一边是地铁小镇、江宁上秦淮等热门板块摇号、日光忙，一边是紫东、江北、江宁非热门子板块悄悄平推，南京楼市的销售分化，正在拉开。

股神巴菲特的名言：“只有当大潮退去的时候,你才能知道谁在裸泳”，正在南京楼市应验。南京一批房子，不好卖了！

01

惊！南京这些板块卖不动了

银十的尾巴，江宁青龙山；江北雨山路、五桥；紫东龙潭等板块一波楼盘领取销许。我发现，与热门板块个位数中签率、开盘日光相比，一些板块、楼盘低调平推，卖得有点惨！

江北

供应量异常庞大、子板块竞争风起云涌的江北，正面临卖不动的危机。

老山

比如板块内的老盘通宇林景蘭园，于10月11日平推2、7、8号楼共186套新房，一个月过去了，仅认购66套、0成交，去化约3.5成！

板块内的某低密改善现房楼盘，今年6月首开、最近一次开盘时间是9月，累计推出598套住宅房源（除去46套商业、储藏室用房），截至今天认购113套、成交49套，去化3成不到！

五桥

因为长江五桥、游小落定等利好加持，今年江北五桥板块火起来了。板块内的颐和九里、江山大境等楼盘卖得还算不错。

但板块内某家楼盘是个例外。该项目今年共加推306套住宅房源（除去12套储藏室），认购+成交共94套，去化约3成！

老珠江镇

与江北核心区等新兴板块相比，江北老珠江镇一带生活配套完善，居住氛围相对浓厚。

板块内今年4月入市的新盘，首开的143套新房已经全部卖完。但是从5月之后的两次加推情况来看，销售成绩十分惨淡。

南京网上房地产显示，该楼盘于5月、8月累计加推528套新房（已除去31套商业用房），截至今天认购+成交76套，去化仅1.4成！

六合

距离主城较远、相对独立的六合板块，也没能幸免。

我找出板块内在售的相对稀缺的多物业类型项目。南京网上房地产显示：该项目去年底首开以来，累计推出2451套住宅房源，均价12653元/㎡。截至目前，认购+成交共830套，去化约3.4成！

同板块的远洋棠悦山水，于上月中旬领取了108套新房销许，均价13000元/㎡左右。截至今天，南京网上房地产数据显示，20天过去了，这108套新房的认购与成交数据均为0！

龙潭新城

除了江北，紫东的龙潭新城卖的也比较惨。

板块内于2017年底首开的老盘创源龙樾，累计推出836套住宅房源（除去12套商业用房），截至今天认购+成交251套，去化仅3成！

今年5月，龙潭某家新盘首开，一次性推出526套新房，均价17000元/㎡，截至目前认购+成交124套，去化仅2.4成！

在“东部崛起”、紫东利好的今年，龙潭新城作为紫东一份子，迎来了频率较高的土地招拍挂。

但是新房去化艰难、土拍降温地价跳水，紫东的这把东风，似乎还没有吹到龙潭新城来。

江宁

卖不动的，还有江宁部分非核心板块楼盘。

淳化在售的主力楼盘，于2018年9月首开，迄今为止累计推出626套住宅房源。南京网上房地产显示：该项目认购+成交套数为173套，去化还不到3成！

正方新城某现房销售楼盘，今年9月加推697套住宅房源，截至今天累计认购+成交共119套，去化2成不到！

02

别担心，这些板块依然坚挺

此轮南京楼市调控，已经持续三年多时间。相较于以上卖不动的板块和楼盘，南京不乏买房人争抢的“香饽饽”：

主城中心小市、新玄武等板块，高价地项目如星河天赋等的出色销售成绩，已经证明了买房人对板块的持续看好。

以河西中、河西南、江心洲为主力组成的大河西板块，在限价因素下，万人抢房、个位数中签率不足为奇。而后的鱼嘴板块新房均价涨了近5000元/㎡，也不影响鱼嘴悦庭、华润鱼嘴润府日光。

以南站、软件谷、大校场为核心的南部新城板块，新房供应量严重不足，买房人已对大名城紫金9号、中海城南公馆、龙湖天钜等虎视眈眈。

后来居上的江北核心区、紫东核心区，热门楼盘可以轻松日光。

江北核心区某家楼盘开盘现场

对南京人不限购的溧水板块，因为距离主城相对近、房价1字头、地铁通达、名校进驻、品牌房企扎堆等优势，溧水万达广场、银城孔雀城荟见未来等楼盘屡屡创造日光神话。

在翻阅南京网上房地产数据时，我发现城南岱山、江宁青龙山等板块实现了“低开高走”，主力楼盘去化成绩均在5成以上，个别表现突出的楼盘已经库存“告急”。

有买房人调侃：“我们买房的黄金法则之一就是，只买中签率20%以下的楼盘！”而实际上，上一轮楼市红利褪去，大家已经清楚明白：主城核心地段、新兴重要板块，在楼市下行周期里更加抗跌。

03

楼市分化背后的原因

南京楼市为何会出现冷热不均的销售情况？扬子晚报首席记者马祚波认为有几点原因：

一是南京的购房需求释放至今已逐渐式微，除刚需外，投资性需求被挤压，买房积极性大不如前；

二是南京楼市的倒挂现象远没有之前那么多，局限在河西、江北核心区等少数板块，投资者的选择其实也很少；

三是政府在规划上，对于远郊板块的投入尚未“见效”，比如江宁淳化，江北五桥板块等。以五桥板块举例，虽然五桥即将通车，不过周边配套还是比较惨淡，生活设施、文化娱乐都很欠缺，入住率也不高，买房人信心不足；

至于同板块不同楼盘之间的去化分化，比拼的就是开发商背景、物业服务等细节了。

结合当下的南京楼市表现，江苏房地产金融对接下来的楼市走向做以下预判：

1、楼市调控：持续深入

此轮楼市调控已经持续三年多时间，从南京这十多年来的数次调控周期来看，今年的楼市调控时间偏长、行情跌入谷底。

从一城一策细则来看，一些二线城市通过落户门槛放宽、购房资格放宽、租购房获补助等政策来放宽楼市调控基调。

但从今年7月政治局会议释放调控持续收紧信号、近期重要会议期间经济日报强调“不可为炒房开方便之门”等宏观政策走向来看，接下来南京楼市的调控依然会持续深入。

2、土地、新房市场：趋向理性

今年，南京的土地、新房，包括二手房市场，都经历了短暂的小阳春，后逐步回归理性。

以土地市场举例，今年河西、仙林湖、江北核心区等优质板块出现地价下降的现象，不少优质地块低价成交。甚至出现汤山、板桥等非热门地块流拍、终止出让的情况。在拿地策略方面，大型房企降低拿地预期，甚至做出暂停拿地的决定。

楼市本身，板块间以及板块内部的分化加剧、全市新房价格整体趋同化，买房人在同等价格的前提下，对地段、配套、品牌、物业等更优质的楼盘青睐有加，导致不同板块与楼盘间的成交情况冰火两重天。

3、购房建议：自住需求客群可以出手

进入四季度11月份，距离年底还有不到60天的时间。南京楼市新房库存尚充足，按照全市月均销售6792套新房来计算，当下南京44229套新房库存，还能再卖6.5个月。

接下来不排除开发商会针对个别不好卖的楼盘推出五花八门的促销活动，以冲刺年终销售任务。

对于有自住需求的买房人而言，当下不失为购房的好时机。不妨在板块、配套等均符合条件的前提下，多走走看看，选择性价比高的好房子。

投资客群，结合当下楼市下行周期、买房成本攀升、信贷政策持续收紧的综合情况，不妨再多观望观望。