡的商铺每个月肯定不止5000元，但是租套公寓，同样是做生意，租房成本能节省不少，大家都愿意租，房租自然就坚挺了。”中介说道。

南小寓走进九霄梦天地公寓楼发现几乎每一层都能看到商家“身影”，其中以美甲店、美发店、美容店、甜品店、写真店居多。在一层楼20户当中 ，甚至能看到3-4家美甲店。

九霄梦天地公寓楼上各类商家

还有一些公寓房源被打造成为公司办事处或艺术培训机构。上午10：30左右，不少小吃店正在忙碌备餐，取餐的外卖小哥也不停地进出公寓楼。

九霄梦天地公寓楼上各类商家

也正是因为商家的租求量多，因此不少待租的公寓并没有配置家居家电。

中介称，诚心想租，业主会配齐的，但如果同时面对商家和自住人群，业主会首选商家。因为他们基本都会长租，更省心省时。

九霄梦天地待租公寓实景

从居住感受上看，九霄梦天地公寓是降分的。你想你家隔壁或者对门每天都有形形色色的人进出，一定会显得很嘈杂，此外隐私性和安全性也都会受到影响。

南小寓在实探过程中也发现，九霄梦天地公寓管理并不严格，公寓楼入户门口处看不到工作人员值守，乘坐电梯也无需刷卡，陌生人无需登记和测量体温便可随意进出，到达任何楼层。

九霄梦天地公寓电梯间

再从租房成本上看，如果你单纯为了居住选择九霄梦天地公寓，性价比也是比较低的。毕竟仙林大学城靠近地铁站口的康桥圣菲，一套50㎡的两室房源，租金才2500元/月。

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从业主层面来说，房子租给谁不重要，收益率才重要。对于早期投资九霄梦天地公寓的业主来说，租金收益还是比较可观的。

2016年，该公寓项目在售均价为22000元/㎡，一套建筑面积约53㎡的户型，总价在120万左右。如果按照目前普遍年租金6万元计算，年化收益率为5%，是仙林大学城及周边收益率最高的公寓。

（收益率仅供参考，以最终房源租金为准）

从二手公寓交易行情上看，九霄梦天地公寓并不容易“出手”。南小寓在二手房网站上看到，一次成交记录还停留在1年前。

截图自链家网

成交价方面，相比首开价，九霄梦天地公寓价格上涨了4000元/㎡左右，在南京公寓市场中也算不错的涨幅空间。

放眼整个市场来看，相比江核和河西南等板块来说，仙林大学城公寓产品数量较少，也都不是邻居关系，租售竞争压力相对更小。