最近，我翻查了贝壳网上国内一线城市的二手房库存量情况，发现南京二手房库存量超过11万套，而在去年10月，该平台统计的二手房库存量在10万套左右，短短8个月时间，增长1万套左右。

注意，这只是一家二手房平台的挂牌数据。事实上，南京二手房库存量远远不止这些。

相比之下，国内四大一线城市的二手房库存量竟没有一个超过南京。

PART1.

二手房存量

据贝壳网数据显示，该平台上北上广深四个城市二手房的挂牌数量分别是：北京76970套，上海32197套，深圳38657套，广州78615套。

而南京的在售二手房数量为111807套，比贝壳平台上北京和上海的挂牌总量还多。

在南京的11个区县中，江宁区面积最大，二手房挂牌量也最多，达到25844套。其次则是浦口区，也有近20000套。

要论二手房的转手速度，还要数秦淮、建邺、雨花台比较快。

浦口区的二手房很有意思。这近20000套的在售房源中，有11000套左右都来自桥北板块。

南京的桥北板块和北京的天通苑有很多相似之处，比如：居住人口、房源数量多，居住密度大。

也正因如此，桥北的二手房价格一直“疲软”，业主们也常常郁闷不已。

不过，南京市场上较低的二手房价也为诸多南京刚需客提供了置业机会——近90天内，桥北的二手房成交了1015套。

按照这一去化速度，理论上看这近20000套房源需要1768天才能卖完。当然，这样推论也无太大意义，因为二手房市场中还会有新房不断流入。

眼下，桥北卖房的业主出现两极分化：有的通过“内卷”不断降价以求尽快脱手，有的通过“抱团”方式试图提升所在小区房价水平。

PART2.

什么样的房子好出手

别看南京二手房挂牌量站高位，其实能快速转手的只有很小一部分，也有一些二手房挂牌一两年、三四年都没人接手。

比如麒麟山庄这套169㎡的3房还是4年前挂牌的，如今还未能找到买家。

一般来说，南京比较好出手的二手房大部分具备以下条件：

①优异的教育资源配套，这一类的典型代表就是鼓楼区的老房子；

②地段好，商业发达，交通便利，近地铁或者近公司；

③小区环境好，物业服务好，业主圈层较高；

④户型、楼层、装修好，价格合适。

而这些条件中，学区对二手房价的加持作用相当之大，大多数学区房买家不惜重金。鼓楼的不少双学区房单价破十万就是典例。

PART3.

买房人与卖房人的博弈

我有个同事阿成，也正是因为想买一套二手学区房，正在经历和卖家不断斡旋的博弈。

他看中的这套房，在某所名校分校的施教区内，和同属施教区的其他小区比起来，这个小区的房源均价低不少。

要想凑足学区房的首付，阿成只有卖掉自己手中现有的房子。

但他之前的买房决定似乎并不明智，这些待出售的二手房要么在远郊板块，要么是公寓，要想以期望价格出手，还真是不太容易。

为了让这次的决定不再出错，阿成在和中介及卖家谈好价格后，又多次约了中介上门看房，以争取多方面了解这套房的详细信息。

没成想，阿成的频繁“光顾”让卖家有点“飘飘然”了。卖家自以为有很多买家上门看房，肯定不愁卖了，那不如坐地涨价！

本来谈妥的价格临时上涨，阿成也不乐意了，干脆“冷处理”了卖家，决口不再提签合同的事宜。

后来，没了阿成的频繁看房，卖家意识到自家的房子没有之前热度，只好给自己找个台阶，向阿成提出价格可以再谈谈。

如今，阿成了解到该小区还有80多套在售的房源，大可以继续寻找，最终买卖双方并没有急着签约。

像阿成的这种情况的买家在二手房交易的过程中并不少见。

除了临时加价外，还有卖家和中介制造虚假竞争哄抬房价、买家卖家联合跳单等行为。

看似某方获益，但很大程度上破坏了交易规则，也会导致二手房市场的不健康发展，到最后受损的其实还是买卖双方。

此外，我们身边也频频出现高成交价二手房，比如南京南站板块个别房源接近6.5万/㎡、大校场个别房源破5.5万/㎡等。

购房者需要注意的是，市场上这些少量高价二手房并不能代表该小区整体成交价情况。购房者更不要因为少量几套高价二手房就判断该小区为畅销型小区。