当前产业地产在资本市场上受到热烈追捧。2019年12月20日，中新集团在上交所成功上市，当天股价大涨至13.92元/股；此外，12月16日，深业集团成功发行深圳市首单市属国企CMBS项目，底层资产为深圳科技工业园，发行规模达9.99亿元，发行利率仅3.79%，创下历史以来交易所市场CMBS产品最低利率。

而在物流地产行业中，近些年电商、新零售、社区团购等概念出现，客户对物流服务的要求愈来愈高，物流场景变得更加复杂，物流的及时性显得愈加重要。除了快递之外，市场上已衍生出了仓配、小票零担、整车和城配等多个子赛道。

12月内，市场上传出京东物流、东方航空物流以及安能物流可能在2020年上市的消息。多家物流公司明年的上市计划将有利于吸纳资本，发展自身物流规模，同时投向远未饱和的物流行业子赛道。

产业地产受资本热捧

2019年12月20日，中新集团（CSSD）在上海证券交易所成功挂牌上市，意味着这家IPO长达4067天的企业正式对接资本市场。

敲锣上市当天，中新集团开盘报价11.60元/股，较招股价9.67元/股上升19.96%，随后迅速涨至13.92元/股，较招股价上升43.95%。

可以看出，中新集团股票受到资本市场青睐和追捧，这背后既有12月下旬上证指数重回3000点大关的积极股市行情推动，也与中新集团上市背后寓意以及自身基本面有着密切的联系。

2010年以来，随着遏制房价上涨政策的推出，以地产业务为主的开发区主体公司并未有IPO成功案例。为此，2019年上半年，中新集团“去地产化”，终于成功IPO。

数据来源：中新集团招股书、观点指数整理

截至2019月6月底，中新集团共实现营业收入35.96亿元，较上年同期增长77.6%；受剥离部分房地产业务影响，中新集团资产负债率进一步下降至42.3%；得益于合理的经营理念和逐渐成熟的业务，毛利率一直稳步上升至44.47%；不过由于非经常性损益增加，净利率稍有下降，但也处于37.93%的高位。

2019年5月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，中新集团也成为《意见》发布后的，国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。中新集团的成功IPO跟国家政府提倡发展实体经济、大力扶持产业园区的政策战略相契合。

数据来源：观点指数整理

截止目前，在A股的16家开发区概念的国资上市公司之中，中新集团的总市值排名第5位，仅次于招商蛇口、陆家嘴、上海临港、张江高科。

京东物流IPO野望

2019年12月24日，中国电商巨头京东旗下的京东物流被透露可能赴海外进行IPO，目前与多家银行举行初步讨论，IPO或在2020年下半年进行，集资规模可能达80至100亿美元。京东方面对此消息不予置评。

耐人寻味的是，2019年12月5日，京东物流的运营主体北京京邦达贸易有限公司发生工商变更，刘强东卸任该公司总经理一职，其助理张雱卸任该公司法定代表人、执行董事，新增京东物流CEO王振辉为法定代表人、执行董事兼经理。此番操作，像是要厘清京东商城与京东物流的关系和关联收入，提升京东物流未来的市场估值。

观察京东物流近期出现的人事变动、薪资调整、经营业绩利好等消息，或许京东物流IPO的计划进程正逐渐浮出水面。

2007年，京东宣布自建物流，随后位于北京东三环的潘家园站的第一个站点正式营业。十年后，京东将物流业务拆分成一家独立的公司，从企业物流转变为物流企业，开始为第三方企业提供快递和仓储服务，构建了包括中小件、大件、冷链、B2B、跨境和众包（达达）六大物流网络，并确立下五年后（2022年）成为年收入规模超过1000亿元的物流科技服务商的目标。

在追逐发展的道路上，京东物流于2018年2月14日引入红杉、腾讯、招商局、国开行等投资人，共同注资25亿美元，扩大资金池子。25亿美元的高额融资引起了物流行业内的重点关注，同时也给京东物流未来发展规模增添了更大的想象空间。

数据来源：京东报告、观点指数整理

近期京东发布的2019年第三季度报告显示，截至2019年9月30日，京东物流已运营650多个仓库，仓库总建筑面积约为1600万平方米（前一季度为1500万平方米）。可以对比的是，不久前于港交所上市的ESR管理位于中国、日本、韩国、新加坡等国家的物流建筑面积合共1530万平方米。

2019年12月18日，京东物流宣布全面启用东莞“亚洲一号”。东莞“亚洲一号”集自动入库、存货、打包、分拣、出库等全流程作业于一体，是亚洲规模最大的一体化智能物流中心。截至目前，京东物流花费5年时间，共建造了25座“亚洲一号”，京东表示未来还要再建20座亚洲一号，全面覆盖国内核心城市。

京东物流大手笔投入物流设施建设带来一个问题是盈利不平衡。2019年4月，刘强东在内部信中宣布，京东物流2018年全年亏损超过23亿元，如果扣除内部结算，亏损总额超过28亿元。不过，在2019年第二季度财报公布后的分析师电话会议中，刘强东表示，如今京东物流已经接近盈利平衡。

在今年1月11日京东物流集团年会上，京东物流CEO王振辉宣布，2019年京东物流超预期完成了收入、利润的目标，即外部收入达成率103%，整体利润达成率178%，外部收入已经超过总收入的40%。技术服务收入增长近400%。

逐渐变好的经营业绩和前期巨大投入建造的物流设施，是京东物流上市的重要砝码，如若上市，地点可能在香港或纽约。考虑到港交所允许同股不同权架构企业上市以及阿里巴巴顺利“回归”香港市场的热烈反响，同样是新经济企业的京东物流在港交所上市的可能性或许会更大。

物流投资新赛道

京东物流之外，瞄准于2020年上市的物流企业还有东方航空物流有限公司、安能物流，刚上市不久的ESR也被披露计划打包南韩资产及部分其他物业，以房地产信托基金（REITs）的形式分拆上市。

来源：观点指数整理

物流企业上市的激励来源于更多的物流投资机会。近些年电商、新零售、社区团购等概念出现，物流场景变得更加复杂，客户对物流服务的要求也显著提高，同时也带来了很多新物流机会。物流行业正处于电商驱动的爆发期。

数据来源：观点指数整理

目前物流市场上除了最早形成的快递行业，还衍生出了以仓库为核心的上下游产业链，例如仓配、城配、整车、小票零担等业务。这些业务催生出多种多样的物流子赛道，包括快递赛道、仓配赛道、小票零担、整车赛道、城配赛道、生鲜电商等等。这些子赛道呈现出规模大、增速快的特点，例如快递赛道目前市场规模4000亿元，每年增速保持在30%左右。

但需要注意的是，除了快递赛道出现了三通一达、顺丰等多家上市公司外，其他物流子赛道只是零零星星地出现一些上市公司，市场份额处于分散的状态。而在美国，情况则有所不同，每一个细分赛道上市的企业至少有5到8家，而市值都处于几十亿美元左右。因此未来中国市场非常有机会在零担、干线、城配、冷链等业务方面出现多家上市公司，这些领域都是资本投向物流市场的重要方向。

数据来源：观点指数整理

此外，中国市场在物流经营效率方面还有待提高。例如冷链赛道，730政治局会议曾提到，冷链是物流行业的短板，未来将实施城乡冷链物流设施建设工程，逐步补齐物流业的冷链短板。

目前冷链市场规模为4700亿元，且以30%的高增速向前发展，但我国人均冷库容积率仅仅达0.075立方米，为美国的1/4，冷链运输比例以及运输损耗率相对部分发达国家来说依然处于低位。因此，在选准物流行业子赛道后，扩规增效将是资本发力的方向。