最近，我在踩盘过程中，有个非常直观的感受：置业顾问越来越注重强调产品的品质和设计理念，不像以往那样，看到买房人就扑上来铺天盖地宣传地段优势和规划配套。

从置业顾问接待细节上侧面反映出两点信息，第一，市场恢复理性，开发商不再躺平了。身处内卷旋涡中的竞品楼盘靠品质吸睛；第二，在自住需求面前，地段并不是买房的唯一指标，越来越多买房人将关注目光往产品力上倾斜。

眼下，最值得庆幸的是大多数买房人终于不再“抢白菜”式置业了。

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今天是本周唯一一个没雨的日子，趁着大雪还没降临南京，我带大家走访实探下雨核的纯新盘——云上润府，测评项目品质，也顺道聊聊雨核新房市场及4.5万/㎡左右的刚改板块该如何挑选。

云上润府是华润置地在雨核打造的综合体项目中的住宅部分，为18栋28-33F高层住宅，共计1542套房源，户型建筑面积有三种，分别约108㎡、143㎡、171㎡，其中171㎡是目前雨核新房市场最大面积产品。

云上润府沙盘实景

项目预计2月底或3月初首开，将推出约500套房源，毛坯限价3.85万/㎡，“带包”放风价约4.5万/㎡，首付预计5成。算下来最低的置业总价要达到490万。（具体以最终销许价格及开发商公布的首付比例为准）

云上润府三种面积段产品数量各占30%出头，对于买房人来说，可选空间差不多。据置业顾问透露，建筑面积约108㎡和143㎡两种户型最受买房人关注。云上润府客户群体大致分为三类：在软件谷工作的群体 、河西外溢群体、雨核本地改善群体。

目前，云上润府已经公开建面约143㎡的“带包”样板间，预计年后公开建面约171㎡样板间。

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我参观整个项目，大致罗列了几点印象深刻的产品信息：第一，项目是“大师级”作品，由理查德•罗杰斯和程绍正韬联袂设计。

理查德•罗杰斯是高技派代表大师，曾设计过英国海德公园一号。程绍正韬是著名的台湾设计师，代表作有深圳湾悦府、珠海城市溪谷等。云上润府是两位大师在南京的首个作品。

在样板间设计上，云上润府遵循东方主义的美学框架。比如：项目还将中国古代的“文房四宝”引入室内装修中。窗台等部分设计处选用砚石材质，入户玄关处设有一处留白仿佛是“画纸”，室内木饰面的流畅纹理形似落笔走势，非常传神。

云上润府样板间实景

第二，室内整体装修风格比较清新雅致，具有一种极简之美。建面约143㎡样板间为4房2厅2卫设计，打造了面宽约6米的大横厅，客厅看上去从容大气。据置业顾问介绍，为了让卧室空间最大化，建面约143㎡和171㎡户型都没有做飘窗设计。

建面约143㎡户型图

从品牌上看，云上润府三大件选用的是东芝中央空调、霍尼韦尔新风、威能地暖锅炉，装标还没有完全确定，具体以开发商后期公布为准。

云上润府样板间实景

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接下来，我们聊聊云上润府所在的雨核市场。目前这里聚集了四家楼盘，除了云上润府之外，还有金基嘉玥、华发美的云筑、中海南山印。

如果我们把雨核市场再做细分，还可以分为大定坊片区、两桥中央商务区、徐工片区。

1）大定坊片区：中海南山印

2）两桥中央商务区：云上润府、金基嘉玥

3）徐工片区：华发美的云筑、中铁建G19

从置业成本上看大定坊片区＜徐工片区＜两桥中央商务区。

大定坊片区主要面向刚需客群，目前在售楼盘“带包”单价在3.1万/㎡左右，最低总价350万以内；

徐工片区目前在售楼盘“带包”单价约4.35万/㎡，最低总价在450万以内；

两桥中央商务区置业成本最高，目前在售楼盘“带包”单价在4.45万/㎡，由于起步面积大于前两个子板块，因此目前最低置业总价达到500万出头。

三个子板块对比：

从轨道交通配套上看，徐工片区和两桥中央商务区单价4字头楼盘都是正宗的“轨交盘”。

徐工片区的华发美的云筑与地铁S3号线铁心桥站导航距离约500米。

两桥中央商务区的云上润府与地铁S3号线贾西站导航距离约300米、金基嘉玥与地铁S3号线贾西站导航距离1公里左右。

贾西地铁站实景

相比之下，大定坊片区的中海南山印与周边最近的贾西地铁站导航距离达到2.5公里。

从其它生活配套上看，未来雨核商业最繁华的区域一定是两桥中央商务区。

未来该区域有华润置地打造的约200米摩天地标大楼、万象商业、高街商业街、文体公园、公寓等多元业态。

据云上润府置业顾问透露，万象商业预计2024-2025年建成投入使用。

除了商业配套之外，江苏省妇幼保健院总部大楼和在建中的中华中学雨花校区也位于两桥中央商务区。

如果你能接受500万左右的房价，我建议你在上述三个子板块之间，优先选择两桥中央商务区。

同样主打置业成本、房价仅次于两桥中央商务区的徐工板块最大的亮点是铁心桥地铁站+产业配套。徐工片区与两桥中央商务区有2站地铁距离，该区域更靠近南京南站和秦淮新河。

徐工板块周边产业配套也比较丰富，华为、中兴等高新公司集聚。之前，华发美的云筑开盘就有很多附近的“码农”前来买房。

定位为刚需的大定坊片区成为不少在城南和河西工作的“新南京”人置业首选。

这里发展起步较早，所以从面貌上看显得有些“老旧”，安置房小区较多，生活配套以底商为主，由于与两桥中央商务区导航距离仅有2.5公里左右，所以大定坊片区可以搭乘邻居板块配套。

最关键的是以3.1万/㎡的价格就能买到距离河西只有7公里左右的板块也实属难得，这也是为何大定坊片区在楼市下行的行情下，新房还会放风涨首付的原因所在。

毕竟在售楼盘数量有限，目前雨核还没有像大校场、江核那样过于内卷，但是楼盘上市时间、推新节点也基本相仿，所以说各盘竞争压力还是存在的。

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目前，南京新房市场刚需置业门槛普遍在3万/㎡以上，刚改普遍在4万/㎡以上。或许很多网友还会询问4.5万/㎡的单价，除了两桥中央商务区之外，是否还会有其它板块可供选择呢？

纵观南京楼市，与两桥中央商务区新房价格持平的板块还有新玄武。目前，该区域新房单价在4.4-4.5万/㎡。

很多选择新玄武板块的买房人主要看中教育资源。目前，新玄武板块分布有南师附小铁北、科利华铁北、十三中分校以及北京东路小学红山分校，但值得一提的是新房销售过程中未划定施教区范围，大家还得以当地教育局的官方说法为准。

客观来看，两桥中央商务区距离河西较近是它的地段优势，但是从轨道交通配套上看，新玄武也不容小觑。

该板块有在建中的地铁6号线和9号线，未来顺利通达全城。此外，由于新玄武板块近些年出让的地块大多都是综合体性质，因此该板块的卖点还有商业配套和产业资源。

地铁施工现场图

对于板块的选择，是仁者见仁智者见智。同为单价4.4-4.5万/㎡、“一南一北”的两个板块，你更倾向谁呢？