2019年房地产的主题之一是融资难，进入9月以来，多家房企的境外美元债利率已升到约13%。

在此背景下，大型龙头房企的融资优势凸显。万科、中海、华润、保利等房企能够获得市场上低成本的融资，进而在逆境中扩张。

一些中小房企的融资成本不断升高，不仅制约了未来的利润空间，还带来了资金链断裂的风险。

龙头优势凸显

11月13日早间，万科公告称，子公司万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”）2013年7月设立了20亿美元中期票据计划，并于2016年9月在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元，并在此后几年持续更新为95亿美元。

基于该中期票据计划，万科地产香港近期进行了第十四次发行：金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，票面利率为3.15%；以及，金额为3亿美元的10年期固息票据，票面利率为3.5%。

年内至今，万科共发行2次美元债融资计划，第一笔是3月，融资金额为6亿美元、5.25年期固息票据，年息率4.2%。

此前9月初，龙湖也发布仅4%利率的大笔美元融资；7月，中海发行1笔10年期的4.5亿美元债，年息率仅3.45%，是债券发行利息成本最低的中资房企。

万科、龙湖、中海这些低于平均水平的利率，与其他房企的高利率形成强烈反差。

比如，德信中国拟发行1亿美元额外优先票据利率12.875%，佳兆业拟发行2023年11月12日到期的3亿美元优先票据，票面利率为11.95%，弘阳地产额外发行1.5亿美元2022到期票据，利率9.95%。

进入11月，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的金额依然刷新历史纪录，中原地产研究中心统计数据显示，11月上旬，房企计划已经发布美元融资接近30亿美元。

此前，10月累计已经有13家房企发布接近50亿美元的融资计划，9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月15.8亿美元，11月有望刷新年内单月纪录。

累计数据对比，截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，虽然各种调控政策频繁出现，加大了部分企业融资难度，但正常融资并没有收紧。

10-11月，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债，2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。

就具体的企业来看，市场分化明显，最近部分房企的融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势；但对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

从企业融资情况看，有赎回有新增，部分企业最近发行的美元融资成本非常低，而也有企业融资成本处于高位。

2019年二季度后房企大额度融资减少，对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企和高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

资金安全提至首位

进入四季度，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。

阳光城集团执行副总裁吴建斌指出，今年房地产市场都很难，不仅仅中小房地产企业难，大的房地产企业也很难，大家各有各的难处，有土地储备的公司难，没有土地储备的公司也难。

在此情况下，房企一定要强调现金流管理，特别是当下或者未来一段时间，一定要有随时能调动的资金，这个资金不是几个亿，应该是要有上百亿的资金随时可以调动，这样你的财务才有弹性。

他认为，由于政策的严厉执行，市场已经是一个政策市，很多资源会集中在头部企业。所以中小企业你要拿这个资源，就要付出沉重的代价，融资成本很高。

“我听说一些中小企业的融资成本有20%多的。这么高的融资成本，这门生意是没法做的。”

另有房地产资深业内人士认为，金融对地产的作用越来越重要。未来，在负债总量管理情况下，想增加负债几乎不可能。

从融资的成本来说，财报上看到的融资成本是7%左右，但实际百强房企融资成本比这还要高几个点。

“未来房企要跟银行深度合作，一家银行可能不够，要有两三家才行。缺乏金融背景的房企，财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行，以及有贷款银行所控制的多元化、多样化的金融机构能够支持，才能够慢慢走向成功。”上述人士称。

现在整体融资环境，大家要按照最最谨慎的态度去对待，至少目前没有看到任何的金融机构表态会放松，甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况。

吴建斌提醒，原来无论大小房企，在杠杆方面加得很足，好多房企加了八九成的杠杆，这个时代基本结束了。“大家千万不要再想着用高杠杆继续推动一个房企的发展，这个时代已经不存在了。”