一期一会，这周的南小寓又准点来报道啦！

上周，南小寓实探了位于江宁双龙大道的纯新盘——融汇时代中心，从周边配套、户型、装修标准等全方位的给大家列举出了利与弊，不少网友也夸赞看完之后豁然开朗，投资计划更加明朗了。

这不，又有网友提供了江北即将首开的德盈龙华国际广场公寓，37㎡总价高达85万元，今天就带大家看看，这个盘能不能入手......

《前方“坑”出没？——拜托了！公寓》系列策划收官稿件来袭，江北德盈龙华国际广场公寓的最新实探测评即将为您奉上！

德盈龙华国际广场位于浦口龙华路，距离长江隧道口仅4.7公里，平时驾车约5分钟（避开早晚高峰）；地铁10号线龙华路站与项目仅668米距离，步行约10分钟左右。另外，周边还有D7、D15、510、516等公交通行，区域内配套较为完善。

据了解，项目将打造约38万方的城市综合体，业态涵盖1栋200M超高层甲级写字楼及五星级酒店、约10万方虹悦城购物中心、3栋住宅及1栋酒店式公寓。其中配套的购物中心虹悦城是项目的最大卖点。

公寓方面，总层高约31层，9层以上将打造酒店式公寓，户型面积包含37㎡、42㎡、49㎡一房一厅一卫和59㎡、63㎡、65㎡两房两厅两卫。

据置业顾问表示，虹悦城和其他项目不同的是，购物中心将于2021年下半年开业，而公寓项目将会晚商业中心一年交付，这样购买的业主拿到房子后，就可以直接享受到虹悦城的商业配套，目前江北虹悦城已完成50%商业招商。

自酒店式公寓不得小于45㎡的政策颁布后，市面上在售的45㎡以下小户型就吃香起来。此次德盈龙华国际广场的37㎡公寓作为主力户型之一，打的也就是稀缺的卖点，目前所有户型图已公开，同步公开了37㎡和63㎡样板间和精装标准。

户型图如下↓

 样板间实拍图↓

精装标准↓

从精装标准上我们可以看出，不同于很多其他公寓的一线装修品牌，该项目在装修项目里使用的一线品牌较少，还有多项“德盈”定制品牌，作为自家定制的品牌，到底质量如何，大概只能等到收房时才能知道了。

物业方面，不同于城南虹悦城公寓的杂乱管理，据置业顾问透露，江北虹悦城吸取了城南项目上的不足，所以此次江北虹悦城公寓这块在物业选择上也非常谨慎，目前已与万科物业签订协议。

看到以上内容，是不是很多小伙伴差不多要决定入手了？稍安勿躁，看完以下劣势再做决定也不迟......

江北虹悦城目前放风价21000元/㎡，虽具体优惠还没确定，但置业顾问表示，公司已给他们通过气，价格差不多，其中37㎡户型22000元/㎡起，最终成交价根据房间朝向的不同，总价也从80-85万不等。

在南小寓表示这个价格有点贵之后，置业顾问也直言：没办法，贵也是它的特点之一。毕竟有便利的交通和虹悦城的商业配套。

江北目前在售的公寓并不多，而与虹悦城同区域里的在售盘仅东方万汇城一家。东方万汇城位于长江隧道口，地铁10号线东方万汇城站，目前在售34-53㎡酒店式公寓，均价17000元/㎡，毛坯交付。

东方万汇城距离江北虹悦城约2.2公里，其中步行约30分钟左右，骑行约10分钟左右，作为同区域酒店式公寓，在配套与交通基本差不多的情况下，两盘价格相差了5000+元/㎡。

另外，值得一提的是，东方万汇城目前为现房销售，而江北虹悦城公寓项目预计将于2022年交付，所以如果为投资的话，在时间上又存在的2年的回报差。

根据惯例，算完了入手成本价，下面要来算算后期的投资回报率了。

同区域目前已交付的酒店式公寓有东方万汇城和明发新城中心，南小寓在链家网租房频道上看了下最近两家公寓挂出来的房源租金均不高，其中东方万汇城租金均价在1800元/月左右，明发新城中心租金约1900元/月。

东方万汇城链家网租金截图

明发新城中心租金截图

综合来看，江北虹悦城公寓项目单看周边配套的话，交通、商业全部配齐，并不会踩坑。但价格过高，入手公寓的目的对于大多数人来说都为投资，所以小户型在公寓市场一直很抢手，首开价+首开优惠后，37㎡户型总价还高达80万起，入手成本略高。

另外，参照同区域竞品公寓的出租价格，四舍五入后按2000元/月来换算，投资回报率仍仅约3%，这个数值甚至连公寓市场回报率的最低值都没达到，确实太低。

如果仅靠自带的配套商业想拉开与周边竞品的差距，打动买房人，可行性并不高。

对比过江北虹悦城公寓项目的优与劣之后，你给这家公寓打几分？