南京，2021年7月20日 — 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在南京举行2021年半年度媒体抢听会，就2021年上半年南京写字楼市场以及创建国际消费中心城市背景下南京商圈发展的话题，与南京媒体进行了热烈探讨。

南京写字楼租赁市场成交持续回暖，金融、大健康行业重新活跃

上半年南京经济复苏势头强劲，各项主要经济指标上扬，健康的宏观经济基本面支持本地写字楼市场的发展，租赁市场成交持续回暖。戴德梁行数据显示， 2021年二季度南京甲级写字楼整体空置率为20.5%，相比去年同期下降了2.5%；全市甲级写字楼吸纳量为8.1万平方米，与去年同期相比增加1.4万平方米；二季度甲级写字楼平均租金水平保持在3.70元/平方米/日，同比下降5.1%，环比上升1.7%。

租赁交易热点主要集中在核心区的新街口和河西板块，以及新兴商务区的雨花和江宁板块。栖霞、浦口等外围新兴商务区由于租金优势，受到中小企业的青睐。从租赁成交面积来看，2021年上半年，金融和TMT行业成交活跃，各占23%。金融行业重新活跃，以保险、证券类公司大面积成交为主。大健康产业同样表现亮眼，占15%。而去年爆发增长的线上教育培训行业，由于国家对教育培训行业出台了系列规范政策，活跃度明显下降，由去年同期22%下降至2%。

销售市场方面， 2021年上半年南京写字楼销售市场新增供应约38万平方米，成交面积约24万平方米，供应和成交同比2020年上半年均有所上升。主要供应项目有建邺区的南京国际博览中心项目、汇金中心项目、江宁区的沣麟公园壹号项目等。雨花台区、建邺区销售市场表现抢眼，主要代表项目为绿地之窗和龙湖·时代上城。全市成交均价处于稳定状态，约为每平方米1.8万元。

土地市场方面， 2021年上半年商办用地共成交17幅地块，总出让面积约137万平方米，同比上涨42%，呈现爆发式增长。其中纯商办用地11幅，土地面积18.5万平方米，占比13.52%。2021年上半年商办用地成交主要集中在浦口、玄武和雨花台区，而栖霞、建邺、江宁商办土地出让则相对放缓。2021年南京土地市场的“两集中”制度进一步考验开发企业在项目研判和资金筹措等方面的综合实力。

戴德梁行华东区项目及企业服务部助理董事朱丹华表示：“南京经济复苏势头强劲，写字楼市场需求也将持续回升。未来供给方面，未来市场总供应体量超620万平方米，核心区和新兴商务区均有大体量商办项目供应，商办去化压力将进一步加大；同时随着土地出让限制条件的增多，商办写字楼自持比例和年限均有一定的增加，有利于高品质商办综合体在热点板块形成聚集，但同时也对于开发企业的长期运营能力提出了更高的要求。”

发力创建国际消费中心城市，南京优质商圈发展迅速

在国务院相关政策指引下，南京市2021年发布了创建国际消费中心城市三年行动计划，制定了具体的发展目标，鼓楼、玄武、秦淮、江宁也纷纷出台了相关计划和举措。商圈建设反映一座城市的消费形象，顶级商圈甚至可以作为城市名片，南京创建国际消费中心城市，需重点关注商圈打造，推动优质消费资源集聚。

受经济增长支撑，宏观经济指标走强，南京优质零售租赁需求持续增长。截止2021年第二季度末，南京优质零售物业总存量达到421万平方米，平均出租率为96.5%，优质零售物业平均首层租金报价达724.5元每月平方米。对比国内其它消费中心城市，南京市在人均社会消费零售总额及人均零售面积方面处于优势领先地位，显示出南京市较强的消费能力和较高的商业供应能力。

南京商圈形成同心圆扩散发展格局，传统的新街口商圈单核格局渐被打破，以综合型购物中心领衔的各新兴商圈渐渐发展成熟，其中新街口、河西、百家湖三大商圈领跑全市。新街口商圈平均首层租金录得全市最高，为人民币1295元/平方米/天。河西商圈零售物业存量规模全市最高，达101万平米，大规模供应入市带来一定竞争压力。百家湖和桥北商圈发展日趋成熟稳定，市场表现亮眼。

新增供应方面，2021年南京新增商业项目集中在河西和江北两大重点区域，新街口等传统商圈未来以存量物业提档升级为增长点。2021年上半年仅有龙湖天街、吾悦广场两个超15万平方米项目入市，5-10万平方米体量的商业项目占比44%，成为市场主流。预计2021年下半年将有7个项目开业，为南京零售市场带来81.2万平方米的供应量。预计至2023年，将有15个优质零售项目完工，共提供近200万平方米的零售空间。未来新增项目主要分布在江北、河西、江宁等区域。

作为南京建设国际消费中心城市的核心承载区，新街口商圈需要在“城市繁荣、消费舒适、商业活跃、国际知名、政策引领”五大维度上共同发力，打造成具有国际理念的复合多元化消费空间。商圈的焕新升级要同时着眼于商业品质提升、文化氛围塑造、街区形象美化、公共配套强化四大方面，既有国际理念，也能体现地方韵味，实现文商旅融合发展。

关于南京商圈未来发展趋势，戴德梁行董事、南京及杭州策略发展顾问部主管王俊傑认为：“南京优质零售商圈发展迅速，未来大悦城等项目的首进将带来更多活力并催熟南京零售商业市场，核心商圈将面临更大挑战，未来城市商圈格局加速改变。2020年以来共有80多家首店强势入驻，新零售、体验式等新业态发展迅速，南京逐渐进入体验式消费新时代，传统零售和餐饮类业态也相继开启各自的创新升级。在万物互联时代，未来商圈将被全面改造，新的应用、新的场景都将更加丰富。”

左一：戴德梁行华东区项目及企业服务部助理董事朱丹华

左二：戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光

右二：戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨

右一：戴德梁行董事、南京及杭州策略发展顾问部主管王俊傑

戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨表示：“南京经济运行稳中求进，复苏势头强劲，GDP总额、第三产业增加值、社会零售消费总额、办公楼投资总额等关键指标都表现出强劲增长，促进了南京优质写字楼和零售物业市场需求持续回暖，但是也要注意未来南京市场供应规模较大，短期市场租金和出租率依然承压。”

展望未来，戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光总结：“在十四五期间南京聚力建设具有全球影响力的创新城市和高能级辐射的国家中心城市，城市吸引力和辐射能力将进一步增强，不断吸引优秀人才及企业进驻。南京城市高质量发展将为房地产市场长期稳定健康发展提供有力支撑。”