国企托底拿地 

河西南业主抖三抖…… 

昨天，南京国资竞拍19轮，13.1亿拿下河西南G75宅地，未达最高限价，地价仅28338元/㎡！

时隔3年，河西南首次拍出纯宅地就遇上了如此情况，不少人都担心河西南是不是真的要凉了。

消息一发出便有很多网友和河西南业主来问西妹，对河西南房价有没有影响，就在润府旁边，对润府有没有影响？

河西南宅地地价28338元/㎡，真的降了吗？

9大房企报名为何国企托底了？

2.8的地价对于河西南新房和二手房有影响吗？ 

河西南2.8的地价不低，只是低于你的预期罢了

28338元/㎡这样的地价其实一点也不低！

只是低于了绝大多数人的预期，这么抢手的河西南竟然没达最高限价，不科学！ 

河西南地价分为三类：

第一类：星八客宅地地价，鲁能地价最高1.4万/㎡

2011年，海峡城，楼面价4752元/㎡

2013年3月，五矿崇文金城，楼面价10721元/㎡

2013年4月，佳兆业城市广场，楼面价11124元/㎡

2013年9月，升龙天汇，楼面价9203元/㎡

2013年10月，正荣润峯，楼面价13419元/㎡

2014年10月，招商雍和府和朗诗熙华府，楼面价13821元/㎡

2015年3月，鲁能公馆，楼面价14078元/㎡

第二类，综合地块，无法测算宅地楼面地价

2015年，金地中心风华、金地中心菁华、金地中心，地块总价20.28亿

2015年12月，绿地华侨城海珀滨江、华侨城天鹅堡、华侨城欢乐滨江，地块总价83亿

2016年1月，正荣滨江紫阙、正荣中心天寓、正荣中心，地块总价34亿

2017年2月14日，鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府，河西第一高楼等，地块总价73.4亿

第三类：河西南高价地 特殊时期的特殊产物

2016年5月13日，河西金茂府，楼面价36890元/㎡、37027元/㎡

2016年5月13日，葛洲坝南京中国府，楼面价45213元/㎡

相比于第一类的星八客最高地价，2.8万的河西南G75，地价是翻了一倍的。不过鲁能已经是2015年，已经时隔4年了

再观第二类综合地块，虽无法测算到具体的宅地楼面地价，但地价肯定不高，毕竟房企不傻，不然哪会3.5万/㎡的新房售价刷刷刷入市

第三类河西南的高价地，着实太特殊。楼市环境大好，买房人热情高涨，人人都抢房的时代；土拍政策不限价，先有河西中上海建工4.2万地价刺激；河西南利好2016年频频落定，南外学区，南京最火板块，当时的地价怎能不高？

南京单价地王出现后，很快，土拍政策开始调整，一次又一次调整；再加上近几年楼市环境并没有太好，已经有降温的趋势，2.8万地价的河西南已然不低了！ 

非河西超优地块：位置尴尬、体量小、无配套、无竞争优势

河西南G75地块未达到最高限价还有一个最主要的原因：地块并不是河西南超优质地块，位置稍显尴尬，体量小，周边配套几乎无，没有太多竞争优势！ 

地块位置尴尬，与鱼嘴国际商务区一街之隔，却不属于，意味着后期上市价格很难会批39800元/㎡，参考鱼背区域的华侨城天鹅堡也仅批了37000元/㎡：

地块小，顶多打造5、6栋楼的样子，容积率1.0＜R≤2.75，打造高层的几率大，可参照周边，基本为20、30层的高层，很难做出亮眼产品。

地块周边无优质配套，该地块旁不像河西金茂府旁有已经开学的南外；不像华侨城天鹅堡可观江景；不像鱼嘴金茂悦、华润置地润府有第一高楼、有幼儿园、小学、中学用地……G75地块旁仅有CBD三期和7#小学，CBD三期遥遥无期……

试想该幅地块与华侨城天鹅堡、华润置地鱼嘴润府现在同期上市的话，明显是没有太多竞争力的。 

国企托底的背后…

不止是河西，全南京土地市场都在降温。

不难发现今年土地市场的“新面孔”越来越少，就连早已入驻南京的民营房企在土拍市场的活跃度也越来越低。南京土地的很大一部分，被有着“国”字头背景的国企、央企所拿。 

房企不敢在南京拿地原因一：

在南京拿地之前，对应地块周边的规划和配套全部是未知数，政府并不会透露相关的规划，这给房企拿地带来了很大的挑战。此外，南京的限价政策也是出了名的严格，拿地之前不透露规划、拿地之后受限价影响又要亏本卖，使得项目开发难度满满。

房企不敢在南京拿地原因二：

前几年，一些深耕南京的致命房企在南京都或多或少的拿下了巨无霸地块，总价基本都接近百亿，而且基本被套着2-3年，这样巨额资金缺口，让这些大房企真的穷了！

房企不敢在南京拿地原因三：

从未进驻过南京的房企，虽然表面说“很看好南京的市场”，但却不愿意布局于此。南京目前的进驻成本比较高，市场竞争过大。

所以，面对河西南这样一块不是非常完美的地，房企们也有了自己的考量！拍地前传出的9大意向房企中有很多是河西的老朋友了，也有一些是从未进驻过南京的，此次都未拍板，也是能理解的！

如此情况，下个月G75一街之隔的河西南G77地块的出让也不会太火爆，估计和G75地价相差无几。河西南土地市场火爆还要等优质土地的出现！

河西南2.8万的地价对于新房、二手房市场有影响吗？

河西南新房：几乎无影响

河西南二手房：部分二手房影响大 

河西南新房目前仅剩4盘： 

华侨城天鹅堡，预计均价37000元/㎡，是河西南目前销售价格的最低价，不过项目最小面积160㎡起步，总价也不低。

华润置地鱼嘴润府，预计均价39800元/㎡，虽然比天鹅堡均价要高一些，但项目有100㎡小面积户型，是河西南投资客唯一的选择。

河西南即将加推的这两个盘并不会受到2.8万地价的影响，这两盘在于能否摇到号。 

葛洲坝南京中国府和河西金茂府河西南这两个高价地更不会受影响，第一是土拍政策的变化本身就不可能出现再比他们高的地价了；第二是产品定位不一样、区位差异等这些都不会被其他地价所影响。

对于河西南二手房方面： 

2.8地价的出现意味着未来除了个别高价地将突破限价销售以外，新地块或延续现在的价格，也就是未来1-2年，河西南还有源源不断的新房供应，而且极大可能延续现在的价格！ 

如此，在能买到新房的基础上，谁会愿意去买河西南高价二手房呢？ 

当然，河西南拍的新地块学区配套一般都是无法及时跟上的，所以河西南稳南外学区房房价或还坚挺，那些学区一般的甚至没好学区的该抛的时候还得稍降价抛！