仲量联行 2021年第二季度南京房地产市场回顾及展望

2021年7月20日，南京——2021年第二季度，南京办公楼市场租赁成交表现趋于活跃，其中金融、房地产及建筑、专业服务以及科技互联网企业需求表现旺盛，带动整体空置率小幅下降，租金趋于稳定。优质零售物业市场方面，在“双循环”发展新格局下，市场回暖迹象明显，核心商圈消费提档升级，市场平均空置率有所下降 。

仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“南京经济运行呈现稳中向好态势，营商环境不断优化，各行业需求加速复苏，优质办公楼市场韧性凸显。第二季度南京各项消费数据回暖，这些利好信号将加快推进南京建设国家创新型城市与国际消费中心城市。”

优质办公楼

金融和房地产建筑行业需求活跃。二季度，除新入市项目外，南京存量优质办公楼市场的净吸纳量达到近４万平方米，租赁问询及成交活跃度均有明显提升。进入４月后，企业搬迁需求开始集中释放，租赁需求相较于上季度大幅上升，成交板块集中于两大成熟商务区——新街口和河西，以保险公司为代表的金融行业、房地产及建筑行业成为二季度成交的中坚力量。

自今年南京市第四次发布“一号文”以来，持续推动科技创新名城的高质量深化发展。通过实施“121”发展战略，吸引众多科技互联网行业公司扩张南京市场，如得物、沃飞电商等在河西板块强势入驻。科技互联网行业快速发展带动部分搬迁与升级需求，数字经济生态圈发展初见成效，河西板块未来有望承接科技产业利好。二季度，众多头部房企如招商蛇口、华润等纷纷出手拿地，不仅促进南京多中心格局加速发展，房地产及建筑行业也成为办公楼的重要租户，占新租成交比例约25%。

二季度两栋新竣工项目入市，整体空置率未受显著影响，南部新城首栋甲级办公楼入市。2021年二季度两栋新竣工项目入市：位于南京南站的瀚瑞中心在季度末交付使用，总体量为64,000平方米，该项目为南京南站目前唯一甲级办公楼，对南京南站板块的竞争力提升至关重要；另一栋为自用办公楼项目，位于玄武区的总体量约为 65,850平方米的熊猫中央广场B塔。二季度，甲级项目业主提供多样的优惠租赁政策以吸引租户续租和新租户入驻，同级别楼宇间租户搬迁较为频繁，新入市项目使得甲级办公楼空置率略有上浮至31.8％；乙级办公楼空置率则有所回落，环比下降0.3个百分点至20.5%。目前，全市整体办公楼市场存量升至451万平方米，整体空置率保持相对平稳为25.7%。

二季度市场需求回暖，租金仍处于下行通道。二季度，排除新入市项目影响，甲级办公楼市场净有效租金录得4.2元每平方米每天，环比下降1.1个百分点，乙级办公楼市场净有效租金录得3.2元每平方米每天，基本与上季度持平。新街口板块的甲级办公楼租户相较于一季度客户活跃度有所增强，而河西板块则凸显了较强的行业集聚效应，科技互联网行业新租大多选址河西，新租占比约为73%。同时，二季度部分优质办公楼业主仍采取以价换量或延长免租期等策略。甲级办公楼租金的持续下探吸引了一些有升级搬迁需求的租户迁入更为优质的办公楼项目。

优质办公楼市场展望：今年下半年，复地中心、金鹰世界B塔和C塔、国泰君安金融中心以及金融城２期即将迎来交付。2021年南京经济环境回暖，仲量联行预计金融行业以及房地产建筑类企业需求将会继续增加，而受政策影响的在线教育类行业未来需求将缩减。未来新增供应将达到历史高位，供过于求的局面或使得南京整体办公市场情绪趋于谨慎乐观，预计租金将长期处于调整态势当中。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“面对较大未来供应，预计南京办公楼市场将进入消化期。但随着办公楼租赁需求的稳步复苏，我们对市场前景抱有信心。从细分板块来看，鼓楼及新街口有限的新增供应量将使租金维持稳定；而河西板块随着高品质项目入市，可供租户的选择增多，有助于提升市场活跃度。”

优质零售物业

核心零售物业市场重新焕发生机，次级商圈零售物业市场维持平稳。2021年上半年，存量项目的租赁进展带来约11万平方米的净吸纳量，整体空置率环比下降2.1个百分点至 4.4%。核心商圈零售物业表现良好，空置率环比下降2.9个百分点至3.8%，提档升级取得初步成效。二季度，热门连锁餐饮品牌如Holiland、池奈、另茶、回兰、Sevenbus等国内餐饮品牌持续布局南京零售市场，同时带动次级商圈净吸纳量提升。

二季度零售品牌结构集聚升级，购物中心主动谋变。首店经济自带的网红效应持续发酵，促使老牌零售企业打破固定的商业业态模式边界，集中进行品牌升级改造，例如德基广场将商业与文化相结合，下半年将开放文化空间，用艺术讲述“南京城市基因”；新百调整双首层策略，负一层美食广场将会引入众多网红店以及首店；水游城继续深化夏季夜间IP，开展“秦淮夜肆·嗨森一夏”周末市集活动。与此同时，从业态表现来看，餐饮、运动品牌及潮流女装等租赁需求强劲。其中热门连锁餐饮品牌在南京扩店最为凸显，占比最高达到42%，如斗鎏火锅华东首店落址南京，gaga南京首店选址德基；其次服饰类品牌占比约为29%，成为购物中心首层主力选择，其中运动品牌以及潮流女装扩店最为活跃，全国第三家Goyard选址德基，Maia active南京首店落址德基，李宁、回力等一波国潮品牌纷纷布局南京市场。

二季度核心商圈迎来一改造项目入市，次级商圈迎来一项目开业。新项目为位于浦口的桥北万象汇，该项目为华润在南京的万象汇系列首店，6月29日开业入驻率100%，各头部房企在次级商圈的零售产业布局，成熟度日渐提升，足以显示出次级商圈的消费活力，更加彰显出南京在多级商圈发展中的创新城市商业体系。除此之外，存量项目金茂汇一期焕新升级，重新开业改名为金茂览秀城，转变传统业态模式，重新打造为“潮流聚集地”，以年轻人为主要目标群体，引入 “笑果文化”南京首店、言又几黑金店南京首店、奈雪的茶Pro南京首店、牛New寿喜烧南京首店等体验式消费模式品牌，开业入驻率高达98%，带动周边商场空置率小幅上浮。

零售物业市场需求回暖，租金稳中有升。租金方面，随着经济形势回暖，全市优质零售物业首层净有效租金略有回升，录得16元每平方米每天，环比小幅上浮0.2个百分点。核心商圈彰显出强大的消费活力，租金涨幅为0.3%，约为21元每平方米每天。次级商圈租金环比上涨0.1个百分点，约为11元每平方米每天。

优质零售物业市场展望： 2021年下半年预计有5个项目入市，合计约51万平方米体量，其中3个项目位于河西，预计将显著提升河西板块的零售商业氛围。随着南京政府印发创建国际消费中心城市三年行动计划，外加购物中心业态品牌的迭代更新，都将高效激发南京零售物业市场的潜能，商业项目将更加明确商业主题，强化消费活力新动能，完善城市商业布局。