上周，安家江北微信平台报道南京一家楼盘开盘当天仅卖三套，引发很多买房人关注，《惨！开盘仅卖三套！刚刚江北新区楼市传来四个坏消息》…很多人都在询问，到底是哪个楼盘卖得这么惨。更多买房人在焦虑：现在的房子，到底还值不值得买？之前开盘的一批楼盘，到底卖的怎么样？

为了回答网友疑问，我把10月份江北开盘楼盘的最终销售情况，做了一个详细梳理。今年10月，江北共有14家楼盘，推出2220套新房，占据整个南京新盘上市量的半壁江山。但销售结果令人大跌眼镜： 这14家楼盘，没有一家当天卖完，甚至有的楼盘，开盘当天一套没卖掉…

此外，这是截至发稿前，南京新房各大板块库存示意图，可以看到：江北（含浦口、六合）新房库存量高达14869套，占到了全市库存量的三分之一。而在年底之前，江北还有一大批楼盘要上市，江北项目的日子，不好过。

一、江北低价盘销售结果详情：差强人意

我们首先来看，价格比较低的3个楼盘的去化情况：其中两个楼盘为六合项目，一个是桥北项目。

这是六合某项目销售情况：为叠墅房源，整体去化38%。

这是六合另一项目的去化情况：项目申领销许至今，暂无数据上传。

再来看桥北一家毛坯楼盘去化情况：去化约63%，所去化的面积段较好的是89、114㎡。

市场行情分析：  

①六合房源价格相比去年有所上涨，且受到购房需求影响，人们更愿意跳出六合买入桥北、核心区、江浦等区域。此外地缘客群的购买力有限，也是影响六合楼盘销售的关键原因。另外受政策的影响，不少投资客已经改变投资方向。

②桥北的部分楼盘销售情况还算不错，价格低、配套成熟，是吸引刚需客群的关键原因。不过，桥北此前在很多人眼中留下了不好的刻板印象，如今低价房源在南京越来越少，配套成熟的桥北，或许会迎来一波机会。

二、江北毛坯房源销售结果详情：小户型受青睐  

从整体来看，10月的加推房源中，极少出现毛坯房源，这也意味着毛坯房源未来将淡出舞台。来看看两大毛坯房源的去化情况：这两个毛坯房源的单价都不低。

1、老山脚下某楼盘的销售情况：约32%的去化率，卖掉的几乎全是90㎡的户型。

2、江北现房新盘首开，去化率超25%。单价26000元/㎡的、超便宜的92㎡房源有被买房人买下，其余备受买房人青睐的户型为建筑面积约116、140㎡的房源。

去化惨淡的原因分析： 价格不算便宜，性价比不高。 

三、精装房源销售结果详情：核心区也卖不完  

10月推盘的精装房源的价格体系都差不多，销许均价在30000元/㎡左右，但恰恰是这里的去化层次最“细腻”。卖的好的仍然是核心区的江与城和中海左岸澜庭。

1、核心区楼盘①： 几乎全部卖完。 

2、核心区楼盘②：去化率超78%。 

3、核心区楼盘③： 去化率超74%。万达广场的到来，让佳源玖棠府的关注度瞬间提升。

下面这两个项目主要的卖点是倚靠“游府西街小学浦口分校”，是一个学校盘活江北一个区域的典型代表。属于慢慢卖就可以卖掉的项目：

4、雨山路楼盘①： 去化率超25%。

5、雨山路楼盘②： 去化率超14%。卖掉的几乎全是85㎡的小户型。

接下来这个项目算是“降价卖房”的代表，我们来看看这个项目去化的到底怎么样：

6、江浦核心区楼盘①： 暂时没有数据上传，该项目前期加推房源还在去化中。

7、江浦核心区楼盘②： 因为前期有房源待去化，所以新加推楼栋暂时没有数据上传。

8、雨山路的雍宁府： 目前上传6套数据。

去化惨淡的原因分析： 

①价格不算便宜，性价比不高。部分楼盘主打改善房源，总价颇高，也让刚需买房人望而却步。还有的楼盘性价比不够突出，且周边配套相较核心区，吸引力一般。

②开盘时间段比较尴尬，处于核心区楼市的爆发期，大部分的购买注意力集中在核心区，影响了项目的去化。

四、写在最后  

以上就是非常真实的江北10月份楼盘的加推去化情况，除了江北核心区以外，江北楼盘有人挂零、有人只卖零头，价格较低的房源也都去化一般。

其实从今年年初开始，拿售罄的楼盘和能卖到八成的楼盘来看，项目几乎一直没变过，都在核心区，这也就是说明了，一大半的楼盘并不好卖！

但事实是，处在核心区的楼盘的日子并不好过，核心区有不少房源感到自己“危机四伏”，据小道消息透露，目前已有一家核心区楼盘开通了“分销渠道”，来促进自己去化。面对这样的现实，我想遇到楼盘地段不好的楼盘开盘卖不动也是情有可原的。

一般开发商都是宣传好几个月，等置业顾问铆足了劲攒够了一定数量的准客户才会选择开盘。说白了，前边的花里胡哨都是为了开盘那一天，然而当开盘情况变得不如人意，那么开盘过后剩下的那么大一批房源，又该如何处理？是否还得花费几个月再去宣传，让置业顾问疯狂打电话揽客呢？

其实从去年下半年开始，江北就已经过了开盘就能卖光的楼市火爆期了，地段不好，品牌不佳的楼盘想要卖出好成绩更是难上加难！

 所以我们甚至能看见有售楼部联系了二手中介帮忙引流售卖新房，而如今又将近年关，买房的人估计会有所缩减，开盘去化受到影响也不足为奇！

最后送上江北新一轮开盘计划： 

从上市量情况来看，江北近期预计上市房源套数最多，以30000元/㎡左右改善盘为主，江浦、顶山、桥北基本都是这个价位，精装交付的占绝大多数。六合预计上市的3家楼盘虽然都未突破20000元/㎡，但某新盘放风价突破了六合之前的限价红线。

值得注意的是，明星板块江北核心区也出现了销售疲软的迹象，其中有家楼盘甚至要靠分销了，这在之前，绝对是不可想象的事情。好在核心区几家楼盘目前剩余房源都不多，预计将在年内清盘。