江北一批新房都卖不动了！

纯新盘首开遭遇去化“危机”！

更有楼盘推出了一成首付！

南京楼市 真的降温了？

去化难！江北非热门板块卖趴了！

2019年8月已经过半，在经历上周的开盘潮之后，本周南京楼市渐趋平静，我查询“南京网上房地产”发现，在本月开盘的一批楼盘中，有几家明显“欠收”。

上周末，核心区研创园板块唯一的纯新盘佳源玖棠府迎来首开，推出4、5号楼272套精装房源，销许均价30300元/㎡，中签率33.9%。

开盘现场还给出双重优惠，累计最高优惠3万元！

1、持项目护照，开盘当天认购，总房款优惠10000元；

2、一次性付款或纯商贷，总房款优惠20000元。

但据我观察，现场不少买房人迟到，还出现大量弃号，仅40分钟玖棠府就结束了此次开盘，当天仅卖掉约50套，去化不足两成，可以说是近两年来江北核心区卖的最差的楼盘。

无独有偶，五桥口某纯新盘也于前不久晚上八点首开，均价30300元/㎡，中签率31.1%。即便没有参与摇号的同事，也多次被置业顾问连环call，对方给的说辞是“很多外地客户无法赶过来，你来开盘现场看一看也行”。

那么连夜赶来买房的就一定是真爱吗？恐怕并非如此。我同事到达开盘现场告诉我：“这次开盘非常惨！大概只卖了20几套的样子！”

如果说上面两个纯新盘价格太贵，周边配套不完善，卖得不好理所当然，那么桥北的大华锦绣时代情况又如何呢？

众所周知，大华锦绣时代所处的桥北放在整个江北算是发展十分成熟的板块了，一直是刚需大本营。此次，项目加推均价在2.2万/㎡，200万出头即可买到100㎡的小三房，但在南京网上房地产，331套房源仅认购64套、成交0套。

同属于五桥板块的刚需某盘，更是由于报名人数未超过加推房源数量，无需摇号，已于售楼处平推，建筑面积约74㎡、90㎡、105㎡，毛坯均价约21520-21750元/㎡，这家楼盘以低总价的小户型为主力，销售同样很低迷。

与之前核心区逢开必抢的楼盘不同，这些非热门板块的楼盘告别了以往的“同涨同跌”，而是频频遇冷，去化结果“惨不忍睹”。当然，不排除南京网上房地产数据延迟上传的原因，这些楼盘的去化成绩我们将持续关注。

特价房、一成首付！促销手段五花八门！

江北向来是南京新房的供应大户，下半年开始，房子肉眼可见地更难卖了。虽然一些房企尚未祭出降价大旗，但打折及一成首付等促销手段，已在江北蔓延。

位于江北雨山路的某盘最近推出总价1个点的优惠，到访还有福利；北江锦城即将清盘，推出20套特价现房，最高优惠40万；万江共和新城红公馆也因清盘在即，爆出“一成首付”。

尽管“促销”花样多多，但目的都是为了吸引投资客和刚需群体的目光，缓解房源卖不出的“尴尬”。

就拿万江共和新城三期红公馆来说，“一成首付”不过是一种营销策略，房子还是需要3成首付，只不过当天购房可以仅付一成的钱，剩下两成的钱买房人则需要在规定期限内交完。

项目最近一次加推是在2018年7月4日，销许均价22908元/㎡。据南京网上房地产最新数据，该楼盘的成交比例并不高，目前还有大量房源在售。

而小区体量非常大，卖了十年还没卖完，即便是换了银城物业，二手房价格“涨势”也很艰难。

据链家最新数据，万江共和新城人和苑的最新二手房挂牌均价为22138元/㎡，相比目前还有在售的新房均价2.3万/㎡差不了多少！业主无可奈何的同时，也“劝退”不少买房人。

除了价格无倒挂外，万江共和新城所处的板块整体十分老旧，环境不佳，没有什么规划，发展空间十分有限。无论是自住客还是投资者，都不愿意把目光投向这里。

而江北有太多像万江共和新城这样的楼盘，房价透支、产品落后、口碑太差、区位偏远等诸多因素都是房子卖不掉的主因，开发商大力促销也是必然。

去化难？楼市降温？一起听听专家怎么说

作为江北板块的责任小编，我也跑过不少开盘现场，通过实际采访我发现，买房人对江北不同板块的市场认可度简直天壤之别，除核心区始终在一线“热销”外，其它板块几乎不在买房人的考虑范围内。

那么，这些非热门板块、楼盘被“忽略”的原因究竟是什么呢？

《地产锐评》主笔马乐乐总结出了4大关键点：

①市场并不是像大家想象那么好。

虽然今年楼市“小阳春”释放了一波购买力，但在今年春天之后，很多开发商都已经感受到以自住为目的的购房需求在下滑。特别是今年下半年，贷款利率收紧，中央也提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，这些对买房人的心理都有一些影响。

②江北限价一刀切，买房人择优而选。

江北是一个很大的板块，不同细分板块之间差别也很大。但无论是核心区，还是雨山路、老山板块，甚至五桥板块，新房统统限价在3万/㎡，没有充分拉开房价梯度。

限价造成的房价一刀切后，买房人只会在范围内挑选最好的，所以你会发现大家都蜂拥去买核心区，区域内的风华国际、江与城、中海左岸澜庭等楼盘也是逢开必抢。

如果让市场来定价的话，可能就会是另外一种结果。例如核心区卖3.5万/㎡，雨山路卖3万/㎡，五桥卖2.8万/㎡，充分拉开价格梯度，让价格还原市场的真实面目，可能会比现在好很多。

③前两年疯狂的土地拍卖导致地价过高。

房价既然涨不上去，又能否通过下调的方式来拉开价差呢？恐怕操作起来也很难。

目前核心区新房卖3万/㎡，五桥、雨山路板块的楼盘要想拉开价格差距，只能把价格往下调，但是由于过高的地价，导致房价无法下调，否则开发商就会亏损。

所以江北非热门板块的高价地楼盘也很痛苦，地价太高，让这些楼盘的房价跟核心区楼盘无法拉开差距，也就没有价格优势，去化自然也很差。

我以中建国熙公馆为例。2016年11月18日，桥北G68地块（中建国熙公馆）经现场摇号由青岛孚星置业有限公司竞得，成交总价18.6亿元，成交楼面地价23083元/㎡，一举成为桥北地王。

自去年年底首开以来，项目的销许均价一直维持在2.8-2.9万/㎡，仅比地价高出6000元/㎡，过高的地价导致房价根本降不下来。所以问题来了，同样的价格环境下，核心区跟桥北你会如何选择呢。答案不言而喻。

④价格是价值的体现。

你也卖3万/㎡，我也卖3万/㎡，那么，是不是江北所有地方的楼盘都值得卖3万/㎡？

从实际情况来看，江北除了核心区有一定期许新房可以卖到3万/㎡以外，其他板块距离大部分人的生活半径还很遥远，配套也不完善，这也导致大家认为有些区域的新房并不值3万/㎡。

如果让市场定价，拉开房价梯度，那可能各家楼盘去化情况都差不多，而不会是现在这种严重的冷热不均。

那么，新房卖不掉、二手房涨不上去，甚至还有各种折扣、降低首付等优惠，是否证明楼市降温了呢？

南京工业大学副教授、南京房地产学会会长吴翔华告诉我“非也非也”。

8月15日，“全国70大中城市7月份的房价指数”如期而至。

令人吃惊的是，南京新房价格环比涨1.2％，连续上涨5个月，是自2018年11月以来的新高，房价同比则上涨5.7％，创下两年来新高。二手房价格也环比上月涨0.9%，同比涨3.2%。

在吴翔华看来，只有通过这些实打实的数据才能证明楼市是否降温，但就目前来看，南京楼市显然并没有“凉凉”的迹象。

吴翔华：

一些新房之所以卖得不好可能是它没有学区概念、没有品牌支撑、没有价格倒挂等因素，像大华锦绣时代、佳源玖棠府既没有品牌支撑，后期也没有好的学区规划，买房人自然不买账。而每个阶段都有卖得不好的楼盘，同时也有卖得非常好的楼盘，热门板块如河西的销量依然火热，鱼嘴片区一楼盘上周加推新房被扫光，中签率只有不到10％。只不过这个阶段，卖得不好的楼盘开盘多一点，卖得好的楼盘开盘少一点，但这些现象并不能证明楼市降温。总而言之，南京楼市只是分化更为严重，好的楼盘卖得更好，差的楼盘卖得更差。

那么，你对南京楼市行情怎么看？欢迎大家在评论区留言讨论~