日前，365二手房统计了11月份南京热门二手房小区跌幅TOP10。令人意外的是，江北核心区旁的网红次新房小区明发城市广场11月份挂牌价为24250元/㎡，相较于10月份挂牌均价跌了2799元/㎡，跌幅10.35％，成为11月南京跌幅最大的二手房小区。

明发城市广场，顶山最炙手可热的二手房小区之一。这一次，竟然名列在南京二手房跌幅TOP10榜单之首。

市场究竟发生了什么变化？这个位于江北核心区旁的小区，实际环境又如何？今天，我实地探访这座正处于风口浪尖的热门小区，为大家带来一些一手资讯和实景图片。

带看量急剧下滑！大户型业主恐慌型“甩卖”

明发城市广场位于扬子江隧道口，江北核心区旁，属于中央商务区的管辖范围之内，与世茂荣里仅一路之隔，地理位置非常优越。

作为一个集住宅、商业、办公为一体的综合性项目，明发城市广场是目前整个纬三隧道口板块生活配套最为成熟、居住氛围最为浓厚的区域。

小区沿街商铺业态丰富，银行、餐饮店、生鲜店、药房、理发店等应有尽有，除了该小区的居民外，也为周边世茂荣里、恒辉假日广场、阳光帝景等小区的居民提供了生活便利。

我从该小区附近的一家中介门店了解到，明发城市广场依旧是目前顶山区域最好卖的小区。“来咨询小户型的客户多，价格便宜啊，最便宜210万就能买个两房，这个价格在隧道口这边买商品房不好找。”中介告诉我，“大户型和靠高架外面这一圈房子难卖些。”

提及近期明发城市广场的房价情况，中介则表示，“小户型价格很稳定，主动降价的业主还是少数，大户型的业主好说话些，现在有不少急售的房子，看中了价格还能再谈。”

（明发城市广场大户型最新挂牌）

与中介交流后，我得知近期明发城市广场的带看量急剧下降。一方面是由于年底了，过了金九银十旺季高峰期，天气冷了，看房客户也少了。另一方面，明发城市广场周边的新房逐渐增多，许多意向大户型的客户都转战等待新房了。

“年底了，看房客户少一些是正常的。现在看大户型的客户更少了，大户型的卖家也着急啊，不少人也是等着卖房置换的。卖家心态慌了，买家谈价空间就大了。”

曾经的标杆楼盘，如今社区环境却让人唏嘘不已

明发城市广场，由高层、小高层、办公SOHO公寓以及商业配套组成，构成一个集住宅、商业、办公为一体的综合性项目。这是顶山街道第一个城市综合体项目，曾经定位为“重新定义城市北滨品质生活”的项目。

该项目自2010年的3月份首开，从其原先的定位来看，开发商对它的定位要求还是很高的。但近期却有网友向我吐槽称，“明发城市广场已经和明发滨江新城成为了难兄难弟，曾经的高档小区，如今环境一塌糊涂。”

今天上午，我实地探访了明发城市广场一探究竟：

我从小区大门径直走入小区实探，整个过程没有刷卡、登记，门禁不是很严： 

远看小区建筑外立面较新，建筑格调高贵典雅，立面富有质感和流线韵律：

明发城市广场总平面图：

小区大部分楼栋的楼间距都足够大：

小区水景喷泉景观前，竖起了“注意安全、请勿戏水”的警示牌。我走近一看，这些水景池中的水或干涸，或发绿浑浊。只能从水景喷泉池大气的建筑中想象它以往精致的模样：

儿童游乐设施区显得有一些破败，滑梯旁堆了一些建筑垃圾：

地下车库入口↓↓

部分底楼被一些居民用来开店，最常见的是棋牌室：

总体来看，明发城市广场的整体绿化率比较高，小区内种植了不少不同品类的树木：

但是我也看到，小区内大片绿地已经“秃了”，草地和花坛里有绿色的地方，很多长的也只能是杂草。 

裸露的草地上，白色的造景雕塑分外显眼：

有趣的是，小区的树上和杆子上挂了不少捕蝇笼，一楼外的墙角上有安置了投放老鼠药的药盒，这是在江北其他小区中较为少见的。

挂在树上的捕蝇笼↓↓

小区楼栋外墙安置的投放老鼠药的药盒↓↓

当然，除了捕蝇笼和灭鼠盒外，在明发城市广场逛了一圈下来，我还发现了不少小野猫。或是由于天气寒冷，饥寒交迫，小区的猫咪非常黏人，几乎一路跟随我实探： 

走到小区的隐蔽处，我身旁传来哗啦啦的水声。透过草丛，有居民正在露天的水池旁盥洗盆桶：

树枝上、栏杆上，全都晒起了被子、衣服，无一幸免……

尽管摩托车、自行车停放点的牌子已经竖起，但自行车、摩托车、电动车仍是随意停放在单元楼内：

横七竖八停放的自行车和电动车↓↓

我甚至在小区内遇见了马自达和餐点车↓↓

垃圾桶内的垃圾也已经“溢出来”了，路过的居民似乎也已经习以为常，随意的将垃圾从远处扔到了垃圾桶旁：

这栋楼的单元门被一把椅子固定住，大大地敞开↓↓

入户墙面贴有瓷砖，还是较为整洁清爽的↓↓

中央商务区内，房价低于核心区6000元/平，你会买吗？

刚刚，我查询了明发城市广场的房价，365二手房显示，明发城市广场的本月均价24418元/平。

一些毛坯大户型房源的均价甚至低至20500元/平左右：

目前该小区在365二手房上挂牌量106套，今年下半年以来房价呈现逐步下降的趋势↓↓

在明发城市广场周边，聚集了阳光帝景、恒辉假日广场、荣里、观山悦等楼盘，从周边楼盘的挂牌均价来看，明发城市广场的价格相对还是较低的：

从区位来看，明发城市广场位于纬三路隧道口，中央商务区管辖范围内，目前配套能满足生活需求，未来可享受核心区的生活配套。

另一方面，该小区物业管理能力相对较差，在挂牌均价24418元/㎡的情况下，你会购买吗？倘若该小区物业能力管理能力有所提升，小区房价又是否会有所提升？