江宁谷里，要卖2.3万/㎡了？

现房纯新盘中建烟岚府，于本周静悄悄的领取了2-6号楼共106套洋房销许，主力户型为117㎡，下跃户型面积为210-220㎡，销许单价在18103-25913元/㎡之间，整体均价在2.3万/㎡左右。

有买房人问：“手里预算实在有限，2.3万/㎡买规划配套都不占优势的谷里，心里有点忐忑。但置业顾问说首开至少有5个点的优惠，错过就没了。中建烟岚府到底能不能买呢？”对此，江苏房地产金融对中建烟岚府进行了实探，为大家带来客观的楼盘测评。

小区规划：

纯洋房，总户数130户

中建烟岚府所在的江宁谷里G15地块，于2018年5月被中建以10949元/㎡的楼面价拍下，需现房销售。

项目规划了6栋层高为6层的洋房，总户数130户，主力户型为117㎡，一楼均带地下室，面积为210-220㎡。此次首开，中建烟岚府将推出2-6号楼共106套房源。置业顾问解释：因为样板间和售楼处在1号楼，暂时不对外出售。

单从小区本身来看，中建烟岚府为纯洋房规划，层高均为6层，楼间距在23米左右，得房率、采光、社区绿化等，明显优于周边的安置小区。

加上中建烟岚府为现房销售楼盘，目前小区主体楼栋、绿化、车库等基本完工，预计今年10月交付，拿房等待期短。

户型设计：

117㎡四房为主，一楼挖地下室抬高总价

与同板块的德信烟岚云庄210㎡起步的大户型设计不同，中建烟岚府主力户型为117㎡，得房率在85%左右，做到了四房两厅两卫。

需要指出的是，项目每栋楼的一楼，均挖了地下室，将一层做成了下跃设计。以3号楼举例，下跃户型在210-220㎡不等，虽然单价在1.85-1.94万/㎡，但将总价抬升至400多万，比117㎡260-300万的总价贵了100多万。

装修情况：

装修标准2300元/㎡，有分体式空调

根据案场的公示，中建烟岚府的装修标准为2300元/㎡。

具体的装修品牌选用上，空调采用了美的或同档次分体式空调，锅炉为威能，墙纸是美纳斯品牌，地板是圣象，卫生间使用了蒙娜丽莎、摩恩等品牌，厨房的油烟机、燃气灶、消毒柜等是老板品牌。不过，一楼下跃的地下室部分为毛坯交付。

虽然这样的装修标准放在南京的刚需精装产品里非常普通，但客观上来讲还是优于同板块德信烟岚云庄新风、空调、地暖三大件均无，厨房、卫生间采用美标或同等品牌，墙面为乳胶漆的装修标准。

中建烟岚府样板间实景↓

房价：

比板块二手房、新房贵6000元/㎡

再来看看大家最为关心的价格问题。这次中建烟岚府首开的整体均价在2.3万/㎡左右，主力117㎡户型单价集中在22420-25913元/㎡。

置业顾问表示：“我们是洋房，居住舒适度高。首开给客户至少5%的总价优惠，开盘当天还会释放其他的优惠。”要知道，近两年新房去化非常难的禄口板块，新盘首开也没有给到力度如此大的优惠，比如红豆香江华庭，首开时仅给出了小高层5000元/套、洋房8000元/套的总价优惠。

我们以中建烟岚府117㎡户型单价最便宜的6号楼603举例，该房源单价22419.68元/㎡，面积为116.32㎡，总价约261万。按照最少5个点的优惠来计算，该房源总价可以优惠13万左右，折后的单价约2.13万/㎡。

而同板块在售的刚需楼盘远洋山水，主打89-108㎡的小户型，也有少量面积在130㎡以上的改善户型，毛坯交付，单价在1.89万/㎡左右。中建烟岚府最便宜的房源，打完折还要比远洋山水贵2400元/㎡。

现场有买房人表示：“中建的装修标准才2300元/㎡，买好楼层和远洋的价差能达到6000元/㎡，用来装修，能装的很上档次了。”

谷里板块主力楼盘位置分布↓

不止是新房，目前谷里的二手房行情也不容乐观。据谷里当地的中介从业人员介绍：谷里的安置房多，不少拆迁户手里不止一套房，便选择将多余的安置房卖出去，单价在1万/㎡出头的样子；板块的二手商品房以碧桂园等为主，成交单价在1.6-1.7万/㎡左右。有中介表达了自己的看法：“中建约2.3万/㎡的均价，比板块二手房要贵6000元/㎡，应该会很难卖。”

规划配套：

现有配套尴尬，更多利好需时间变现

我们知道，谷里虽然属于江宁板块，但由于隔着牛首山、将军山，实际上与雨花台区的距离更近。目前板块现有的生活配套乏善可陈。

交通上，牛首大道、宁丹大道、南京绕城高速等覆盖，对于有车一族相对便捷；但板块不通地铁，选择公共交通出行不是很方便。

选用公共交通出行的话，乘坐谷里现有的866、869、710等公交车，可以抵达河定桥、雨花台等。但是耗费的时间都比较长，需要1小时以上才能到安德门或者河定桥。

商业配套上，好又多购物广场，是目前谷里最大的购物商场。周边的居民说，置办大物件，会选择去雨花台区的雨花客厅、虹悦城等↓

教育配套上，谷里现有的学校仅限于谷里中心幼儿园、谷里中心小学等，缺乏硬核教育资源。

在政府的远期规划中，谷里是作为新市镇来建设打造的，这里有牛首山国家森林公园，自然环境优美。近几年我们可以看到板块内陆续有宅地、教育用地出让，未来还有商业地块要拍卖。但是从江宁整体的建设进展来看，谷里还是缺一把火候。文旅项目金陵小镇今年才开建；板块重磅医疗利好省中医院预计今年底才能开建，对外运营要两年后了。

有业内人士指出：“今年南京多个板块将有新的供应量入市，以江宁举例，除了谷里，刚需板块滨江也会有新盘陆续入市，放风价在2-2.2万/㎡不等。在新房价格、板块配套等方面趋同的情况下，江宁谷里面对的板块竞争、去化压力会非常大。”

写在最后

最后，我们想就中建烟岚府能不能买这一问题，给出几点客观建议：

1、从楼盘定位以及户型设计来看，中建烟岚府主力户型117㎡做到了四房两卫，功能性非常强，且小区为洋房设计，优于周边安置小区。

2、从价格与板块综合来看，此前我们整理了南京新房均价在2-2.5万/㎡可选的楼盘，主要集中在江宁的淳化、正方新城、禄口板块，城东汤山板块，栖霞山，以及江北的桥北、高新、雨山路、桥林新城等子板块。江宁谷里作为新加入这一价格阵营的板块，同样存在板块位置、配套不具优势的问题，客观来讲中建烟岚府更适合预算有限的购房人以及谷里的地缘客。

3、最后一点也是很重要的一点，今年以来南京楼市持续分化，热门板块地价、房价双涨，楼市回温明显。好卖的板块需要摇号，去化难的板块需要上分销、给出购房优惠。中建烟岚府首开至少5%的优惠，折扣力度非常大，看到优惠的同时，购房人也要警惕楼盘所在板块的发展潜力、去化问题。

据悉，中建烟岚府首开报名时间于今天上午9点截止，项目最终的优惠情况、首开去化情况，江苏房地产金融将持续关注。