恰好正方新城最近有一纯新盘玖华府刚公开，起步户型89㎡，带装修放风价2.5万/㎡左右，有升级包可选。作为刚需族，正方新城值得买吗？
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正方新城的价值分析
可能有些朋友对正方新城还不太熟悉，这个板块地处江宁，可以简单理解为以S1号线正方中路站为圆心，半径4公里左右的这么一个区域。
该板块内目前有7家在售项目，均价从2.1-2.5万/㎡不等，最小起步户型低至79㎡，首付门槛最低50万左右。
从位置上来看，正方新城处于南京南站和禄口机场双枢纽的中间地带，到南京南站4站距离，到禄口机场3站距离，虽然都是大站，但20分钟左右都能到达。
对于经常乘坐飞机、高铁出行的人群来说，正方新城的交通位置其实是个不小的优势。
但同时，正方新城确实离市中心较远。而且因为规划发展得比较晚，目前仍缺乏相应的商业、医疗、教育等配套，短期内的生活体验并不太好。
从通勤层面来看，正方新城板块有将军大道（S1号线）连接南北、正方中路串联东西，又有机场高速和机场二通道通往主城与软件谷，对于在江宁和雨花的上班族来说，通勤距离还算可以接受。
正方中路站实景
而且，笔者实探下来发现，正方新城虽然有点冷清，但并非产业荒芜的区域。目前已经落地的产业包括迈瑞医疗、大唐科技园、国电南瑞、江苏软件园、中国电信云计算中心等。
据熟悉该板块的中介称，三江学院、T3出行公司预计不久也会迁址于此，已有教师和相关企业员工提前来置业了。
02
正方新城的“地铁盘”
目前正方新城在售的项目有7个，与地铁站距离最近的两个项目分别是刚公开不就的玖华府和去年已开盘的上宸云际，这两幅地在土拍时都遭遇几十家开发商竞争。
玖华府项目前身是龙光在去年520土拍中拿下的G44地块，成交楼面价13348元/㎡，毛坯限价2.42万/㎡，现确定由龙光、越秀、杭州滨江联合开发。
玖华府售楼处实景
据案场销售称，玖华府将由龙光操盘，越秀负责设计，滨江负责工程，将建设9栋25-27层住宅与社区底商，主力户型89-118㎡，带装修放风价预计为2.5万/㎡。预计年后公开样板间及升级包信息，最快2月底开盘。
玖华府户型图
从销售透露的信息来看，玖华府的优势在于：进深达到1.5m左右的双阳台、100㎡以上户型主卧套间设计、基础包也有3大件等。
今天，上宸云际再次领销许。该项目在去年11月、12月已开盘2次，且首开房源去化已经超过9成，销量在现在的行情看来的确有些突破预期。
上宸云际前身为G03地块，成交楼面价13200元/㎡，由旭辉、新城、天安三家联合开发，新城操盘，天安负责设计。项目与正方中路站之间相隔着玖华府，与地铁站直线距离300余米。
上宸云际售楼处实景
该项目也打造了9栋住宅以及社区底商，毛坯限价2.41万/㎡，但没有升级包，主力户型建面约89、101、121㎡，玖华府的面积段与其相差不大。
上宸云际的优势在于：无升级包3大件齐全、威能地暖、大面宽玻璃、双阳台等。
上宸云际样板间实景
这两个盘交付时间接近，预计都要到2024年左右；价格差异也不大，但无升级包的上宸云际精装标准可能要稍微优于不加包的玖华府。
论到地铁站的距离，几百米的差距其实可以忽略，买房人只要按需选择自己喜欢的产品就行。
上宸云际实景
而距离地铁站1公里左右的绿地理想城现在已经交付入住，所剩未售房源不多，毛坯价约2.3万/㎡，户型建面约95-118㎡。着急交付入住且不介意地铁距离和楼层的买房人，可以挑一挑。
03
正方新城未来区域发展
除了这2个地铁盘项目之外，与正方中路站直线距离3公里左右的联发云启、山语春风、荣盛隽峰则属于另一价格等级。
这片区域均价在2.1-2.3万/㎡左右，虽然价格便宜不少，但体量大，基本每个项目都有18栋以上，居住密度更高；此外，这里到正方中路站还有大约4公里左右的导航距离，平时出行可能较多依赖自驾。
荣盛隽峰为毛坯现房销售，几近清盘，目前在售少量低密多层一楼和顶跃房源，户型建面约115-178㎡，户型较大，均价约2.3万/㎡。
山语春风售楼处实景
山语春风由中交和路劲合作开发，共打造18栋住宅，其中一期在今年就能交付，二期预计明年交付。
该项目主力户型建面79-129㎡，拥有正方新城在售项目的最小户型。但要注意的是，79㎡户型为单阳台，且得房率不高，只有73%不到，项目只有110㎡以上户型才有双阳台。
项目带装修交付，均价约2.25万/㎡左右，可选1800元/㎡升级包。不加包的顶底楼层房源，可以做到50万首付上车。首付预算不多且能接受地铁较远的买房人可以考虑。
联发云启主力户型为98-125㎡，起步户型较大，精装无升级包，均价约2.35万/㎡，98㎡户型为单阳台，相比之下优势不突出。
除了这些在售项目外，正方新城还有不少待拍宅地，主要分布在将军大道与正方中路沿线，玖华府销售也将该区域称为“核芯居住区”（见下图）。而正方大道两侧，则分布着6块商业用地以及多幅教育用地。
图中黄色区域为宅地
按此规划来看，正方新城未来将成为TOD模式的集中居住区。
随着主城区宅地价格的增长，为满足更多刚需的居住需求，江宁城区的扩建可能会逐渐向土地充足的板块移动，正方新城既然有产业支撑，人口的导入和配套的落地都是必然。
此前，玖华府北侧的正方新城G130地块被江宁城建拿下，而该地块周边的G131-G133地块，以及山语春风北侧的G134地块都在去年的第三次集中土拍前终止出让。
这大半年来不少房企都面临巨大的资金压力，因此投资开发的脚步的确较去年上半年谨慎了许多，正方新城此前作为并不热销的板块，终止出让似乎也在情理之中。
不过，随着主城3万/㎡以下刚需盘的日益减少，预算不太充足的刚需不得已为低价走上牺牲距离的买房之路，而已有地铁的新房项目，则理所应当地成为首要考虑对象。
在此大环境下，正方新城板块近地铁的项目在未来这几年内也许会受到不少刚需的追捧，有自住需求的买房人可以尽早上车。
