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什么是会赚钱的房子?2020南京楼市底牌明着打!

365淘房   |   2019-12-06 01:55:58   |   作者:
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什么是楼市底牌?是逻辑,什么房子是赚钱的?为什么?他们在哪?今天来聊下2020年南京楼市底牌。

土拍后的各种热议,是楼市的一面镜子,最重要的是2020年南京楼市更清晰了。

土拍背后,耐人寻味,既没有破区域最高价,也没有底价成交,这是最好的结果。就像现在楼市,不宜大起大落。连锁反应,可以思考一下:

1、玄武、南站、河西南、大校场后,地价都是2.8万,区域价值孰高孰低?

2、今年的土拍决定了明年的楼市,明年南京什么房子会热卖?为什么?

土拍结果出来之前,《365直击土拍风云》请来的网尚研究机构研究员尹彤神预测了两件事:万科拿下南站,大学城低价成交。这种直觉,也是一种专业。

  

为什么说,城南还有很大升值空间?更多爆料,点开视频你就知道。

我们还探讨了几件事:

1、南京进入换房时代 什么楼盘供不应求?

城南城北的高价房热销,和远郊刚需房卖不动形成强烈对比,今年玄武新盘星河国际破4.2万/平精装,价格也已经超过河西鱼嘴了,重点是,几乎都是热销,南京的改善需求凶猛。

而远郊刚需房,房子挺刚需,价格不刚需,所以不买账也很正常。况且买的早的房子,经过2016年那一轮普涨,房价都翻番了,高位套现,换仓,100万买的,200万卖,第一桶金来的换房资本让大家有钱换房了。比如比之前100平的奥体中二手房,换花语江南170平新房,这就是热销的原因。

而且,因为之前土地供应都在远郊,才导致了现在的错配,房子多的远郊买房需求少,买房需求旺盛的主城供应少。 河西、南站、软件大道、江宁百家湖九龙湖,这些改善区域都严重缺货,这也是南站次新房冲5万,河西南次新房冲6万,百家湖次新房冲4万的真正原因。

2、主城洼地被忽视 大校场时代2020年开启

去年城南的供应主要在两桥,所以今年两桥的上市量很多。今年的供应主要在大校场,所以2020年,大校场4个纯新盘会开启一个新时代。

两桥区域吸引诸多品牌开发商拿地了,受到河西、软件谷、南站,三大就业中心辐射,部分楼盘价格甚至低于江浦,升值空间,的确有。置业观念需要转变。

3、南京主城房价越发清晰

城北:改善400万起步,站的稳稳的。

2.8万是个好数字,继南站、河西南、大校场后,又有一个2.8万的地块出现,融创新玄武地块。虽然没有破星河3万的最高价,但也不便宜了。城北今年第3幅2万以上地块出现,城北改善400万起步,站的稳稳的。

1、迈皋桥新希望G01(锦麟融誉府)楼面地价22628元/㎡,本周末售楼处就要亮相了,放风3.5万/㎡;

2、葛洲坝G49,楼面地价26393元/㎡,周边项目葛洲坝 · 阳光城鼓印蘭园,3.8万/平,总价也在500万起步,之前卖的也还不错。

3、融创拿下玄武G86地块(宅地),楼面地价28163元/㎡。

上周末,尧化门纯新盘紫樾府亮相,最小75㎡!预计200万起!放风价2.8万/平。

城北价格区间发生变化:

尧化门:2.8-3万

燕子矶、迈皋桥:3.5万

玄武:4万

鼓楼滨江:3.5-4万毛坯、4.5-5.2万精装

城南:3万-3.5万-4万-4.5万价格区间出现

中央科创生活区:3万

龙翔启动区:3.5万

软件大道、赛虹桥:4万

大校场:4.5万

主城就是主城,通勤距离就是房价护城河,可以住是底线,当你需要钱救命,什么样的房子能卖得掉,能变现。 300万买一套主城房子,还是去投资一套?

4、南站看不起玄武,玄武看不起河西南, 孰高孰低?

2.8万是个好数字,玄武,南站、河西南、大校场几乎都是这个地价了。

南站看不起玄武,玄武看不起河西南,高手在民间,我们看看网友的看法:

 

南站看不起玄武:

板块定位肯定是南京南站高,潜力也会是南站高。实地去看看周围环境,一个是周围老破小众多离迈皋桥近,一个是真正的新区,东边有南部新城核心区,南边是百家湖商圈,北边又靠雨花软件谷。

玄武看不起南站:

一般火车站附近的板块,很难成为标杆。更看好新玄武,中海玄武公馆+星河天赋/国际,双地铁、双学区直属分校学区确定,大壮观路也在计划中,起码成本的新玄武板块会很好,也是离新街口最近的一片处女地了。南站当然也不错,硬伤是学区不明朗,行政区划没有保留处女地,附近的大校场板块算处女地,但有些距离。

玄武看不起河西南:

网友说:河西南靠着板桥安徽,是南京郊区!城北是南京市区!

河西南回应:对不起,在座各位都是辣鸡。

以上均为吃瓜南京市民的看法。

但是网友说南站学区不明的,我要说句公道话,因为今年南站的学区,已经拉动房价小涨过一阵子了。

关于南站学区今年已经明确了:

1、今年5月份,南站片区学校确定,小学为雨花外国语小学,中学为雨花台中学

2、未来南部新城夹岗片区初中由钟英中学办分校,小学由游府西街小学办分校。

据了解,万科九都荟90㎡小户型,去年底成交价整体在4.2-4.3万/㎡,到了7月底,小户型单价基本上站稳4.7-4.8万/㎡,且不满2年,半年多涨了约5000元/㎡。如今,89㎡的小户型已“破五”,10个月的的时间,涨了约8000元/㎡。 

5、开发商的拿地指标用了多少?南京今年土地出让金有多少?完成了计划的多少?

据小道消息,目前保利集团今年的拿地预算只花了40%左右,大约为865亿元,还有60%的拿地预算未使用,账上资金大约为1300亿元,第四季度或将在全国范围开始大规模拿地。这是一个案例,有拿地指标的房企都回来拿地了。

今年江苏省发布了南京市本级的计划(不包含溧高),其中,经营性建设用地是760公顷,商品住房是590公顷,截止到目前,全市(不包含溧高)经营性建设用地上市了646公顷,商品住房用地上市了471公顷,完成率分别是85%、80%。

据网上房地产数据显示,目前南京的土地出让金1446亿,而且今年土拍的地段比之前好了很多。老乡们,基建的钱,修地铁的钱,终于来了。

一场土拍,定调了你明年去哪买房,定调了房价,这是2020年楼市的种子。看懂土拍不重要,重要的是钱准备好了吗?毕竟今年过年早,过完年就是春天了。


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