这张南京地王地图，又称高危地图。今天和大家谈谈南京楼市最危险的区域。

LC岱山地王扑街了，南京37个地王大多进了ICU需要抢救。

南京地王一半在烧钱，一半在抢救 

37家地王，18家开盘了，其中只有6家热销。

地王盘，一半没开盘，在烧钱，一半开盘了，卖不动需要抢救，直接进了ICU。

目前能成功热销的，我数了数：大名城紫金九号，花语江南，城南公馆，星河天赋，融信世纪东方，旭辉银城上秦铂悦府，对，只有6家。

就算是热销的，你看看拿地价和房价就知道，利润不高。

融信世纪东方：地价占房价的78%

星河天赋：地价占房价的76%

大名城紫金九号：地价占房价的73%

花语江南：地价占房价的56%

旭辉银城上秦铂悦府：地价占房价的61%

一般来说地价占房价超过60%，利润就比较少了。

1、南京最贵地王：葛洲坝中国府4.5万/平，2016年1月拿地，近4年没能上市。

2、地王拿的最多的房企：

葛洲坝：在河西拿了2幅地王、中央门1幅地王

通宇：高新和江北核心区拿了2幅地王，最新消息拿地3年高新地王明年仍不上市

鲁能：江宁滨江和尧化门拿了2幅地王

3、地王最多的区域：江宁

江宁10个地王分布在江宁滨江、岔路口、谷里、正方新城、上秦淮、禄口、东山、淳化、青龙山、方山。

江宁是一片神奇的土地，孕育了东南西北各个方向的地王。

南京楼市哪里最危险？ 

哪个区域压力最大？

地王压力指数，就是区域危险指数，拿地一时爽，卖房火葬场。

现在只有河西的地王开盘还有人等着买的，其他的都很危险。

地价超过周边新房价格，说明配套配不上地王，20大区域房价压力指数出炉！

按今年地王纯新盘价格来看：

2万多的地价，大多房价3万/平，

3万的地价，4万/平的毛坯，4.2万/平的精装

冒死说句实话，除了河西，在座各位都悬了。地王敢出来放话的寥寥：

河西地王之前放风都在7万/平

方山地王2.2万，放风3.15万

燕子矶地王2.4万，放风价4万

迈皋桥地王2.3万，放风价3.5万

江心洲地王3.2万，最近江心洲纯新盘放风价4.3万，那么地王能卖什么价？

岔路口、江宁滨江、淳化、谷里、板桥、东山、高新的地王都一言难尽。

全市37个地王 江宁占了10个遍布东南西北 

如果你仔细看这张图，你会为江宁捏一把冷汗：

全南京37个地王，江宁占了10个！

拿地30个月没上市的地王有12个，江宁就占了5个！

江宁还有一点很可怕，就是他囤了一大堆楼盘还没上市！

12个地王超过30个月没上市 江宁占了5个

江宁供应量可怕 30多家楼盘集中在三大区域 

江宁还有33家楼盘集中在禄口、青龙山、大学城三大区域：

1、禄口16家楼盘贴身肉搏：已有11家楼盘，还有5幅宅地12月即将出让

禄口已经集合了11家楼盘，加上即将出让的5幅地块，2020年禄口将有16家楼盘集体上市。

但是，目前最高限价不过万，禄口的地价有降温趋势，毕竟禄口有6个项目地价是超过1万/平。 最高甚至1.3万/平。 禄口新房1.8-2万/平，定格在2万的禄口，很焦虑。 

2、青龙山11家楼盘抢客大战：已有10个楼盘，还有1幅宅地12月即将出让

青龙山新城自2016年至今，共出让了10幅住宅地块，我整理了这些地块的成交楼面价和现售均价如下：

2016年是青龙山新城土拍的高光时期，诞生了目前的地王融侨观澜，之后2017年到现在，成交楼面价又回归平缓，平均1.3万/㎡左右。

而即将出让的G106地块，仅起拍楼面价就达到了15200元/㎡，赶超了东城金茂悦2期之后所有地块的成交价。

而这些成交价低于G106地块起拍楼面价的楼盘，如今青龙山在售均价又是多少呢？不难看出，最高均价达到了26278元/㎡！

3、江宁大学城5大纯新盘都等等着明年抢客！还有1幅宅地12月将出让

今年以来，大学城仅五矿澜悦方山（26500元/平）一盘在售，片区处于房荒状态。然而，今年江宁土拍，大学城多幅地块拍卖，加上现房项目联发翡翠方山和美的建发润锦园，预计明年的大学城将迎来上市量井喷。地价最高的2.2万，今年五矿拿地仅1.5万左右，江宁大学城地价直降了7000元/平。

即将出让大学城G89地块位于大学城南部，南广学院、南京外国语方山分校附近，属于梦工厂东侧，起拍楼面价14397元/㎡，最高楼面限价20759元/㎡。

周边已经有五矿澜悦方山、银城一方山、武夷名仕园等楼盘，二手房21000-29000元/㎡不等，新房价26500元/㎡。

江宁的困局，地价高，供应量大是南京房价被地价强行拉高的典型案例，但因为供应量巨大，所以会非常突出。 

不仅是江宁，没有真实购买力支撑的区域，都将遭遇楼市寒流。所以今年南京楼市热销的区域，是可以住的房子。

高价地，是在疯狂的2016年拿下的；

地王盘，是在调控的2019年开卖的；

开发商最大的风险是买贵地，普通人最大的风险是买错房。

"我有200万，想在南京买个有升值潜力的配套完善的新房"经常被问到这个问题，我也很绝望啊。

200万在南京买房，可以有，

有升值潜力的新房，可以有，

配套完善的新房，也可以有，

但是，200万+有升值潜力的新房+配套完善=没有

因为200万的新房，就意味着远，升值周期长，配套不完善。你是真的刚需吗？那就从自己生活半径，地铁通勤1小时以内，去匹配房子吧。