马群地铁口、建面约45-51㎡纯酒店式公寓、首开预约登记中……最近，南小寓在地铁上看到一则公寓产品广告，细细一看，原来是中垠地产在马群地铁站旁打造的中垠广场TOD公寓！

这家公寓“含金量”如何，值不值得买，价格多少？别急，南小寓进行了实地踩盘，为大家带来全面信息！

中垠广场为马群地铁上盖，项目所在的地块，于2014年被中垠地产拿下，根据规划，项目：

B地块由15栋住宅和1栋公寓楼组成，住宅中垠紫金观邸已售罄，公寓楼4梯27户，仍有少量房源在售，均价2.1-2.2万/㎡，毛坯交付。

A地块为交通枢纽、商办混合用地，也就是现在的中垠广场。项目规划配建城市地铁、有轨电车、公交、小汽车、出租车、自行车以及人行综合换乘枢纽，在满足必配的交通换乘枢纽功能以外还兼有商业、办公、公寓等其他功能。

具体来看，中垠广场打造的TOD商业综合体，业态涵盖了：

6万方商业综合体，有连锁超市、IMAX影院、主题餐饮街区等

3栋酒店式公寓，共682套，户型面积段为45-103㎡，以45-51㎡为主，层高3.1米

1栋办公写字楼，只有48套，面积130-360㎡，层高4.15米

由于是马群综合换乘中心，中垠广场的商场部分有连廊直通地铁2号线马群站，有轨电车则有连廊通达写字楼和商场，在建中的地铁S6号线也在项目旁设置了出入口。

公寓产品本身，中垠广场预计本月底首开5号楼，4梯26户，共208套，面积段45-103㎡。其中，45㎡、51㎡为主力户型，103㎡户型主要分布在东、西边户，层高均为3.1米，毛坯交付，预计2022年6月交付。

楼栋位置示意图：

首开价格，置业顾问表示：“可以参考B地块在售毛坯公寓价格，2.1-2.2万/㎡左右。目前正在登记，首开时可能会有优惠。”

户型图：

北向为45㎡户型，按照项目前期公寓价格，该户型总价在95-99万左右↓

南向为51㎡户型，按照项目前期公寓价格，该户型总价在107-112万左右↓

样板间实景图：

入户，左手边为卫生间，右手边是开放式厨房↓

样板间做了隔断效果，将空间分割为客厅和卧室↓

了解完中垠广场公寓产品详情，接下来就是能不能买的问题了。

毫无疑问，地铁上盖，多维公共交通环伺是中垠广场最大的卖点。已运营的地铁2号线、有轨电车马群站，将有连廊连通项目，这两条线路可以抵达新街口、河西、麒麟等板块。未来S6号线开通可以通达汤山、句容。

项目本身有6万方的商业配套，与一路之隔的招商花园城共同构筑马群商圈；搭乘地铁2号线可以直达新街口商圈、仙林商圈，日常生活购物方便。

中垠紫金观邸住宅有约1800户业主，周边还有仙林大学城、马群住宅区甚至是汤山、句容一带的数十万客群，无论是日常商业消费还是公寓出租，都不愁人流量。

不过，南小寓也要提醒大家，中垠广场的公寓产品存在产权缩水、产品设计缺乏亮点等缺点。我们一起看看详情。

① 项目所在地块于2014年出让，公寓预计2022年交付，业主拿房后产权将缩水8年。

酒店式公寓产权为40年，中垠广场公寓产品从拿地到业主拿房，产权还剩32年了。需要指出的是，当年中垠地产拿下项目所在地块，按照出让条件，将承建马群换乘枢纽。

作为城东连接主城中心的重要交通枢纽，马群换乘中心的建设进度备受大家关注。早在2017年，南京市交通运输局网络发言人就在南京网络问政上表示：马群换乘中心工程预计在2019年底完成建设。

然而，南小寓在近期的实地探访中发现，该换乘中心依然建设中，周边的施工围挡尚未拆除↓

宁句城际封闭施工中，早晚高峰期马群站附近的中山门大街拥堵是家常便饭。

今年2月，栖霞区公布了2020年重大项目，其中中垠打造的马群紫金城市广场在列，预计投资32亿，建设起止年限为2020-2022年。届时整个马群换乘中心能否一起建设完毕，我们拭目以待吧。

② 与市面上的精装、平层双钥匙等公寓产品比，中垠广场公寓产品力略显乏力。

自2017年南京市政府下发《南京市建设项目建筑面积管理办法》后，南京4.8米挑高公寓几乎绝迹。目前在售的挑高公寓仅河西南的正荣中心天寓（4.8米）、城北的万象天地（4.5米）、江宁的中粮悦天地（3.9米半挑高）等为数不多的选择。但我们可以看到，越来越多的开发商在产品力上下功夫，比如城北的龙湖紫都城，做了平层双钥匙的创新设计。

另外，项目为毛坯交付，预计均价2.1-2.2万/㎡。这个单价在南京可以买到金马路地铁上盖精装公寓绿地云都会、江北核心区精装公寓领寓A5等，省去业主拿房后装修的烦恼。

最后，我们来粗略计算一下中垠广场公寓的投资回报率。

投资公寓绕不开的投资回报率问题，南小寓也为大家想到了。相关网站显示：目前，马群一带在租的公寓户型面积在40-100㎡不等，租金1600-4200元/月。

南小寓找了这套面积约50㎡的精装公寓，租金约2600元/月，以中垠50㎡公寓总价+装修共120万计算，投资回报率大概在2.6%。当然了，2年后马群租金水平还会浮动，以上计算仅供参考。

（备注：以上公寓租金以我爱我家实际出租房源中同等或相近面积段的租金为参考。）

一直以来，公寓以小面积、低总价、投资回报率相对稳定等优势备受投资客青睐。地理位置佳、配套完善的优质公寓更为抢手。