河西一直很热，但也不是所有楼盘都值得抢！

有人人都想啃上一口的鸡腿盘 

华新城、华侨城天鹅堡等等 

但也有混迹其中的鸡肋盘 

紫辉时代广场（稳鸡肋盘）、青奥村（部分户型）、碧瑶花园三期（看上市价格）等 

河西鸡肋盘！新房卖4.3万、二手房3.4万成交…

去年12月底，河西中沉寂十几年的紫鑫剩余地块，紫辉时代广场迎来了首开，项目共计4栋楼，为70年产权住宅性质酒店式公寓。

均价42500元/㎡，相比于此时河西中住宅均价45000元/㎡便宜了2500元/㎡，即使价格便宜买账的人并不多。 

时至今日，10个月，紫辉时代广场去化仅3成多。

为何卖不好？  

一、一二手房不到挂，新房反而比二手房贵约1万/㎡ 

同样是住宅性质酒店式公寓的紫鑫国际公寓在8月31日成交了一套62.15㎡小户型，成交单价仅34594元/㎡。

西妹咨询到中介了解：这套房的学区是被占用的，原业主小孩才上一年级，所以比较便宜。

虽说，这套房子是因为学区占用便宜了不少，但是紫鑫普遍二手房成交价都要比新房便宜，基本是0倒挂！ 

紫辉时代广场62㎡小户型成交价在4.3万/㎡左右。

二、非纯住宅、品质一般，位置再好也拯救不了 

紫辉时代广场位置极好，紧邻奥体，在江东中路轴线之上。沉寂这么多年的地块，又是紧邻奥体，上市前备受关注。

但，项目非传统70年住宅，而是70年的酒店式公寓。 

从效果图可以看出，区别于传统的住宅，紫辉时代广场4栋楼底部是由商业裙楼连接的。符合河西现代化建设的需求，但对于业主来说，购物是方便了，但缺失了普通小区的小区环境。

而且就像4号楼是有2个单位，8部电梯，4梯12户，公寓式造型设计，居住舒适度和私密性都比较差。

外部环境和舒适度不够的话，那么产品上加分也是能吸引不少人的。紫辉时代广场精装也比较一般，看过样板间的应该都知道。

三、名校学区不够刚，还是单学区房 

像紫辉时代广场这样的楼盘在河西有不少，赫赫有名的紫金西区中央、雨润国际广场。

但是，紫金和雨润对应的学区是南师附中新城小学和中学本部，是目前河西最顶尖的名校双学区。所以，紫金和雨润小户型成交价一路逆天飙升，最高超8万/㎡成交，即使单价如此高，成交总价也仅300万的样子。

紫辉时代广场除了位置以外，最大的卖点就是学区。但紫辉时代广场对应的学区仅小学为名校学区：金中实小。而且这是建邺的名校非鼓楼，名校不够刚又是单学区，对家长们来说吸引力不够大。就算是最小面积62㎡的，总价起码260万起步。

价格决定价值！河西中又一沉寂多年楼盘面世 或成鸡肋盘！

河西有剩余地块的楼盘不在少数，这类楼盘蛰伏多年上市，很容易成为鸡肋盘。河西中碧瑶花园三期又是一例。

碧瑶花园三期位置粗看，还不错，不能细看。

西边户靠近扬子江大道，致命问题，噪音。同样位置的河西标杆豪宅仁恒江湾天成也存在这个问题，但人家壕啊。

东边户，部分被苏宁滨江壹号高楼遮挡阳光。

碧瑶花园三期，打造4栋住宅楼，其中三栋是18层，一栋9层，总户数在300套左右；户型三房起步，面积为100-200平方米，主力户型面积为140平方米。 

上市价格决定碧瑶是否为鸡肋盘！ 

若还是按照此前河西中的限价4.5万/㎡来，品质还可，那还不算鸡肋。相比于二手房来说还是有5000-7000元/㎡的倒挂的，而且有100㎡的门槛小户型，也是个不错的选择。

但如果上市价格参照周边楼盘的话，华新城网传上市价格4.9万/㎡、世茂天誉也在往5万/㎡报批。

 碧瑶花园三期若5万/㎡的价格，性价比不高： 

一、碧瑶花园三期打造的产品区别于前两期项目的电梯洋房，这次是小高层 

二、三期地理位置自带弱点，减分

三、碧瑶花园前期二手房成交价也仅5万/㎡左右，一二手房倒挂并不明显 

四、项目周边有仁恒江湾城，仁恒江湾城一期和二期成交价格也就在5.3-5.5万/㎡的样子。相比于仁恒江湾城，碧瑶花园三期豪宅标签较弱。

奇葩户型太多！采光太差！河西唯一一个3.5万的房子也卖不好

青奥村和前两个楼盘类似但又比较特殊，类似的是青奥村也是静待了很多年才上市；特殊的是青奥村作为青奥会运动员宿舍早已建成。

青奥村首开尤为特殊，作为首批人才房，仅针对符合条件的博士和A-E类人才进行销售，所以在价格上和政策上都比较宽松，35000元/㎡的价格在河西仅此一盘了！ 

经过近1个月的报名，共计400人符合条件，8月26日南京公证处开盘现场边摇号边开盘，如今一个多月过去，去化215套，5.5成。 

以往河西南3.5万的价格都抢疯了，青奥村位居南京单价地王葛洲坝南京中国府对面，位置很好，为何如此难卖？ 

一、非通常小区设计 采光、户型都有影响

青奥村最初是作为运动员宿舍的，所以户型设计上自然是比不上传统的小区。

户型是青奥村卖不掉的大硬伤！ 

很罕见的三角形户型，青奥村让你见识到了：

216㎡的超大户型，全弧形边角，这样的户型让我想到了苏宁滨江壹号。苏宁滨江壹号上市价格也不便宜，如今二手房仅3、4万/㎡。

户型图多样，但常规户型占少数：

此外，整个小区都是裙楼带主楼设计，下面还有底商，这样的设计就意味着青奥村有一批房源的采光是受影响的！ 

二手房出售时，户型和采光是拉开价格的主要因素，青奥村大多数奇葩户型未来升值空间并不大；再者青奥村本质意义上不太算全新房，是重新装修后上市的。

二、“双高”致使青奥村难卖 

“双高”指一个是对于购房者要求高，需要符合条件的人才才能进行购买，大大限制了购买人群，大众想买青奥村的还不少，毕竟价格如此便宜，位置又这么优质。

另一个是大户型偏多，153㎡的户型占比最大，总价超过500万，户型大了总价就高，超过了很多买房人的能力范围。

青奥村有些户型还是非常值得买的，有机会购入的话一定要买。但有些奇葩户型和采光不好的慎重。

这三个盘都有一个共同的特点，都是蛰伏了很多年的楼盘。后期河西还有不少这样的地块，苏宁睿城剩余地块、奥体新城丹若园、恒盛金陵湾二期等等…这些地块的上市将带给大家惊喜还是惊吓呢？