激情夏日，多位专家学者、设计师、公寓操盘手们齐聚香港置地金陵中環营销中心，在欢声笑语中共同探讨如何在大浪淘沙的白银时代，优化产品与服务，重塑置业者对公寓产品的正确认知，共同促进市场健康发展。

6月15日下午，由《南京公寓情报》主办，南京市房地产学会提供学术指导的“寓”见未来，拥抱新时代——2021南京公寓发展趋势研讨论坛如期举行！

此次论坛由FM95.2江苏财经广播知名主持人王敏主持，出席此次论坛的重量级嘉宾不仅有房地产资深研究专家，也有获奖无数的样板间设计机构，他们是南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华，戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光，DDC傲石设计南京公司总经理、高级合伙人潘正海。此外，南京主流公寓开发商代表也受邀出席论坛。

吴翔华

酒店式公寓究竟能不能投资

不同类型的公寓可以满足不同人的置业需求

南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华调研南京房地产多年，对公寓亦颇有见解，在他看来，“与住宅相比，酒店式公寓最大特征就是不限购不限贷，非常适合没有房票或钱票不足的买房人。”

作为一种投资理财品，公寓的收益往往是大家最为关注的。除了长期稳定的租金，吴翔华还指出，公寓产品本身也存在一定的增值空间，尤其是随着周边住宅价格的上扬，公寓的价值也会跟随性上涨。

从操盘手角度来看，公寓在实际销售的过程中也面临诸多挑战，为此，吴翔华也提出了一些行之有效的建议：

一是在公寓介绍环节，开发商可以将公寓转手交易全程的税费讲解清楚，降低买房人的投资顾虑；

二是公寓产品同质化严重，开发商可以通过和长租公寓品牌合作，为客户提供包租、装修等靠谱的物业服务；

三是公寓的宣传有待加强，目前南京公寓市场愈加规范，开发商可以加强推广，让大家正确认知到公寓的投资属性。

最后，吴翔华认为，国家虽然强调“房住不炒”，但这不代表不能进行正常的房产投资，此外，不同类型的酒店式公寓不仅可以丰富房地产市场，也可以满足部分人的置业需求，包括自住、租赁等。

汤耀光

杭州南京公寓市场现状分析

南京小公寓仍是主流，高端公寓市场占有量有限

在研究南京公寓市场时，无论是买房人、开发商还是媒体人都常常会和杭州、上海等地的市场进行比较，不难发现，大家对杭州、上海的公寓产品接受度似乎要高于南京，这些城市也不乏高品质的奢华公寓。

为了更好地了解一线城市的公寓市场，戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光跟大家分享了上海、杭州、南京、合肥四大城市的公寓市场行情，并着重对比分析了杭州、南京两地的公寓市场。

• 上海：房地产市场火热，带动酒店式公寓量价齐升；2017年起已暂停酒店式公寓的销售，目前市场基本无公寓可售。

• 杭州：严格执行“限酒令”，除部分较早取得土地的项目还有小户型外，新项目基本以大平层为主要供应，近年来供应持续增大。

• 南京：对商改住有一定限制，但小户型还是主流，活跃程度不及杭州，近几年供求相对平和，2021年销售进度减慢。

• 合肥：对酒店式公寓并没有明确限制政策，公寓市场还属于粗放阶段，投资购买比例高，随着项目交付，空置率的增加，市场或将进入调整期。

其中，南京与杭州同为新一线城市、中国经济较发达的省会城市、长三角城市群最核心的城市，人口规模比较接近，大家也常常将二者进行比较，但具体来看，二者在公寓市场上的表现又略有不同。

据戴德梁行提供的数据显示，无论是成交量、库存量还是成交均价，南京都远低于杭州。也就是说，对标杭州，南京的酒店式公寓还有相当大的发展空间。

杭州

近三年年平均成交量：121.18万㎡

当前库存量：255.85万㎡

当前成交均价：34503.09元/㎡

数据来源：RDAS数据库；数据截止时间：2021.06.11；数据范围：杭州主城区（不含富阳、临安、建德、淳安、桐庐）

南京

近三年平均成交量：38.30万㎡

当前库存量：104.50万㎡

当前成交均价：23138.14元/㎡

数据来源：RDAS数据库；数据截止时间：2021.06.11；数据范围：南京主城区（不含六合、高淳、溧水）

虽然南京、杭州都对公寓市场不断调控加码，但最明显的区别是，南京酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45㎡。杭州没有针对酒店式公寓的政策，但对2018年后取得的商办项目，基本分割面积不能低于300平方，意味着小户型酒店式公寓将没法获批。

这一政策直接影响到了近几年杭州、南京两地公寓的成交面积段结构。2020年，南京、杭州的酒店式公寓虽然都以小户型为主，但在大户型方面，杭州300㎡以上的公寓有24.49万㎡的成交，而南京只有0.16万㎡的成交。

杭州

南京

通过对比2020年杭州、南京酒店式公寓成交面积TOP10，可以看出，杭州的观云钱塘城、滨江龙湖·东潮府、迪凯金座、国邦·朝龙汇，这4家公寓的主力面积段都在300㎡以上，均价更是高达60792.33元/㎡，而南京成交面积TOP10中的公寓主力面积段在161㎡以下，绿地紫金中心的均价最高，也仅为48961.19元/㎡。

最后，对于南京公寓市场，汤耀光总结道，“随着大量同质化公寓产品供应，小户型公寓趋向饱和，终极改善型公寓需求将有一定市场，但高性价比仍是赢取市场的重要砝码。而高端资源占有型公寓，由于人口结构和产业特征，市场容量相对有限，要考虑项目是否有足够立足点。”

潘正海

公寓产品设计最新趋势展望

智能化、可变家具将成公寓发展方向

好的样板间设计，不仅要能准确传达设计概念，还要做到最棒的视觉呈现，甚至能在有限的空间内向外延伸出对生活、家、居住等理念的思考。

那么，什么样的公寓设计风格最受欢迎？未来公寓设计又会玩出哪些新花样呢？这些问题，DDC傲石设计南京公司总经理、高级合伙人潘正海将从产品端的角度为我们一一解答。

从上个世纪五六十年代，西方公寓开始兴起，到七八十年国内的筒子楼悄然流行，再到21世纪初，商住公寓、酒店式公寓等名词开始出现，也正是这个时候，公寓不仅有居住功能，还兼备了办公商用属性。

紧接着，随着人们生活理念的革新以及对品质生活的追求，公寓开始成为一种新生活方式的代表，开始在城市中心蔓延开来，并有了国际化、服务化、享受化的特点，买公寓不再只是买一套房子，而是买一种生活方式。

在案例分享环节，潘正海着重向大家展示了南京绿地云都会公寓样板间的设计理念以及诸多设计细节：用模块化的组合方式解构空间关系，让娱乐模块、工作模块、社交模块自由切换；暗藏在书桌下的旋转餐桌、镜子后面的冰箱，更好的表现了不同空间的延伸及相互叠加；高级灰调及黑色镜面运用，生活空间质感十足……

关于未来公寓的走向，潘正海提到了两个关键词：智能化、可变家具。

目前，在南京，精装交付的公寓已成主流，而智能化的生活场景也日趋普遍，智能安防系统、灯光控制系统、温度调节系统……未来这些都将成为公寓产品的附加值。

此外，对于小空间产品设计最重要的就是合理利用空间，实现空间最大化利用和空间复合利用转换，通过可变家具，为空间场景化提供更多的可能性，来满足日常生活的起居、办公、娱乐及社交等需求。

肖岚

南京公寓市场观察报告

南京公寓市场亟需引导和产品升级

此次研讨论坛，还有一重磅彩蛋！

南京市房地产学会理事、《南京公寓情报》工作室负责人肖岚为大家分享了“南京公寓市场观察报告”，通过多个案例分享，呈现了公寓业主、租客的不同画像，理性引导大家去看待公寓市场。

前期，《南京公寓情报》工作室针对公寓业主、租户设计了两类调查问卷，最终收回273份有效问卷，覆盖河西、江宁、江北、城南、城东、城北、城中等南京各板块。

以问卷调查跨越的时间为观察样本（2012-2021），我们注意到，2016年以来受住宅限购令的影响，公寓成交量涨幅明显。其中，2017年、2018年、2020年，公寓供应量更是迎来一波小高潮，可见市场对公寓这一产品也越来越认可。

通过对问卷的归纳总结，肖岚指出，业主和租户选择公寓的逻辑有所差别。其中业主选择公寓前四点因素为投资理财、总价偏低、地段优势、自住需求，而租户选择公寓的前四点因素为交通便利、商业成熟、生活私密度高、装修设计好。

与此同时，肖岚还分享了南京十余家热门公寓小区近期月租金情况。以城南板块为例，软件谷的雨花客厅和南京南站的万科九都荟因为高收入人群集聚，且交通优势明显，月租金相对较高。

此外，我们还发现租户满意度并不完全等同于实际购买欲。从调研结果来看，公寓租户满意度明显高于业主群体，考虑续租公寓的租户比例为75%，但是考虑购买公寓的租户比例为25%。

最后，肖岚还倡议，“从迷雾回归理性后，南京公寓市场亟需引导和产品升级。此外，市场各主体也应有所作为，开发商提供好产品，专业媒体理性引导，共同打造健康环境。”

本次研讨论坛的成功举办，不仅为专家学者和公寓操盘手们提供了交流和共享的平台，也为南京公寓的未来发展趋势指明了方向，重塑了大家对公寓产品的认知，各类思想和观点在这里碰撞，大家收获颇丰。