江宁5.5万成交？同小区还有1.9万成交的

 今天江宁有套5.5万/平，总价880万的二手房成交

2015年400万买入

2019年880万卖出

4年赚了480万

先不要急着焦虑

同一个小区，两种价格，硬币的两面，

有人躺赚480万，也有人割肉亏本卖

2015年600万买入，2019年挂牌价750万，挂了快一年，698万成交

放在手上4年

割肉降价50多万

你说亏不亏？

还有更低的单价1.9万/平就成交了 

5.5万/平的高价，1.9万/万平的低价，都不是你应该关注的，我们要看更多的样本，复式价格3.9万/平，平层3.5万/平才是江宁中航樾府的二手房行情价。

最近的南京二手房，作妖的很。卖不动的和飚高价的，此起彼伏：河西成交价破了8万

1、河西拉德芳斯在8月底成交一套73㎡房源，总价600万，成交均价8.15万/平！ 

小区均价：6-6.5万/平

2、河西中宏图上水云锦一期在7月份成交一套130平方米三房，成交总价920万，成交单价70710元/平。

小区均价：6.3万/平

3、中海凤凰熙岸三期成交了一套二手房，面积192.18㎡，总价1480万，单价高达7.7万/㎡，直追仁恒江湾天成、海玥名都等豪宅！查了一下，含了车位，预计两个车位价格要80万，哪怕是剔除掉车位的价格，这套房的价格依旧超7万/㎡！

中海凤凰熙岸小区均价6.5万/平，才是正常的。当然也有异常的比如挂牌870万，加价50万，7天成交的，单价也在7.2万/平。

翻多了你就会发现，二手房成交价对你最大的作用，就是去除最高价和最低价，看平均价。其余的二手房背后的故事，多是别人的谈资，也不足以支撑一个小区房价的暴涨暴跌。

那么问题来了，你应该买什么样的小区？买哪里的小区？有没有参考标准？

贵的会越来越贵？3万买入，2年后二手房都在4万/平

有个朋友曾告诉我，2016年年初他曾经看过中航樾府二手房价格，与新房万科翡翠公园不相上下，2.35万/平，加上税费，价格甚至是超过万科翡翠公园。

而现在来看万科翡翠的二手房价格约为3.8-4万/平，现在看当年买万科的依旧是更赚的。论地段，九龙湖比将军大道有更多品牌楼盘一起抬价，论学区，北小分校在江宁还有一定号召力。

现在的二手房市场，是不是贵的越来越贵？ 

是的

2016年初，中航樾府，2.5万/平，而江宁大部分二手房2万/平

2019年，中航樾府，3.5万/平，而江宁的大部分二手房2.5-2.8万/平

当年班花和普通同学，差距是5000元/平，而现在差距是7000-10000元/平。

而接棒江宁二手房天花板的是万科翡翠公园、朗诗玲珑屿等九龙湖楼盘，等到上秦淮交付。朗诗玲珑屿目前的二手房均价在4.3万/平，自2018年5月以后成交价就没有低于4.1万/平，而最近一套成交价逼近4.6万/平。

而江宁一批2017年左右买入的次新房正在入市，比如胜太路地铁口的金辉金陵铭著成交价3.7-3.8万/平，目前挂牌价都在3.9-4万/平。2017年收官价格约3万/平。 

前两年我们还在为3.7万/平买入朗诗玲珑屿的朋友担心，是不是高位接盘？幸亏当时没劝她收手，不然还真不知道大几十万的涨幅怎么赔给人家了。

次新+品牌+学区+交通配套，这样的组合，又遇上江宁成熟区域，迟迟没有新房，好的二手房赶上好时候了。二八法则下，贵的二手房可能会越来越贵，当然到了一定总价线也会变难。

即使是大家最看好的河西，也有它的一道坎，有河西中介透露：“总价600万就是二手房成交的一道坎，为什么河西南有成交，因为同样价格河西中只能买两房，河西南可以买三房，河西南总价400万的房子成交周期很快。”

结论： 

1、产品迭代，在有新规划落实的区域，二手房有可能呈现贵的越来越贵的趋势。 

2、总价是买房的终极门槛，河西置换600万是一道坎，江宁400万是一道坎，其他正在卖二手房的欢迎来评论区说说你挂的二手房挂多久了？ 

3万的楼盘哪里最多？江北！但是二手房……

是不是新房卖3万，二手房一定能卖4万？

南京新房供应量最大的区域在江宁和江北，那么他们的二手房活跃度如何呢？ 

江宁的二手房均价24281元/平，90天成交918套，供应成交比是5.6%

浦口二手房均价22574元/平，90天成交409套，供应成交比是3.5% 

250万的江北新房买不到，250万的江北二手房卖不掉，似乎成了一个魔咒。

7月底链家有61620套二手房挂出

9月18日，链家显示66823套二手房，1个多月挂牌量猛增了5000多套

现在的二手房市场什么行情？不容易

1、挂牌量猛增，选择多了，但是房东愿意降价卖的不多，买房人选择变多，双方僵持。

2、二手房贷款额度有限，放款速度较慢，银行也不愿意接单。

3、大量新房上市，二手房呈现二八态势，卖不动的越来越卖不动。早年开发，没有物业维护的二手房，呈现常年涨不动的趋势。

建议：

1、已经在上一轮疯涨里尝到甜头的，如果没有趁着最热的时候卖出，会发现后期异常难卖。最后涨的，最难继续涨，也最难卖。降价换个还在涨的楼盘，不要死扛。 

2、二手房价是硬币的两面，除掉最高的和最低的，和大部分人有关的是平均水平。想买最低的，能掏出全款的，今年年底蹲着守笋盘，还是有机会的。