宁句城际通车一个多月了。
作为麒麟门首条轨道交通线，麒麟门居民对地铁的依赖程度从地铁口密集停放的电瓶车中就能看出来。
宁句城际东郊小镇站门口停放的电瓶车
200多辆电瓶车集聚地铁站口
昨天下午，笔者乘坐宁句城际来到东郊小镇站。
毫不夸张的说句，笔者出了站口就犯起“密集恐惧症”，粗略数了下，站口门前非机动车停车场至少停有200多辆电瓶车。这架势丝毫不亚于地铁1号线迈皋桥站、地铁3号线柳州东路站。
宁句城际东郊小镇站门口停放的电瓶车
东郊小镇站北边东曦路上一家二手房中介门店的工作人员说，每天早上8点多她都能看到乌泱泱的“挤地铁”大军往地铁站方向赶。
宁句城际在麒麟范围内设有两个站，分别是东郊小镇站和麒麟门站，别看距离终点站——马群站只有2-3站。若是没有地铁，从麒麟门打车到马群地铁站要花将近20块钱，乘坐公交需要34分钟，这还没算等车时间。
东郊小镇公交站
地铁通车，从麒麟门到马群站，路程4分钟，路费2块钱。按照通勤时间算，如今麒麟门居民出行要比住在麒麟科创园和仙林板块更加便捷。
宁句城际东郊小镇站实景图
地铁通了，麒麟门二手房价格没涨
宁句城际的到来，麒麟门轨道交通配套总算“破蛋”了，那么麒麟门房价能否实现“地铁一响，黄金万两”的愿景呢？为此，笔者实探了麒麟门二手房市场。
笔者按照宁句城际站点分布，将麒麟门板块二手房市场分为东郊小镇站附近和麒麟门站附近。
对于很多买房人来说，东郊小镇站附近应该不陌生。这里二手房小区有东郊小镇的8个街区和银忆东城4个街区，“画像”有点类似于桥北的威尼斯水城和天润城。
东郊小镇站附近二手房实景图
受到房龄和品质影响，距离地铁站只有500米的东郊小镇二手房成交价却并没有距离地铁站1公里开外的银亿东城高。
目前，东郊小镇普遍成交价在2万/㎡左右，相仿面积下，银亿东城能卖到2.4-2.5万/㎡。不过这两个小区价格与两年前相比，都是持平的。
截图自链家网
谈到宁句城际通车后，二手房价格是否有变动时，东曦路上3-4家中介门店一致反应是有买家看房就不错了，还指望房价上涨。
“周边环境不行，小区档次也不高，现在市场行情又差，就靠一条地铁哪能带动房价上涨啊！”
二手房中介表示，地铁只是众多选房指标中的一项，只能说“锦上添花”，并不能起到绝对性作用。
笔者实探下来发现，东郊小镇附近的生活配套以底商为主，虽然也小吃店、水果店、超市也较为齐全，但是缺乏商场，有一种乡村气息。
东郊小镇生活配套
麒麟门二手房价格难涨的五点原因
麒麟门地铁站附近“画像”虽然也比较老旧，但是相比东郊小镇附近，算是稍微“洋气”些。麒麟老镇仅有的一家楼盘——紫麒府也位于这里。
目前这里的二手房小区分布的较散，主要包括：锦绣花园、麒麟山庄、新地雅苑、北晨雅居、银河湾花园等。
其中，20年房龄左右二手房成交价在2万/㎡左右，10多年房龄的二手房能卖到2.4万/㎡。
麒麟门地铁站附近二手房小区
总体来看，这里的房价和东郊小镇附近差不多，并且二手房市场行情也没有随着宁句城际通车而上涨。
笔者与中介交流后，将中介对于麒麟门二手房价格难涨的解读归纳为以下五点：
1）2021年南京二手房市场行情不乐观，尤其到了年底，正在“抛房”的卖家比急着入手的买家多，所以房价难涨；
2）麒麟门生活配套“高不成低不就”，看似成熟，但缺少高端配套，发展基本定型，没有想象空间，所以价格难涨；
3）人口结构以本地居民较多，虽然5公里左右有麒麟科创园，但是外来人口基本会置业科创园而不是麒麟老镇，所以价格难涨；
4）二手房市场“供大于求”，据链家网显示，仅银亿东城和东郊小镇加起来就有1300多套房源在售，所以价格难涨。
5）宁句城际大部分都在句容和汤山境内，并不像6号线、7号线那样能直达南京主城热门板块，所以靠它带动房价上涨，够呛。
实探过程中，也有部分中介表示，或许到了春节后，麒麟门二手房市场行情会慢慢复苏。具体情况如何，还有待市场检验。
地铁不一定是房价的“助推剂”
其实回过头来想想，“地铁一响，黄金万两”这句话放在南京大多数板块身上都不合适，何止是麒麟门呢？
与麒麟有着“烂兄烂弟”之称的桥北板块不也如此吗？地铁3号线通车好几年了，也只能为桥北居民过江提供便捷，但是对于威尼斯水城和天润城二手房成交价格来说，似乎也不能起到“助推剂”的作用。
再比如六合几年前就已经通上宁天城际了，沿线房价难道就一定会“水涨船高”吗？
所以大家要理性看待“轨道交通”配套设施。对于不少板块来说，或许它并不是助推房价上涨的“神丹妙药”。
二手房买卖逻辑比新房复杂。一个区域卖得如何起决定性作用的一定是市场“供求关系”，而不是靠简单几处生活配套落地就能解决的。
麒麟门值得刚需族买吗
我们最后再来探讨一下，麒麟门板块到底值不值得买？
如果你是自住，手头就只有50-60万的首付款，生活和工作圈在城东附近，笔者觉得是可以考虑的，毕竟“上车门槛”低。
现实点看，2万/㎡左右的价格，在南京新房市场选择空间非常有限，只能选江宁滨江、禄口这些远郊板块。
如果你有麒麟地缘情结，手头宽裕，能够凑到100多万首付款，笔者肯定不建议你考虑麒麟门，选择麒麟科创园会更加明智些。
如今整个大麒麟板块发展势头最猛的就是产业资源集中地——麒麟科创园，它能够甩开上文中提及的麒麟门（老镇）几条街。
麒麟科创园实景
目前麒麟板块的一些新盘和近些年拍出的新地块都集中在麒麟科创园，但是无论是新房还是二手房价格，麒麟科创园都会更高些。新房普遍卖到3.1-3.2万/㎡，二手房成交价也在3万/㎡左右。
截图自链家网
由于麒麟科创园发展起步晚，目前生活配套并不齐全，利好兑现仍需要时间。不过居住舒适度和圈层感都要远超麒麟老镇。这里虽然没有宁句城际，但是有轨电车也能够对接马群地铁站。
麒麟科创园实景
最后需要提醒大家的是，无论选择麒麟老镇还是麒麟科创园，这两个区域目前房价都没有倒挂空间。大家从自住角度出发去选房，不要抱着稳赚稳涨的投资心态来置业。
