关于江核，我之前听过这样一种吐槽声：那边都是外地人买，老南京人谁买？我身边有不少南京本地朋友都觉得江核缺乏烟火气，不如住在老城区有亲切感。

空置率略高的江核，要到哪年才有烟火气？

今年，我终于要从“天天堵车、年年修路”的迈皋桥搬去高大上的江核，但盘了一下未来几年江核的新房情况，我觉得高兴得为时尚早。

此前江核已收官项目的2万多套新房如今还没交付，2022年又有1万多套新房紧随其后。最近又传出，2022年首批供地计划，江核可能还会再添10幅地。

先不说部分二手房小区成交价有所下滑的问题，就说这些项目的工程一开动，岂不是住进了一片比迈皋桥更大的工地？

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前几天，我在江核青奥板块探盘时，意外发现去年5月就已开始陆续交付的中海左岸澜庭的入住率并不是很高，而旁边更早交付的金地风华国际情况也只是稍微好一点。

这两个项目的北侧，因中海G15、保利阅云台和颐和铂岸江璟的同时施工，加上道路修缮等原因，周边环境入目只有一个字：乱。工程车来来往往、施工机器不停轰鸣，整个居住环境可能在两三年内都相当难捱。

若说眼下青奥板块的配套还不算完善，又因为有业主担心装修影响健康、工程噪音等问题不想过早入住，那这空置率倒还能理解。

但此前我们在实探核中核项目时，中介也曾毫不避讳地表示，像雅居乐滨江国际，正荣润江城、润锦城这些小区的入住率也不高，而且大部分都是租户，自住的客群可能都达不到30%。

雅居乐滨江国际这类比较高端的社区，居然也有很多群租房、毛坯房出租，业主难免会产生居住体验不纯粹的心理。

还有一点，江北虹悦城开业之前，整个江核能有多少大型商业配套来满足业主日常吃喝玩乐呢？家门口貌似还真没有想象的商业配套。江畔都会上城的配套商业、地下城这些都没建好。

买了江核的大多数业主，咱就说有没有这个想法：真的不能怪我们不来住，是真的住起来的体验没那么好，思来想去还是再等等吧。

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一边是买了房的业主等着享受江核的高端配套，另一边是江核新房市场还持续不断的新房项目上市。

我粗略统计了一下，先不说那些已收官的住宅项目，目前江核已开盘未收官和已拿地未开盘的项目少说还有15个。这意味着，还有近9800套新房房源在寻找买家。（部分数据为初步估算，详细数据以项目实际情况为准）

最近又有一份疑似2022年首批集中上市地块列表流出，江核或将再添10幅涉宅地块。

这批地块中，大部分都集中在浦滨路隧道与广西梗大街中间区域，华润国际社区附近，横跨国际健康城和核中核两大地段。从地块面积和容积率预估，这些地块未来住宅数量可能不会低于5000套。

图中黄色框线内为部分地块

也就是说，今年江核市场可能还会在9800套新房的基础上，再新增5000套左右新房，直奔15000套而去！从2018年绿地海悦、扬子江金茂悦等项目，到2020年江畔都会上城、卓越大江这一批项目，总量估计也就能达到这个数。

看来江核，还是得江核自己来超越，嗯，是新房上市量。

而这还只是首批供地计划，按照2021年的供地节奏来看，可能还会有第二批、第三批。虽说现在房企在拿地后节奏被迫放缓，后面批次的土地不一定能在今年上市，但单就这份疑似的首批计划而言，这数量也着实有点突破想象。

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罗马不是一天建成的，当然，江核也是这个道理。

目前，江核随处可见工地，整天听噪音这些都是不可避免的，老业主也都是这么过来的。要不然开发商怎么都装上双层中空玻璃，不就是为业主减弱噪音的嘛。

新房层出不穷，也不是坏事，说明咱们这新区建设热火朝天，未来可期。

但你要说江核就是下一个桥北，抱歉，我不能认同。

河西发展的时候，同批次上市的新房项目也不少，河西成桥北了吗？

买江核的人，除了最早的那一批拓荒盘，还能以万元左右的单价买入，之后的江核新房面积段越来越大，价格也越来越高，入手门槛也随之拔高。现在买得起江核的人，和买得起桥北的人，绝对不是同一个圈层。

当然，也不能排除在江核和桥北都有房的业主，但既然选择买江核，肯定也是冲着更好的生活环境而来。

回到文章开头，要说江核还需要几年才能拥有烟火气，那可能真的还需要一定时间，不止是工程建设需要时间，业主适应需要时间，人际来往也需要时间。

老城南有烟火气吧，那可是好几十年的沉淀，河西发展这么些年了，烟火气始终赶不上老城南，但商业的日益丰富还是让河西更多业主走出家门，相互照面。

其实，烟火气就是人来人往，就是衣食住行，就是人情往来。老城以前曾是新城，新城也会逐渐成长为老城，再等等，生活不就如此嘛。