楼市行情好的时候，市场一片红火。一旦下行态势出现，内功不行的企业就开始现形。近日，江苏房地产金融关注的江宁禄口红豆香江华庭，便是现形的典型代表。

首开至今半年过去了，红豆香江华庭120套房源仅卖出14套，去化才一成。这是偶然还是必然？

消灭倒挂、去化惨烈

1字头房价、个位数中签率……曾经的江宁禄口，是非常有辨识度的刚需板块，购房者冲着倒挂来买房：

早在2017年11月，禄口的主力小区招商、朗诗二手房价已超1.8万/㎡。毛坯交付，单价1.2万/㎡的朗诗青春街区、翠屏城；精装交付，单价1.7万/㎡的蓝天星港花园倒挂优势明显，非常抢手。

来自链家网的数据，去年11月，招商依云郡二手房均价已达21135元/㎡；朗诗青春街区二手房均价19357元/㎡。

同一时期，板块的现房销售项目陆续入市，首开反响普遍平平。以红豆香江华庭举例，项目推出120套毛坯小高层、洋房产品，现房销售，销许单价19198-21856元/㎡，几乎与板块二手房价持平。

加上南京楼市整体下行，板块分化明显，失去价格优势的禄口，开始呈现“卖不动”的态势。最惨的红豆香江华庭，至今只卖出一成房源！

位置尴尬、配套缺乏

最近，我们对禄口板块在售主力楼盘的去化情况做了最新摸排：卖得最好的是柏景湾，去化约9.3成；奥园金基天著尚居、恒大林溪郡等整体去化超5成。而红豆香江华庭依然在去化一成的尴尬中。

红豆为啥卖得不行？我们试图先从板块主力楼盘的位置分布中寻找端倪。拉开禄口版图，我们可以看到：

天著尚居、雍景台等楼盘位于禄口镇片区，这里依托百利广场、皮草小镇、百家湖小学分校空港小学等相对成熟的配套，去化压力相对小；

如意郡等楼盘，位于规划的如意湖片区，这里作为禄口新城的中心区，未来将有不少重量级商业、教育、休闲等配套，发展前景值得期待。

红豆香江华庭，则位于禄口的永欣大道片区，这里生活配套缺乏、交通不便，是当下禄口最难卖的子板块。

以地铁举例，目前禄口板块距离地铁S1号线翔宇路北站最近的商品房小区为新城保利天地，约990米步行15分钟抵达；而红豆香江华庭则距离地铁站约6.6公里，开车也需要15分钟以上的时间。

目前整个禄口板块对交通方面的宣传围绕“机场高速、天禄大道等快速抵达全城”来进行，可是板块整体定位为刚需，掏空几个口袋买房的刚需客们，还有富余的钱来置办汽车吗？红豆香江华庭与地铁站之间的距离，怕是刚需们心中难以平复的痛。

多次违规、屡教不改

再来说说红豆香江华庭本身的产品力与口碑。此前的实探中，我们发现开发商涉嫌偷面积、暗控销控表等违规行为，且屡教不改。

早在去年11月，有媒体报道红豆香江华庭向购房人宣传设备平台可以自行改造，涉嫌引导客户偷面积的违规行为。当时项目4号楼已有将设备平台封闭改造的情况，图片来源于网络↓

而我们在近日的踩盘中惊讶的发现：置业顾问仍然在告知客户设备平台可以改造！置业顾问表示：“前两年市场好的时候，我们报批的户型规划里，储藏室是可以和设备平台打通成一个小房间的，现在政策严，可以等宽松的时候业主自行操作把中间那堵墙打掉，扩展小房间的空间。”

更让人震惊的是，开发商在案场“暗控”销控表，造假去化数据！一周前，我们在踩盘时发现红豆香江华庭案场的销控表上，一共有50套房源被贴上，开发商解释这是卖出去的房子。可是南京网上房地产数据显示，项目认购+成交的房源仅有14套。

对此，开发商回应：是给客户的保留房源，并没有签认购协议或缴认筹金。擅自为客户保留房源这一行为违规不说，在江宁区房产局要求其整改后，就在昨天，我们看到案场2号楼的销控表上，还是有21套房源被贴起来，比实际的销售套数多了7套！整改得非常不专业！

服装起家、专业度低

提到红豆香江华庭的开发商红豆置业，大家对其最初的印象便是做服装起家的。以服装、橡胶轮胎等发家的红豆集团，成立于1957年。跟很多综合型企业一样，红豆集团也涉足了地产开发企业。据天眼查信息，集团承接房地产业务的载体为无锡红豆置业有限公司。

公开资料显示，红豆置业成立于2002年4月，注册资本1亿元，并制定了“立足沪宁线，瞄准长三角”的战略目标。但成立至今18年，红豆置业的脚步未曾踏出过江苏，仅布局无锡、南京、淮安、镇江等城市。

跨界做地产的企业，有不少佼佼者，比如美的置业、新希望地产等。而红豆置业却因为产品力、口碑等等局限，始终没能做大做强。

据查，红豆置业在南京、无锡、淮安等多个城市开发有商业、住宅项目，但口碑都非常一般。南京的首个住宅产品红豆香江豪庭、大本营无锡的红豆香江豪庭一期，二期等，因延期交付、绿化缩水、房屋质量差等原因遭到业主维权。

产品力不足，自然就影响了业绩规模。与同时期成立的房企队列来比较，红豆置业的规模增长十分缓慢。

2005年，红豆置业房地产收入首次在红豆股份财报中显示，当年确认收入3.08亿元。2010年，红豆置业营收突破10亿元，增长2倍多。

但2012年起，受制于持续调控，在市场低迷的大环境中，红豆置业的营收开始下滑，一度影响到整个红豆股份的利润总额。2017年3月，红豆股份发布公告称剥离房地产业务。当时红豆股份董秘孟晓平表示，“剥离地产业务，我们一直有这样的想法。这两年的拿地成本都很高，虽然房地产业务是公司营收的重要组成部门，但其实利润占比不大。”

随后，在房企规模大幅增长的背景下，红豆置业的增速却异常缓慢，2018年，其收入仅为16.37亿元。

当然了，红豆置业规模有限，与其土地储备不足也有很大的关系。

公开信息显示：今年以来，红豆置业仅增加1幅土地储备。3月，无锡红豆置业有限公司以7610万元底价竞得位于锡山区东港镇兴港路西、步行南街南的3号地块，楼面价6540元/㎡。

在南京，红豆置业仅有红豆香江华府一个现房销售项目待入市。该项目临近红豆香江华庭，项目地价高达12846元/㎡，规划有30栋住宅，届时入市，将面临更大的营销挑战。

业内人士指出：“融资环境收紧、行业风险趋高、大型房企吞并中小房企……地产行业告别黄金时代。要想获得长久发展，开发企业的品牌实力、产品力、营销功底、资金实力等综合实力至关重要。前几年尝到地产行业甜头的外行企业如奥克斯、红豆置业等，专业度匮乏，很难在诡谲多变的行业环境里长久生存。红豆置业或将是集中现形的非专业房企典型代表。”

那么，下一个会是谁？