什么是楼市底牌？是逻辑，什么房子是赚钱的？为什么？他们在哪？今天来聊下2020年南京楼市底牌。

土拍后的各种热议，是楼市的一面镜子，最重要的是2020年南京楼市更清晰了。

土拍背后，耐人寻味，既没有破区域最高价，也没有底价成交，这是最好的结果。就像现在楼市，不宜大起大落。连锁反应，可以思考一下：

1、玄武、南站、河西南、大校场后，地价都是2.8万，区域价值孰高孰低？

2、今年的土拍决定了明年的楼市，明年南京什么房子会热卖？为什么？

土拍结果出来之前，《365直击土拍风云》请来的网尚研究机构研究员尹彤神预测了两件事：万科拿下南站，大学城低价成交。这种直觉，也是一种专业。

为什么说，城南还有很大升值空间？更多爆料，点开视频你就知道。

我们还探讨了几件事：

1、南京进入换房时代 什么楼盘供不应求？

城南城北的高价房热销，和远郊刚需房卖不动形成强烈对比，今年玄武新盘星河国际破4.2万/平精装，价格也已经超过河西鱼嘴了，重点是，几乎都是热销，南京的改善需求凶猛。

而远郊刚需房，房子挺刚需，价格不刚需，所以不买账也很正常。况且买的早的房子，经过2016年那一轮普涨，房价都翻番了，高位套现，换仓，100万买的，200万卖，第一桶金来的换房资本让大家有钱换房了。比如比之前100平的奥体中二手房，换花语江南170平新房，这就是热销的原因。

而且，因为之前土地供应都在远郊，才导致了现在的错配，房子多的远郊买房需求少，买房需求旺盛的主城供应少。 河西、南站、软件大道、江宁百家湖九龙湖，这些改善区域都严重缺货，这也是南站次新房冲5万，河西南次新房冲6万，百家湖次新房冲4万的真正原因。

2、主城洼地被忽视 大校场时代2020年开启

去年城南的供应主要在两桥，所以今年两桥的上市量很多。今年的供应主要在大校场，所以2020年，大校场4个纯新盘会开启一个新时代。

两桥区域吸引诸多品牌开发商拿地了，受到河西、软件谷、南站，三大就业中心辐射，部分楼盘价格甚至低于江浦，升值空间，的确有。置业观念需要转变。

3、南京主城房价越发清晰

城北：改善400万起步，站的稳稳的。

2.8万是个好数字，继南站、河西南、大校场后，又有一个2.8万的地块出现，融创新玄武地块。虽然没有破星河3万的最高价，但也不便宜了。城北今年第3幅2万以上地块出现，城北改善400万起步，站的稳稳的。

1、迈皋桥新希望G01（锦麟融誉府）楼面地价22628元/㎡，本周末售楼处就要亮相了，放风3.5万/㎡；

2、葛洲坝G49，楼面地价26393元/㎡，周边项目葛洲坝 · 阳光城鼓印蘭园，3.8万/平，总价也在500万起步，之前卖的也还不错。

3、融创拿下玄武G86地块（宅地），楼面地价28163元/㎡。

上周末，尧化门纯新盘紫樾府亮相，最小75㎡！预计200万起！放风价2.8万/平。

城北价格区间发生变化：

尧化门：2.8-3万

燕子矶、迈皋桥：3.5万

玄武：4万

鼓楼滨江：3.5-4万毛坯、4.5-5.2万精装

城南：3万-3.5万-4万-4.5万价格区间出现

中央科创生活区：3万

龙翔启动区：3.5万

软件大道、赛虹桥：4万

大校场：4.5万

主城就是主城，通勤距离就是房价护城河，可以住是底线，当你需要钱救命，什么样的房子能卖得掉，能变现。 300万买一套主城房子，还是去投资一套？

4、南站看不起玄武，玄武看不起河西南， 孰高孰低？

2.8万是个好数字，玄武，南站、河西南、大校场几乎都是这个地价了。

南站看不起玄武，玄武看不起河西南，高手在民间，我们看看网友的看法：

南站看不起玄武：

板块定位肯定是南京南站高，潜力也会是南站高。实地去看看周围环境，一个是周围老破小众多离迈皋桥近，一个是真正的新区，东边有南部新城核心区，南边是百家湖商圈，北边又靠雨花软件谷。

玄武看不起南站：

一般火车站附近的板块，很难成为标杆。更看好新玄武，中海玄武公馆+星河天赋/国际，双地铁、双学区直属分校学区确定，大壮观路也在计划中，起码成本的新玄武板块会很好，也是离新街口最近的一片处女地了。南站当然也不错，硬伤是学区不明朗，行政区划没有保留处女地，附近的大校场板块算处女地，但有些距离。

玄武看不起河西南：

网友说：河西南靠着板桥安徽，是南京郊区！城北是南京市区！

河西南回应：对不起，在座各位都是辣鸡。

以上均为吃瓜南京市民的看法。

但是网友说南站学区不明的，我要说句公道话，因为今年南站的学区，已经拉动房价小涨过一阵子了。

关于南站学区今年已经明确了：

1、今年5月份，南站片区学校确定，小学为雨花外国语小学，中学为雨花台中学

2、未来南部新城夹岗片区初中由钟英中学办分校，小学由游府西街小学办分校。

据了解，万科九都荟90㎡小户型，去年底成交价整体在4.2-4.3万/㎡，到了7月底，小户型单价基本上站稳4.7-4.8万/㎡，且不满2年，半年多涨了约5000元/㎡。如今，89㎡的小户型已“破五”，10个月的的时间，涨了约8000元/㎡。 

5、开发商的拿地指标用了多少？南京今年土地出让金有多少？完成了计划的多少？

据小道消息，目前保利集团今年的拿地预算只花了40%左右，大约为865亿元，还有60%的拿地预算未使用，账上资金大约为1300亿元，第四季度或将在全国范围开始大规模拿地。这是一个案例，有拿地指标的房企都回来拿地了。

今年江苏省发布了南京市本级的计划（不包含溧高），其中，经营性建设用地是760公顷，商品住房是590公顷，截止到目前，全市（不包含溧高）经营性建设用地上市了646公顷，商品住房用地上市了471公顷，完成率分别是85%、80%。

据网上房地产数据显示，目前南京的土地出让金1446亿，而且今年土拍的地段比之前好了很多。老乡们，基建的钱，修地铁的钱，终于来了。

一场土拍，定调了你明年去哪买房，定调了房价，这是2020年楼市的种子。看懂土拍不重要，重要的是钱准备好了吗？毕竟今年过年早，过完年就是春天了。