2019年关于房地产的政策频出，多达600余次，突出了房价求稳的信念。

在房价横盘、需求趋向理性的环境下，负债率普遍偏高的房企不得不努力寻求其他出路。同为地产行业，商业地产不失为一个好选择，但和高周转、易复制的住宅项目比起来，需要探索、深耕的路还非常漫长。

商业地产不仅对房企的运营能力有极大要求，对企业融资能力上的要求也不容小觑。然而2019年以来，房地产严调控、严监管，对商业地产也不可避免地带来影响。曾经的融资主力银行借款身影远去，公司债和ABS市场发展迅猛，成为商业地产企业融资的重要手段。

据Wind数据统计，2019年房企发行公司债255只，规模为2963.4亿元；ABS发行2458.94亿元。合计发行5422.34亿元，约占公开市场融资的70%。

与此同时，需要看到2019年监管部门就ABS业务共开出16张罚单，占历年ABS罚单的一半，针对ABS业务的监管不断趋严。考虑到占比最大的企业ABS在2019年的发行增速出现下滑，预计2020年房企ABS市场规模不会有较大的增长，房企的融资环境仍然十分严峻。

商业地产ABS单月发行规模下滑

2019年下半年，不少银行因贷款资金违规流入房地产而受到处罚，罚款多者，达上百万元。

银行借款不断受限，房企只能转向其他融资渠道，ABS成为一个不错的选择。据Wind数据统计，2019年资产证券化市场共发行产品1431单，发行规模共计23262.83亿元，同比分别增长50.63%和15.50%。其中，企业ABS产品共发行1000单，发行规模共计1860.57亿元，同比分别增长43.27%和13.64%。

随着ABS市场发展迅猛，严监管的政策也开始走入ABS市场。2019年监管部门就ABS业务共开出16张罚单，占历年ABS罚单的一半。总的来看，虽然2019年资产证券化产品发行规模继续扩大，但发行增速有所下滑。其中商业地产12月的发行规模更是出现下跌。

根据观点指数统计，截至2019年12月31日，中国内地市场上已发或待发的，以商业地产作为底层资产的资产证券化产品共43单，发行规模达到了1088.5亿元。其中ABS发行数量和规模皆占据榜首，共发行28单，规模达到529.74亿元，占比48.67%；CMBS发行10单，规模为497.76亿元，占比45.73%；类REITs发行2单，规模为40亿元，占比3.67%；CMBN发行3单，规模为21亿元，占比1.93%。

数据来源：观点指数整理

而从投向上来看，截至2019年12月31日，以商业广场作为底层资产的资产证券化产品总规模有447.32亿元，为最主要投向；以酒店作为底层资产的有188.43亿元；以写字楼作为底层资产的有111.1亿元；以混合商业资产包作为底层资产的有120亿元；其他业态作为底层资产的，合共221.65亿元。

数据来源：观点指数整理

但从12月单月数据上来看，中国内地市场上已发或待发的，以商业地产作为底层资产的ABS共发行6单，总规模仅为93.55亿元，相比11月的115.57亿元规模出现下滑。其中以酒店作为底层资产的有11.75亿元；以商业广场作为底层资产的总规模有6.5亿元；以其他业态作为底层资产的总规模有67.8亿元。

公司债偿债压力中上涨

和ABS市场一样，公司债权重上升，成为房企的重要融资手段之一。

根据wind数据显示，2017-2019年房企发行公司债分别为69单、196单、255单，发行金额分别为683.30亿元、2612.27亿元、2963.40亿元。2018年房地产监管政策由紧到松，公司债得到爆发性增长，同比增长177%，发行量翻番；但2019年监管趋严，不少券商接到证监会借新还旧窗口指导，公司债的资金用途受到限制，导致2019年公司债增速明显放缓。

2019年房企发行公司债近3000亿元，成为地产第一大公开市场融资工具。从期限方面来看，公司债多为3-5年期产品，与多为1年期的ABS项目形成互补。从成本方面看，据wind数据显示，房企公司债券平均利率约为5.65%，龙头企业及中小企业利率差距较大，从3.3%-9%不等。

据观点指数不完全统计，2019年商业地产类型公司债12月单月发行9单，规模为461.88亿元，用途多为偿还到期的公司债券本息。同比11月的6单共125.3亿元的发行规模，增长了3倍有余。在限制公司债资金用途的情况下，12月规模依然增长如此之多，这也从侧面体现了2019年年底偿债高峰的压力。

大宗交易年底活跃

据CBRE报告显示，2019年全国大宗商业地产投资年度累计交易金额达到2564亿元，外资表现活跃，占比达到32.5%。

根据观点指数不完全统计，12月单月商业地产大宗收购交易共13单，总规模约180.18亿元；其中房企参与的交易数量为10单，表现活跃。

数据来源：观点指数整理

所有交易中，综合体规模最大，共8单，规模为115.43亿元，占总规模的63%；写字楼2单，交易总额为35.47亿元，占总规模的19.36%；公寓2单，合计18.6亿元，占总规模的10.15%；酒店交易为2单，合计75.94亿元，占总规模的7.47%。