沉寂近三年，江宁滨江于本月强势回归，龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著超千套新房入市，给予刚需购房人置业新选择。

打头阵、率先首开的是中北三盛汝悦铭著。项目于6月16日首开推出287套新房，半个月过去了，只卖了2成！与龙湖水晶郦城去化近7成的成绩形成鲜明对比！

同板块，新房均价、装修标准、户型设计相似，中北三盛汝悦铭著为何卖得差强人意？我们客观分析问题所在。

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开盘半个月仅卖出2成房源

中北三盛汝悦铭著所在的江宁滨江G54宅地，于去年8月被中北以10009元/㎡的楼面价拿下，和三盛联合开发，规划打造12栋16-18层的住宅。

项目于6月12日领取1、2、3、6号楼共287套精装新房销许，6月16日在售楼处首开，未公证摇号。

与板块主打刚需的定位一致，汝悦铭著首开户型面积有89、99、100、119㎡，销许均价为19101-21014元/㎡，总价155万起。

首开楼栋与户型分布↓

开盘已有半个月时间，南京网上房地产数据显示：截至今天，中北三盛汝悦铭著首开的287套新房，仅认购了74套，去化2成！

而同板块的水晶郦城，首开一下子推出了729套新房，截至目前去化近500套，与汝悦铭著形成鲜明的对比。

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位置略偏，安置房环伺

昨天，在江宁滨江踩盘时，我与一些购房人进行了交流。不少人表示：“水晶郦城、汝悦铭著两家都看了，水晶郦城的位置、环境、配套更好，开发商品牌也不错。”

我们先来看两家楼盘的位置。江宁滨江三家主力楼盘龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著、鲁能硅谷公馆的位置示意图如下↓

龙湖水晶郦城与鲁能硅谷公馆，位于锦文大道上，这里是江宁滨江新城的核心位置，研发、高端装备制造产业聚集；绿地缤纷会、苏外、省人医等优质生活配套集中。周边有弘阳禹洲时光印象、禹洲弘阳滨湖里、朗诗未来家等商品房小区集中，生活氛围浓厚。未来江宁滨江的发展重心也基本集中在这里。

中北三盛汝悦铭著位于盛江路与宁桥路交汇处，周边有江宁初级中学、金宝滨江商业广场、中润华购等生活配套，但周边安置房众多，江宁滨江规模最大的安置房盛江花苑的牡丹园、玫瑰园、丹桂园等环绕在汝悦铭著附近。

中北三盛汝悦铭著售楼处对面，便是盛江花苑↓

别小看一家楼盘的位置，它通常会影响到买房人的置业选择。

在《南京江宁区滨江新城江宁组团最新控制性详细规划》里，滨江新城江宁组团定位是南京南翼滨江新城的城市中心区 ，未来将打造千亿级滨江制造业新高地及滨江综合服务区。

目前国家电网、中国通信产业园、徐工集团、格力电工等相关产业公司已经进驻滨江，多分布在锦文大道、盛安大道、弘利路等滨江核心地段，这些产业人群的置业需求，更加倾向于临近企业的二手房或龙湖、鲁能等商品房。汝悦铭著位于滨江新城边缘位置，在区位上不占优势，自然不是产业人群置业江宁滨江的首选。

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东侧紧邻宁芜铁路，火车经过噪音超80dB

需要指出的是，汝悦铭著东侧就是宁芜铁路，火车经过时非常吵！

我使用百度地图上的测距功能，简单测算出汝悦铭著与宁芜铁路的直线距离仅200米左右。

接下来，我在汝悦铭著售楼处门外待了一个小时的时间。基本上每隔十分钟左右会经过一辆火车，使用手机上的噪音分贝仪检测发现：火车行驶到汝悦铭著附近时，声音超80dB以上！

百度资料显示，大声呼喊的声音在70-80dB之间，汽车喇叭的声音在90dB左右。而临床研究发现，70-90dB的声音很吵，人长期在这样的环境下会有损神经细胞、听力受损。

一对看完房，从汝悦铭著售楼处出来的年轻情侣商量着再去水晶郦城看一下。男孩告诉我：“置业顾问给我们推荐了1号楼89㎡中间户，考虑到我夜班比较多，靠铁路太吵了会影响到白天休息，打算再去龙湖看看。”

关于宁芜铁路带来的噪音影响，汝悦铭著在案场进行了不利因素公示。同时，案场有明显的指示牌，将“宁芜铁路搬迁、8号线来了”的消息进行公示。但宁芜线外绕工程至今未启动，眼下铁路、火车噪音对附近居民的影响实打实的存在。

与此同时，不利因素上公示出了项目西侧有河道，存在异味、蛙鸣噪音等影响。我在施工地看到，西侧的河道水很脏，站在路边能明显闻到异味，环境体验感极差。

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业内观点：缺点明显，影响去化

今年因为疫情的缘故，一季度楼市供应量非常少。二三季度，南京新房供应量井喷。

6月的南京楼市，在马不停蹄的开盘潮中度过。据不完全统计，仅6月下旬的半个月以来，江宁、江北、河西、城北等板块约20家楼盘推新，涵盖刚需、改善，买房人选择余地多多。

楼市新房库存也有了提升。南京网上房地产数据显示：截至目前，南京新房库存已达4.7万套。

房源充足的情况下，买房人可以慢下来，仔细去比较开发商品牌、户型、地段、配套等因素。以江宁滨江为例，均价、装修标准、户型设计等类似的情况下，买房人更愿意选择地段更佳、品牌房企龙湖操盘的水晶郦城。

业内人士指出：新房均价与江宁滨江差不多的板块，还有江宁禄口、龙潭等可选，距离主城更近的谷里也能够一够。汝悦铭著虽然主打低总价刚需产品，但区位等缺点明显，便很难在同质化竞争中取胜。