前两天，我的一位老乡在群聊中“哭诉”：如今河西南二手房价较行情好的时候几乎跌了10%-30%，有小区挂牌价只到4.6万/㎡了，比新房都低，心态崩了！

半年前成交价还一度“破6追7”的河西南，现在竟被贬损成了“板桥北”。当初涨的时候叫人家小甜甜，现在跌了就成了“牛夫人”！

河西南的冷寂，是南京楼市大环境的萧条，还是投资客在撤场？

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奥南挂牌价低至4.6万/㎡

河西南海峡城的业主老谢最近很郁闷，去年刚买的新房出了一些问题，导致市场评估价一路下跌，现在是想退房也退不掉。

而自己河西南的房子，二手房价格似乎也越来越不景气，虽然当初买入价不高，但同期差不多价格的奥体依然坚挺，两相对比之下还是有点肉疼。

贝壳二手房的数据显示，近三个月以来，河西南二手房交易数据并不乐观，不少小区近3个月以来成交量只有一两套，甚至挂0！

不仅是成交数量，近期河西南的成交价和挂牌价都在显示，市场的确不一样了。

2021年9月，招商雍和府甚至成交了一套120㎡左右的房源，成交单价低至4.9万/㎡！而在这条成交的3个月之前，同户型房源成交单价近5.6万/㎡。

都是低楼层，相隔3个月居然卖出近7000元/㎡的差价！

当然，这种情况不止发生在招商雍和府，海峡城二期云璟湾，同样的户型、同样的高楼层，2021年10月成交单价也比3个月之前低了6000元/㎡。

目前，各小区挂牌房源中，海峡城已低至4.6万/㎡，鲁能公馆已低至5.1万/㎡，招商雍和府低至5.3万/㎡，升龙天汇低至5.4万/㎡。

虽然单价低的房源都是138㎡以上的大户型，但今年上市的河西南新房，预计也都是以改善为主的大户型，毛坯限价就已近4.5万/㎡，加上基础装修和升级包，算上期房的时间成本，新房并不见得比二手房便宜。

这也意味着，河西南的倒挂，正在消失！

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屡次降价，降幅近百万

心细的朋友或许注意到了，上述挂牌单价较低的二手房源，有些发布时间并不是近期，而是一年前、两年前，这是不是说明，这些房源并不是近期才这么便宜呢？

为此，我特地去翻查了这些代表房源的调价记录。以招商雍和府这套738万的房源为例，一年前挂牌时，总价为800万，上半年还曾涨至830万。但到2021年9月之后，先后又降价4次，从770万降至738万。

从最高报价到现在的最低报价，相差竟有92万。而鲁能公馆那套710万总价的房源，也在2021年11月之后3次降价共90万，单价也从5.8万/㎡降到5.1万/㎡。

长期耕耘河西二手房市场的王祥房产的中介表示，“相比于2021年上半年行情好的时候，近期的二手房价格的确有着不小松动。

当时鲁能公馆89㎡左右小户型的成交价能达到600多万，成交单价破7的也有；而如今多数挂牌价多在530-550万左右，一些楼层不太好的房源，甚至可以谈到500万左右。

有套顶层变异户型的小三房，面积80㎡左右，业主之前买来投资的，去年8月份刚挂牌还是470万，现在已经降到了425万，以前这个价想都不敢想，现在房子都降价一个月了也没卖掉。”

鲁能公馆实景 图/白慕礼

不止是房价的变动，河西南的中介市场似乎也发生了些变化——工作日的下午，河西南某房产门店内冷冷清清，十几个工位上只有2名中介。

而不在岗的中介，据悉此时并非在带客户看房，而是早早地放了年假，回了老家。

平时休假较少的中介，能拥有一个较长的年假也不错。可江宁某门店的链家中介却表示，年前新房和二手房也有生意，不敢太早休假，至少要到除夕前三四天才开始放假。

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河西南缘何如此？

河西南实景 图/白慕礼

从中介的描述中可以总结出，业主心态的变化、配套迟迟未落地、政策变动，是河西南二手房变冷的主要原因。

2013年-2016年左右，河西南的住宅大量上市，当时的价格最低才1万多一平，不少投资客都在当时入手了新房，且以小户型为主。

近两年，吃到了河西南发展红利的投资客们都陆续出手了手中的资产，转向江核、大校场等区域复刻河西南的模式。

但买房风向标变动得太快，贷款利率和政策的变化、降下来的新房首付让准备入手的买房人刹住了车，还在看涨的投资客们还没抛售掉手中的资产，就看到了同小区业主降价的消息。

而且，投资客们多入手的小户型在如今的河西南也不再吃香，一个本就定位改善的板块，有多少人还愿意花六七万的单价去买一间80多平的小户型呢？

改善客群看不上，刚需族们买不起，高不成低不就！

河西南实景 图/白慕礼

除了以上原因之外，也有粉丝在我们关于河西南的探讨视频下面留言称，河西南之前的高价的确有些虚，配套大多还没落地，很多地方都还是一片未开发的荒地；而同样发展完善的河西中，单价也才六七万一平，甚至更低。

更多留言可在抖音-江苏房地产金融近期视频下查看

与河西中相比之下，河西南的发展的确慢了不少，2号线西延直到近期才通车，大型商业体目前只有刚开业的金地中心，近500米的高楼建设进程也不如江核快。

目前能支撑河西南7万/㎡二手房价格的，招商雍和府、鲁能公馆、海峡城或是其他保障房小区或许是难以做到了；而剩下的商品房小区，或许能凭借学区、三恒系统、品质之类的优势再冲一冲吧。