听到一个很有意思的言论：河西八盘时代结束，没有持续的新鲜血液，仅有的资源倾斜放去了更重要的江北，鱼嘴吐泡泡只是早晚。——不看好河西南的很多

河西南新房一个接一个地售罄，河西南二手房近期高价成交频频，五矿二手房成交破6万。——看好河西南的又自成一派

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为何 河西南超6万成交很难被接受？  

最近几天，大家谈论的都是河西南五矿崇文金城一套90㎡的平层三房成交情况，成交单价达到了61967元/㎡。 

这套房的成交情况来自链家，可信度较高。但大多数人还是认为这个价格“有水分”。当知道这个价格成交时甚至不少人骂出了“脏话”。

近6.2万的平层成交单价，可以说是河西南的最高价了，是有史以来的最高价。 

如果单以最高价来看，河西中仁恒江湾天成已经突破9万成交了，住宅性质酒店式公寓紫金西区中央已经突破8万成交了，前者是因为真壕，后者完全是因为学区。

8、9万的河西中都能接受，为何，河西南成交最高价6万都很难被接受？ 

产品刚需化

学区名头化

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挤碎泡沫！河西南6.2万成交背后 

五矿这套房子成交速度非常快，周期仅8天，带看2次，链家网上仅上传了户型图，其他资料还没补齐就卖掉了。

西妹联系到链家的中介，了解到这套房子的真实情况：

总价559万，其中包含一个车位，按照车位市场销售最低价30万来算，实际房子成交总价529万。

关键这套房业主进行了二次装修，次新房+二次装修+满2年+河西南南外双学区，房屋实际成交单价大约在5.88万/㎡，注意还包含二次装修费用。

同样的户型，在今年4月份时成交单价达到了5.6万/㎡，综合看来，近6.2万/㎡成交的90㎡户型也只是市场价而已！ 

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河西南二手房真的有人买吗？ 

买河西南二手房的几乎没有用来投资的，有钱自然选择摇号限价新房回报率更高。 

我咨询了河西南中介，了解到他客户买河西南房子的需求：

为学区买单

一种是为了河西南外双学区的，虽然现在还没出太好的成绩，毕竟是新学校，大家对他还是抱有期望的；

还有一种是为小孩早做打算的，有对夫妻，小宝宝还未满一岁，老婆就开始考虑了：买新房的话要等起码2-3年才能拿房子，到时候宝宝幼儿园可能都赶不上，买入河西南二手房可以直接入住，幼儿园、小学、中学学校问题都不用担心了。

纠结买河西中还是河西南二手房的客户特别多

同样是500万在河西南能买到三房，而河西中只能买个两房，想买三房基本要划到700万左右。自住，房子升值潜力大一些，不是很迷信学区，差不多就行。最终决定选河西南性价比较高。

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河西南二手房一年涨了4300元/㎡

如果你是冲着名校学区来的话，我建议你再考虑考虑，学区房还是首选鼓楼区。

如果你是自住又怕高位站岗的话，我建议你多看几套，看到满意的就可以入。 

现在买入河西南二手房，估计不少人会骂你“脑子进水了”，脑子进的水，是为了以后不后悔！ 

以前河西南新房2万多的时候，你会想到河西南未来二手房能卖到5万/㎡吗？

现在觉得5万/㎡多的二手房高，再过几年回过头看，也会懊恼自己当时怎么没“脑子进水”！

在整体楼市环境都比较一般的情况下，在河西南还有新房在售的情况、无利好兑现的这一年中，河西南二手房一路上涨，以下是五矿崇文金城二手房去年10月到今年9月的价格情况： 

去年10月二手房挂牌均价50096元/㎡

今年10月二手房挂牌均价54404元/㎡

一年时间，二手房价格涨了4308元/㎡，而且除了2月过年期间有稍许波动以外，二手房价格一直呈上涨趋势！

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河西南二手房均价过6万有难度

撇除车位+二次装修，五矿这套二手房成交价远够不到6万，成交单价在5.5万/㎡左右。

西妹也认为河西南二手房价格存在虚高的情况，但是未来的河西南破6万虽有难度，但是迟早的事。（不代表所有小区二手房都能过6万）

一、河西南板块属性正发生改变

河西南正从刚改板块逐渐发展为改善板块。河西南投资属性已经慢慢减弱，自住、改善豪宅，高端人群的不断入驻才是河西南的终极目标。

河西南新房的起步户型越来越大，户型、价格、首付比例都决定了，这个区域不属于投资客。

而区域是有限的，楼盘是有限的，河西南不断发展的结果就是只有少部分人能挤进来。当需求远大于供比，河西南房子的价值自然会上升。

二、河西南的可发展性是其最大的优点

河西南的缺点很明显：密度大、学区一般、配套落实开始放缓。 

容积率决定密度，2.75的容积率是河西南建设城市中心的基础，CBD城市中心，高楼密布容积率自然高；

一个好学校不是一蹴而就的，建邺在教育方面也下足了功夫，教育集团的成立足以见得建邺对教育的重视，能否成为好学校还需要时间去验证；

配套方面，目前落实的配套基本能满足业主生活所需，而且一些基础配套是按照时间在落实，地铁、学校、商场建设等。让人诟病速度慢的属第一高楼、华侨城欢乐滨江等这些上百亿的项目，这些项目的打造需要给足时间。

再者，zf也留了心眼，西妹了解到欢乐滨江动工，天鹅堡住宅才允许开卖，第一高楼地块中高楼建设到zf要求的标准，华润F地块才能上市。不止是你业主担心进程，zf也会帮您盯着呢。

相比于缺点，河西南的优点更为显著： 

没发展的区域是非常可怕的，例如新街口。河西南的可发展性是其最大的优点，河西总部经济集聚区就落在河西南。

回顾河西中的发展，房价翻了多少倍？虽然现在房价起步不一样了，也不可能像河西中那样成10倍的增长，但高端、特色地规划落地对于河西南影响是巨大的。

3年后的河西南，商场、交通进一步落实，弥补当下二手房市场上的泡沫；

7年后的河西南，鱼嘴金融集聚区、CBD三期、各巨头公司的总部、华侨城欢乐滨江等等成熟后，现代化国际新城河西南终于亮相了。

虽然河西南暂时没有绚烂的灯光夜景、琳琅满目的大型商场，更没有传说中川流不息的人群，你能看到的只有密密麻麻连成一片还没盖好的住宅楼和大片空地。

就像十几年前你也无法想象河西中能从农村发展成现在的模样，建设需要时间，一路成长的河西南，期待他成型的一天。别为了黑而黑，河西南潜力还是有的。

河西南建设6年的变化↓