不可思议！同一个小区，房价竟相差1万/㎡！

就在今天，我在链家网上发现，桥北的热网红小区明发滨江新城竟有一套小户型的成交价破了3万/平。

这是明发滨江新城二期的一套47㎡的1室1厅，于11月19日成交，总价143万，成交单价达到了30383元/平。

要知道，明发滨江新城目前的整体挂牌价仅为23839元/平，部分大户型房源的成交价仅有2-2.1万/㎡左右。同一个小区，明发滨江新城此次成交的这套小户型房源，竟高于同小区大户型房源近1万/平！

我打听到，明发滨江新城成交的这套小户型为70年产权的公寓房源，143万的成交价为房主净得价，不含税。买家主要看中了这套房源总价低，可以落户，占一中明发滨江分校的学区。

我回忆起去年上半年，明发滨江新城的业主曾发起过一次联合涨价运动。在当时的这份《告明发业主同志意见书》中，明发滨江新城一居室的指导报价为29000-30000元/平。而今天这套新成交的一居室，单价达到了30383元/㎡，已经超过当年的指导报价。

随后，我便在365二手房上查询了明发滨江新城一居室的报价，发现明发滨江新城的一居室报价都已经在2.9万/㎡以上，与去年“联合涨价”中的指导报价相差无几。

那么，该小区其他户型的价格又如何？这家小区是否“联合涨价”成功了？为何明发滨江新城一居室的价格高出其他户型近1万/㎡？

学区＋地铁双配套加持！江北网红盘“联合涨价”成功了？

从带看量和成交量来看，明发滨江新城是目前桥北最为热门的小区之一，带看量和成交量都非常大。这主要得益于明发滨江新城高能配套和亲民的房价。

从配套看，明发滨江新城几乎拥有目前江北最成熟、能级最高的配套。交通方面，三期离三号线柳洲东路站600米左右，一期离长江大桥更是近在咫尺，无论是自驾还是轨交都非常方便。

商业配套上，除了明发外滩广场外，小区离目前江北能级最高的商业体弘阳广场直线距离仅2KM左右。吃喝玩乐完全不成问题。

教育配套更是可圈可点，除了多所幼儿园、琅小分校外，目前江北教学质量顶尖的南京一中明发滨江分校就在明发滨江新城二期旁。

值得一提的是，小区地理位置临长江，不少房源为名副其实的一线江景房。

我从365二手房上查询了明发滨江新城各期近一年的房价走势，除了明发滨江新城二期近一年来稳中有涨外，一期和三期的并未出现明显的涨幅。

明发滨江新城一期房价走势：

明发滨江新城二期房价走势：

明发滨江新城三期房价走势：

我向中介了解到，明发滨江新城三期较为靠近地铁站，主要以高层为主，以大面积的三房居多。而二期相对来说楼层更低，还有一些55-80㎡的小户型，也可落户占学区，因此总价会稍微高一些，带看也非常多。

中介告诉我，除了单室套的小户型外，明发滨江新城其他房源的涨幅并不明显。两居室成交价集中在2.2-2.5万/㎡左右，三居室集中在2-2.2万/㎡左右。大户型的成交价格几乎都没有达到当初的指导报价。

业主：业委会组建受阻，房价是被物业耽误了

一名明发滨江新城的业主向我抱怨称，小区的学区、配套、地理位置在江北都能算的上数一数二的。房价完全是被物业耽误了。今年9月，他们曾尝试组建业委会，但最终却由于种种原因无法落实，这也是他们联合涨价运动失败的一个重要原因。

我曾实地探访过明发滨江新城小区，确实存在小区外立面和车库道路“伤痕累累”；业主私建水池、圈地；草地变成光秃秃的黄土地；门禁形同虚设；小区景观池无人打理等情况：

据业主透露，除了小区环境脏乱差外，部分消防设施也处于瘫痪状态，这让他们十分糟心。“全靠学区和地段撑着，否则这环境，我也很难坚持住下去。”这名业主向我们表达了他的犹豫和焦虑。

一居室逆势涨价的背后：小户型学区房的“奇货价值”

纵使业委会未能成功组建，明发滨江新城的社区环境也没能得到明显的改善，但小区47-51平的小户型价格依旧是稳中有涨，甚至成交价高于同小区大户型房源1万/㎡，这背后的逻辑究竟在哪儿？

对于市面上的普通住宅来说，小户型的二手房市场溢价高于大户型并不稀奇。而这种现象在明发滨江新城身上体现的尤为明显。

为什么？明发滨江新城的小区定位依旧是刚需，对于刚需来说功能需求远远大于舒适性的需求。面积越大，总价就会越高，而刚需买房差的最多的就是钱。

江北二手房市场从不缺高总价的学区房，但总价150万以内就能买一中学区房的机会确实难得。对于有足够财力购买明发滨江新城大户型的人来说，房子的溢价并不能与他们享受的公共空间与物业服务相匹配。

如若明发滨江新城的社区环境不得以改善，那么小区的大户型很容易成为一个高不成低不就的产品。而随着江北市场刚需盘的逐渐消失、高价盘的集中上市，明发滨江新城学区房小户型的“奇货价值”将越来越明显。