自住、出租、办公……公寓的多种打开方式，俘获了越来越多投资者的心，但对非专业人士来说，公寓市场的投资套路仍然很多，下手需谨慎！

近期，南京又有部分公寓新盘即将上市！项目配套有哪些？价格如何？值得入手吗？

为此，《南京公寓情报》推出系列策划前方“坑”出没？拜托了！公寓，为您带来一手公寓资讯。接下来，请看新盘实探第一站：东亚共享大厦！

01青珑寓63㎡样板间已公开，精装交付，还自带菜场

相信很多人跟南小寓一样，并不知道在紫东核心区竟然还有这样一家公寓项目。近日，南小寓怀着一颗好奇的心，决定现场实探一番！

需要注意的是，东亚共享大厦位于青龙地铁小镇（五常路八号），距离地铁4号线东流站约900米步行距离，但项目的营销中心则位于南信科技园B13栋。

东亚共享大厦由一栋25F酒店式公寓（名为青珑寓）、两栋18F办公大楼构成，其中三栋建筑的1-2层自带商业体，东侧裙楼功能布局定位为配套菜市场，商场和菜市场已确定由政府接手。

3号楼的3-24层就是即将推出的酒店式公寓，共计264套，建筑面积约43㎡（每层1套，共22套）、63㎡（每层7套，共154套）、66㎡（每层4套，共88套），均为一室一厅一厨一卫的设计，销许均价19900元/㎡。

目前，售楼处只对外公开了户型面积约63㎡的户型图和样板间↓

以下是样板间实拍，公寓的整体开间达到了5.1米左右，客厅开间在3.4米左右，层高约3.1米↓

4层以上的公寓为落地窗设计，而且东边户拥有东、南两侧窗户，采光充足↓

卫生间干湿分离↓

令人意外的是青珑寓竟然是明厨的设计，这在南京公寓市场上很少见↓

而且青珑寓为精装修交付，在精装标准中，不乏松下、TOTO、海尔、摩恩、欧派等知名品牌↓

02预计优惠价1.7万/㎡，价格优势不太明显

虽然销许已领，但项目暂未集中开盘，置业顾问表示，由于具体购房优惠还在跟总部申请，很可能近期就会下来，到时将会统一通知报名登记的买房人。

“我们销许价格是1.99万/㎡，算上优惠的话，最终可能会划到1.7万/㎡左右，当然，最终价格还是以实际下来的优惠价格为准。”

南小寓算了一下，一套43㎡的公寓，总价要70多万，首付至少35万，而与青珑寓项目一街之隔，由招商、正荣开发的巧寓项目，主力户型面积26-41㎡，面积小，总价自然也低，首付25万起即可拿下！

而且青珑寓43㎡房源数量较少，主力户型还是63㎡，这样算下来，投资总价起码100万来万，首付要50万起，可以买两套隔壁的小户型公寓了。

43㎡户型投资回报率约4.1%，入手青珑寓亏吗？

既然投资成本不低，那么收益如何？一般来讲，公寓更适合长线投资，主要收益来源于稳定的租金。

置业顾问自称自己实地调研过项目周边，青龙地铁小镇临近仙林大学城，周边高校林，而且徐庄软件园也有一大批白领高管人群，再加上南外仙林分校今年9月份即将招生，会有一批家长前来陪读，租赁需求十分旺盛……

以同位于地铁站附近的九霄梦天地为例。在我爱我家网站上，一套63㎡的1室1厅，其租金高达6300元/㎡，如此收益确实可观！

与此同时，南小寓顺便查询了一下区域内其他主流公寓的租金情况。

位于徐庄软件园附近的嘉悦项目，最近签约的一套58㎡的精装公寓，月租金在3300元↓

稍远一点的，位于地铁4号线仙林湖站附近的万达茂，上个月签约的一套51㎡的精装公寓，月租金仅为2100元↓

这么一对比，南小寓发现，这几家公寓同位于仙林，但是租金差异还是蛮大的！而九霄梦天地整体租金水平都很不错，最低也在4100元一个月，可谓一枝独秀。

南小寓咨询了一下附近了解行情的业内人士，原来九霄梦天地整体地段很好，大学城的人流量也比万达茂多，很多人会租来做生意、开工作室，整体租金也会高一些。

话说回来，既没有九霄梦天地的便利，又没有万达茂的人气，青龙地铁小镇的预期租金会是多少呢？据该业内人士透露，以目前合作的巧寓项目为例，26㎡小户型可以租到2000元/月，41㎡可以租到2800元/月。

成本和收益都打听清楚了，如何才能知道自己投资的公寓划不划算呢？实际上，业内一直有一个简单的计算公式：投资回报率= 月租金×12÷公寓总价，投资回报率越高意味着公寓的盈利能力越强。

为此，南小寓选取了青珑寓、巧寓、九霄梦天地、嘉悦、万达茂户型面积在40-50㎡的租金情况，测算出一个可供参考的投资回报率。（注：房源交付后因租金不同，具体回报率也会有所差异）

可以看到，仙林一带的公寓租金水平还是相当可以的，整体投资回报率在3-5%之间。

但要想达到预期中的高租金，完善的交通、商业等配套都是必不可少的，而青龙地铁小镇尚有不少老旧房屋待拆，生活环境略差，稍微有点影响到了板块的发展和大家对未来租金的预期。

保守估计，青珑寓43㎡的小户型大概可以租到2500元/月，这样算下来，投资回报率则在4.1%左右。

东亚新华首进南京，拿下青龙地铁小镇第一幅商办用地

目前青龙地铁小镇已经聚集了恒大、中南、招商、正荣、保利、新城、高科、深业等多个品牌房企，而东亚共享大厦背后的操盘手，则颇为神秘，南小寓也是做了一番功课才了解。

据悉，东亚共享大厦前身为青龙地铁小镇2017G42地块，也是青龙地铁小镇第一次出让的商办用地，经过75分钟87轮的激烈竞拍，该地块最终被北京世通盛祥投资管理有限公司收入囊中。

其母公司为北京东亚新华投资有限公司，是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团。在天眼查，可以看到东亚新华背后的控股方为北京红杉世纪投资有限公司。

截至2020年，东亚新华在全国37个城市开发了64个项目，例如北京的五环国际、尚品台湖，沈阳的翰林世家，济南的尚城国际，上海的梧桐墅、威尼斯公馆等。

东亚共享大厦项目则是东亚新华首进南京的代表作。

最后，关于东亚共享大厦，南小寓也有几句话要说，虽然项目地处“紫核”，板块规划“高大上”，但作为公寓投资项目来说，前期投入成本略高，后期租金具有不确定性，能否为自己带来预期中的收益还是一个大大的问号。

而对于心仪的公寓，大家最好实地考察一下，对项目周边的配套、租金做到心中有数，切勿盲目相信销售的说辞。

接下来，南小寓还将陆续发布百家湖融汇时代中心、江北新区虹悦城的最新公寓实探，又会暴露出公寓投资中常见的哪些问题呢？敬请期待吧！