今晚，是一个价值700万的失眠之夜。如果你有700万，并参与了江心洲纯新盘仁恒江湾世纪摇号。

摇号无数的人都知道，这是河西摇号中签率很高的一次。390套房。28.7%。你，很有可能买到。所以问题来了，摇中了，买不买？

你好啊，这里是《开盘前夜》第一期，我是万昕。

摇中了江心洲，内心三大顾虑

今天有一位朋友来说出了他的纠结，很有代表性：

1.我们年轻人对岛居就没什么热度 ，我们还没到可以光考虑生活环境的高度。

2.项目自己给自己定位太高 但是装修标准参考的是湾1湾2的产品，价格和性价比不匹配，周边配套不成熟，目前也不适合过去住。

3.不管哪里的房子都要看远点，未来都是要置换的，就算他5年后6万7万了，但是从接盘角度 不如直接河西中买二手，所以以后接盘的人也少。

但是这次摇中了，又怕后面摇不到。所以很是纠结，最重要的一点是：

“能选择江湾世纪的，一大部分是被湾四现象都左右了”

他的顾虑背后其实有三重含义：

江心洲适合什么样的人买？

江心洲的投资回报率怎么样？

仁恒江湾城4魔力到底有多大？江心洲能否复制？

江心洲适合什么样的人买？明年江心洲豪宅1150万起步

我先试着一个个回答：

1、江心洲适合什么样的人买？

“卖一套河西南小户型，上学工作在河西中，买一套江心洲，完美。江心洲就是心中的白月光，低密度，诗与远方。反正又不是唯一居所。配套啥的一脚油门在河西解决”这是我身边比较多的河西业主的置业选择，更阔绰的空间尺度，满足改善需求，“我不是投资，但即使投资其实也可以买，后期的叠墅洋房价格一定会更高的”。

换句话说，当年买河西的业主，既享受到了河西房价涨幅的红利，比如卖一套河西南小户型，分分钟出来400万，然而河西中的三房已经满足不了，功能齐全的大四房才是起步配置。

江心洲的叠墅一定会更贵。这点，明年就会验证。但是这次卖的可是高层。150平的三房，实用性上不如180平四房，在未来的二手房市场，江心洲会出现，叠墅价格高于高层，面积越大的，单价反而越高。我们来看下江心洲二手房情况：

高层：仁恒绿洲新岛二手房挂牌均价是4.6-5万/平

叠墅：银城长岛观澜 5-5.5万

另外有个重磅小道分享一下，地价近4万的荣盛江心洲G08地块曝出最小面积段230平齐，总价可能破1150万。

1、户型：  户型面积230-360㎡，起步户型230㎡、主力户型280㎡、最大360㎡

2、房源量：  仅100余套房

3、全南京都没有的玻璃幕墙外立面：  石材+玻璃幕墙、环形错开阶梯式观景阳台

4、上市：  预计明年下半年上市

5、猜想房价：  如果以5万/㎡算的话，起步户型230㎡总价1150万起

我一点也不惊讶，仁恒的洋房叠墅大概率不会低于5万/平。

将先后的投资回报率如何？

2、江心洲的投资回报率怎么样？

讲个故事，我有个朋友2017年卖了初中学区房，买了江心洲小高层，2年过去了，学区房从180万涨到300多万，而400万买的江心洲涨到了480万，最主要是孩子上学的问题还没着落，佛系岛主对于江湖上对于江心洲的发展速度争论不休，都已经随他去了。

江心洲的岁月静好，要学区要配套要商业的屌丝可能不会懂。那我们来看看江心洲的投资平均水平，基本没有跑过河西大盘。

2014年

河西中 华润悦府2.7万/平

河西南 五矿崇文金城 2.5万/平

江心洲 银城长岛观澜 2.7-2.8万/平 叠墅总价550-750万

2019年

华润悦府 小区均价58615元/平

五矿崇文金城小区均价55840元/平

江心洲 银城长岛观澜 5-5.5万/平 叠墅总价1000-1200万

2014-2019年投资回报率：

河西中 115%

河西南 120%

江心洲 100%

以上仅是个例，但是属于平均水平，不要拿最高和最低的来比较。

什么是湾4现象？江心洲能不能复制？

3、为什么湾4会卖的那么贵？江心洲能不能复制？

“能选择江湾世纪的，一大部分是被湾4现象都左右了”为什么湾4会卖的那么贵？

江湾城其实有4期，一期目前单价5万出头，四期期单价近8万一平，而南京平均房价3万一平，江湾城4期是南京最贵的非学区房。

江湾城4期于16年左右清盘，最小户型200平，最大户型380平，单价4.5万一平。在2年多的时间里，江湾城4期的单价就涨到了8万一平，成为南京最高房价。1700万买入的业主，现在挂3700万卖着呢。

江湾城四期江湾天成，既是江湾城高端玩家的入场券，也是河西真正意义上的豪宅标杆。入门级标准户型199㎡（一楼有非标准户型178，220㎡），标准户型206、251、380㎡。

早在2019年初，项目还有非标户型178㎡，售价在1100万左右；今天最便宜的178㎡一楼总价也在1200万以上，也就是说，整个四期已经没有1000万以下的房子了。 

江湾城四期最早一批房源已经满2年，想要在四期入手一套199平以上的四房，恐怕得在1700万以上了！ 

200平起步的湾4，隔绝了大多数人。天生豪宅。

从开盘热销开始就已是一小圈人的封闭游戏。能买的起的就那些人。湾4圈起来了南京身价亿万的一个邻里群，并进入良性循环：越买越贵，越贵越买。

虽然圈层这个词被玩坏了，但是你知道房价8万/平的豪宅业主群聊什么吗？网上一个段子，可能会给一点灵感。

一位房产大V表示：

10万/平米的业主群，领导间很少闲聊，但需要公检法、医生律师帮忙里，响应积极； 

3-5万/平米的业主群，聊得炒房的多，热火朝天。   

1-2万/平米房子的业主群，不聊涨跌，喷物业喷卫生管理，里面都是负能量。 

但是，神话是用来打破的。当面积更大，总价更高的新房出现的时候，湾4终有一日会走下神坛。湾4之所以成为全南京一个豪宅的标签，也是因为它的纯粹性。1700万的总价，是它的护城河。

那么总价700万的江心洲的护城河又在哪里呢？江心洲的叠墅新房未来必然在1200万以上，那个时候，必然会更热。哦，江心洲二手房叠墅早就在1200万了。

那么摇中的你，到底买不买呢？