楼市调控持续，但2019年的南京楼市却像一枚硬币的两面：热门板块火热依旧，逢开必罄；非热门板块遇冷，去化困难，两极分化愈发明显。与此同时，房价连涨，1字头楼盘越来越少，南京楼市房价格局，已然生变。

为此，第一财经|江苏房产年底重磅策划“南京楼市新格局报告”的开篇，将深度剖析南京楼市，对全市热点置业板块进行全面解读，发布南京最新房价梯度报告！

惊！南京房价正在悄悄上涨！

此前，我们整理了一份2018年10月份以来，国家统计局发布的南京新房、二手房价格变化：

从公布的新房环比数据来看，虽然南京新房房价在2019年2月份持平，在2018年12月和2019年8月份下跌，但是整体看下来，房价还是在稳步上涨。

以最近的新房价格同比数据来看，2019年10月份南京的新房房价同比去年10月份上涨5.7%，这意味着，去年10月一套300万的房子，现在要317万才能买到！

市场表现中，这一年来我们和买房人一起，见证南京房地产市场的一点一滴：

汇收官+售罄，河西南3.5万/㎡的限价时代宣告结束；

新兴板块——鱼嘴商务区重磅登场，新盘以3.98万/㎡的价格首开；

仙林湖房价有所突破，年初现房新盘首开，销许报批价最高3.4万/㎡；

西善桥，一个冷门的惊喜，新房起步价便是3万/㎡；

城南两大豪宅纷纷亮相，毛坯4万/㎡，精装4.32万/㎡，再次见证南京购买力

……

一个个真实有力的数字，无不预示着：南京各板块的房价格局，正在发生重大变化。

在南京不少神盘的开盘现场，买房人精挑细选的背后都有着一双精明的眼睛，他们告诉我，房价永远是昨天的最便宜。

越来越多的年轻人也频频出现在开盘现场。那些95后甚至00后的年轻人，不必说自己还小，时间还多，还等得起。因为过不了几年就会发现，买房是横在结婚、生孩子之前最最现实的问题。

没错，眼下买房人的心态确实变了，都认为房价要涨，越等越买不起，现实版的“年底不买房，一年又白忙”正在疯狂上演！

不过，相信大家很好奇，房价怎么就悄无声息的涨了起来？

对于南京楼市不断上涨的房价，扬子晚报资深记者马祚波认为：

南京房价上涨的内在动力，是作为中心城市的核心指标。无论是江苏省会、宁镇扬都市圈的标签，还是“徽京”的网友戏谑，都是将南京视为国内重要的中心城市，在高素质人口就业、人才吸纳、产业积聚等各个方面，都称得上是标杆城市。

而南京地方政府对于楼市调控一向“稳”字当头，房价不会大起大落，小幅慢走是符合南京发展定位的，也是过去这一年房价稳定的背后逻辑。

看！南京房价金字塔新鲜出炉！

还有不到30天，2019即将过去，南京各个板块的房价也基本定格。为了更直观地展示南京房价阶梯状况，我们将南京房价分为8个梯度，制作了2019南京房价阶梯金字塔。

可以看出，南京1字头房源逐渐边缘化，刚需板块冲击“3”字头，金字塔“腰身”这块的变动就更大了，具体来看一下。

4.5万/㎡以上

位于金字塔尖的城中、河西中部及鼓楼滨江是南京三大明星板块，价格区间在4.5万/㎡以上，但高价板块的上市量并不大。

城中的地位无可撼动，毕竟土地资源稀缺，各种配套都十分完善，整体新房均价在4.5万元/㎡，不过最贵房源的单价已经飙到5-6万元/㎡，如南京泰禾院子、万科安品园舍，都是千万级别豪宅，绝对属于“终极改善”。

河西中部，南京乃至江苏的“宇宙中心”，虽然区域新房限价4.5万/㎡，但仅剩华新城璟园、世茂天誉在售，未来随着海玥万物、葛洲坝五矿金陵府上市，房价将再上一层楼。

鼓楼滨江，拥有绝佳的江景资源，区域定位高端改善，主推大平层产品，新房限价4万元/㎡，但近来有多个项目突破限价，当代万国府MOMΛ、桃园世纪都卖到了4.5万/㎡以上。

城东的“首富”仙林湖，也突破了3万元/㎡的价格红线，尤其是高科紫微堂因为产品本身是高端的别墅、平墅，所以定价较高，卖到了4.5万元/㎡。

4-4.5万/㎡

依托鼓楼区优质教育资源和老下关的地理位置，鼓楼滨江的“身价”一涨再涨。

玄武新中心、赛虹桥目‍‍前在售的产品也都是高端改善，主推大平层产品。玄武新中心的星河天赋首开3.9万元/㎡，星河国际提档升级，最终卖到了4万/㎡；城南赛虹桥的花语江南，凭借着4.32万/㎡的首开价格一战成名，最终去化9成多。

河西中新房短缺，暂时没有房价在4万/㎡的房源。

3.5-4万/㎡

河西南，随着“星八客”的收官，挥别3.5万元/平的限价房，河西南华侨城天鹅堡的亮相正式将板块均价抬高到了3.6-3.7万/㎡。

紧接着整个板块进入到“鱼嘴时代”，作为一个新兴板块，华润置地鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦起步便是3.98万/㎡。

江心洲的整体热度略低于河西南，主打低密住宅，但板块的存货也不多了，升龙桃花园著项目在售少量下叠房源，面积下叠约300㎡，销许均价36404-39428元/㎡，毛坯交付。

城南软件谷汇聚了IBM、华为、中兴、三胞集团等国内外知名软件企业，产业资源丰富，除此之外，交通、教育、商业也规划完全，配套完善。即便大名城紫金九号毛坯房卖到4万/㎡，开盘当天依旧售罄！

3-3.5万/㎡

说实话，南京3-3.5万/㎡这个区间的房价已经不便宜了，对纯刚需来说有点困难，更适合有点追求的改善人群。

其中，江北核心区和上秦淮这两大改善板块比较值得入手。区域规划不错、配套正在完善，颇有潜力。目前区域内的楼盘限价，精装均价3万元/㎡出头，而且今年供应量加大，开盘节奏快，买房人可以多加关注。

位于麒麟的熙悦前开盘价格为28900元/㎡，而7月29日开盘涨了1100元/㎡，销许均价30195元/㎡，也是麒麟板块第一个破“三万”的楼盘，使得麒麟房价一下子奔上了3字头！

2.5-3万/㎡

在南京，2.5-3万/㎡这个价格区间变得越来越拥挤了，总价在350万左右的项目也是南京购房者已经相对接受的价格水平。

这里夹杂着刚需、改善和投资各种买房型需求，当中的楼盘可以说是占领了新房的半壁江山。

不过，个中差距也有点大，如江浦、桥北、方山、马群等，不少楼盘的均价都在2.9万/㎡，价格在努力向上挣脱。

而青龙山、青龙地铁小镇等，则是新兴板块。其中，青龙山内的招商名筑、深业青麓上居等楼盘价格在2.6万/㎡左右；青龙地铁小镇内目前仅剩阳光城文澜府、誉峰苑在售，均价在2.8-2.9万/㎡。

2-2.5万/㎡

在南京，新房价格2万+的板块和项目也有不少。

但不难发现，桥北、五桥需要过江，交通不是特别方便，正方新城、淳化、汤山等板块几乎处在主城的边缘地带。

1.5-2万/㎡

南京还有单价一万多的房子吗？在六合溧水高淳，绝对有你想要的答案！

南京主城几乎找不到单价1万+的房子了，但在溧水、六合、高淳和新兴板块龙潭等，还是有不少1字头房源，但这些板块较为封闭，如果不是在附近上班、生活，并不适合作为置业的首选。

早在1月初，高淳雅园首领1期190套5层电梯洋房销许，均价16200元/㎡，而就在10月，高淳雅园最新一次领取精装房源销许，均价18243元/㎡，短短半年时间就涨了两千块每平！

8月份，溧水新盘建发央誉两度开盘，价格突破新高，达到15066.72-17592.91元/㎡。有不少业内人士称，溧水在1.5万/㎡的红线下待不久了。

六合作为南京楼市的刚需板块之一，近期降低了住房限购政策，吸引了更多外地人来六合买房置业。11月，中海棠城公馆开盘，1.85万/㎡的毛坯房，243套房共有994个有效报名人报名，中签率24.4％！最终2小时卖光！

去年1.5-2万/㎡区间还有牛首山、尧化门和正方新城，但今年这三个板块或是房荒或是价格上升，均已脱离本行列。

1.5万/㎡以下

溧水和高淳对于买房人来说，关注度一直很低。六合目前主城区均价在1.4万/㎡左右，溧水均价1.3万/㎡左右，这几个地方依旧还是南京的价格洼地。

整体来看，南京各板块之间价格差异分化较为明显，不同的价格梯度，代表的也是不同的客群分类。大家可以根据自己的经济情况和置业目的来选择。

收！南京楼市总价金字塔曝光！

老盘收官、新盘首开，南京各大板块房价更迭，也是“一天一价”。那么，你的预算是多少？可以选择哪个板块？不妨先来看看目前最新的南京楼市总价金字塔！

目前，总价150万以内的新房在南京主城是最稀缺的，主要分布南京的都市圈板块。

250万像是南京新房市场的分水岭，也可以说是南京的购房门槛。

目前，总价150-250万的新房主要分布在江宁和江北，除了桥北、岔路口、科学园、迈皋桥、马群外，其他板块目前配套都还未成熟，只能满足基本生活需求。所以，如果是自住，可以看看这些配套成熟的区域。

预算在250-350万，如果是改善需求，可以看看河西中、江宁九龙湖、城南软件谷、仙林湖这些新兴板块，不过这些板块单价高，因此可选的户型面积不大。

如果想买配套成熟的楼盘，可以看看桥北、仙林湖、软件谷、科学园、百家湖、河西中、迈皋桥等板块。此外，江浦一带的精装盘，对在河西上班的人来说，也是不错的选择。

预算在350万-450万的，比较适合南京的刚改、首改客群，可选择的板块、楼盘也是非常多。

而预算在450万-650万的，对财力的要求则更上了一个等级，南京各大板块改善区域的改善楼盘都可以选择。

自住的话，可以看看河西中、小市和玄武新中心板块的楼盘，这三个板块的配套都比较成熟。

问：现在是置业的最佳时机吗？

现如今，南京部分热门区域改善盘悄悄涨价，有的区域限价红线依然紧绷。倒挂盘逐渐退场，买房成本不断抬高。

此时，为了冲刺年度目标，各大开发商都会使出浑身解数给出各种力度优惠吸引购房者，打折、促销集中爆发！

那么现在是买房的最佳时机吗？一起来看看马祚波给出了哪些置业建议：
刚刚过去的2019年11月份，南京新房上市量接近1.1万套，而成交量不足5000套，供过于求的市场格局，当然是买房人出手置业的好时机。

但是，不要指望开发商为了销量明显“放水”，降价促销，多数楼盘恐怕不会采取这一策略，他们仍在期待楼市的回暖；核心地段仍要抢，冷门板块随到随买，将是年底前南京楼市的主流。