江宁滨江一直是刚需置业者和投资客重点关注的区域之一，随着弘阳禹洲时光印象的收官，滨江陷入房荒，区域内的纯新盘鲁能硅谷公馆迟迟不入市，区域长达一年无房可售。

今天我就给大家全面介绍一下区域内唯一新盘鲁能硅谷公馆的最新进展、二手房成交情况以及全面的江宁滨江规划的解析。<<<江宁上半年土拍成交金额仅33.2亿，6家纯新盘即将入市！

滨江“地王”鲁能硅谷公馆最新进展曝光！

鲁能硅谷公馆位于弘利路以东，锦文路以北，距离已经交付的绿地国际花都、朗诗未来家都比较近。在2017年1月12日，经过92轮竞拍，被鲁能以总价18.8亿拿下，楼面价11077元/㎡，这也是目前滨江的最高地价。

据鲁能知情人士透露，项目有意向精装交付，后期将一梯两户打造，户型面积有90㎡、105㎡、115㎡、128㎡。按照一般行业规律推算，地价11077元/㎡的纯新盘，如果精装入市的话，价格应该会破2万/㎡，不过内部人士透露：“价格还是要看政府，限价。”

江宁滨江最近的一次新房开盘是2017年12月，弘阳禹洲时光印象的开盘，当时3904组人买622套房，中签率16%，销许均价为11999-13481元/㎡，很快就全部售罄。

鲁能硅谷公馆项目规划18栋18层高层住宅，并建有基层社区中心、幼儿园，鸟瞰图如下（楼栋号为备案号，具体以后期售楼处鸟瞰图为准。） 

项目最新工程进展：

从远处看，鲁能硅谷公馆的所有楼栋均已封顶，外立面均已显现，窗户也已经装上。

从图中可以看出，外立面还没有完全弄好；小区基本上是两个单元的，部分楼栋是三个单元。

侧面的外立面已经施工完毕。

那么区域内的二手房成交情况如何呢？

滨江二手房成交价已破2万元/㎡！

我整理了链家上2019年关于江宁滨江成交房源的情况。

据不完全统计，2019年链家共计成交了35套滨江的房源。

1、从二手房价格上来看，这些二手房的成交均价在15467元/㎡左右。其中成交价最高的为绿地国际花都的一套毛坯跃层房源，面积121㎡、成交总价248万，成交单价20496元/㎡。

且此房不满两年，加上税费，单价会更高。

2、成交的房源大多为毛坯房源。我翻看了成交房源的装修情况，发现大多数的房源都是毛坯房源，多为投资客。  

3、品牌房企房源和非品牌房企房源差价较大。从表格中不难发现，成交单价较高的房源集中在禹洲弘阳滨湖里、绿地国际花都、朗诗未来家等品牌房企中；而碧湖天辰这样的非品牌房企成交单价会比品牌房企稍低一些；拆迁安置房的成交单价较低。 

六大点解析江宁滨江规划！

1

江宁组团位于滨江北部  区位条件优越

滨江新城（上图粉色部分）位于江宁西南部，南边是安徽马鞍山，西临长江，北接雨花台板桥，东靠江宁谷里。而江宁组团（上图淡红色部分规划区）则位于滨江新城的北部，未来将是滨江新城重点发展的区域。

滨江新城江宁组团位于南京市江宁区滨江新城北部，区位条件优越、山水环境优美、外部交通便捷。 

本次规划范围：北至江宁河，东至新林大道与宇羌铁路，西至长江岸线，南至锦文路，总用地面积14.91k㎡。

（土地利用现状图）

土地利用现状：规划区现状建设用地约4.53k㎡，占规划总用地的30.4％。其中城市建设用地约4.10k㎡，主要以二类居住用地和道路与交通设施用地为主。非建设用地以水域、农林用地、郊野绿地和空地为主，总用地约10.38k㎡。

从以上的土地利用现状图中，可以看到像纯新盘鲁能硅谷公馆、朗诗未来家、绿地花都等滨江新居住片区就在规划范围内，周边还有像苏外分校（在建）、德基酒店（规划）、奥莱（规划）、省人医分院（规划）等重磅配套项目。未来，江宁组团区也将是整个滨江最繁华的区域，将打造成滨江新城综合服务区。

2

江宁组团  将打造滨江新城最繁华中心区

功能定位：江宁组团为滨江新城北部城市生活组团，是展现江宁滨江特色的重要空间，是南京南翼滨江新城的城市中心区，是实现滨江新城产城融合发展的重要抓手，未来将打造成为滨江新城综合服务区。  

用地规模：规划建设用地规模为11.81k㎡，占规划总用地的79.23％;

人口规模：规划可容纳居住人口约13.0万人。 

▼城市设计空间意向图▼

3

江宁组团未来将有大量宅地和商业用地出让

江宁组团规划城市建设用地976.13ha。

包括：居住用地(R)、公共管理与公共服务设施用地(A)、商业服务业设施用地(B)、物流仓储用地(W)、道路与交通设施用地(S)、公用设施用地(U)，绿地与广场用地(G)。  

 （土地利用规划图）

（局部规划图）

（局部现状图）

目前，江宁组团内以景明大道为分界线，东侧以滨江老小区和次新小区为主，加上江宁中学、江宁滨江小学、石刻湖公园等原有的配套。而景明大道西侧近长江一侧，则是未来发展的重中之重。

目前，区域内仅有一个鲁能硅谷公馆和在建的苏外分校，未来将有大量宅地（黄色地块）和商业用地（红色地块）将出让，已确认的有德基酒店、奥莱、省人医分院要来。这里的人居氛围也越来越浓厚。

4

空间布局结构：一轴、两心、两点、多组团

规划区整体形成“一轴、两心、两点、多组团”的空间布局结构。其中：

一轴：景明大街综合发展轴；

两心：新城中心和文化休闲中心；

两点：滨江休闲节点和栖凤湖节点；

多组团：商业商务组团、文化休闲组团、城市生活组团和生态组团等。

5

公共服务设施规划：医院、图书馆、国际学校全都有

1.新城级公共服务设施

规划公共管理与公共服务设施用地91.99ha，占城市建设用地的9.42％。

包括：江宁街道行政管理设施，图书馆、博物馆等文化设施，全民健身中心和体育公国，综合医院2处，养老院1处。 

2.社区级公共服务设施

社区中心：结合居住用地布局，规划居住社区中心4处，基层社区中心17处。

教育设施：规划幼儿园13处，小学4处，初中3处，九年一贯制学校1处，高中1处，国际学校1处。 

6

综合交通规划：规划多处公交场站，道路系统更加密集

1.道路系统

高速公路：锦文路

快速路：一横（小河北路），一纵（丽水大街） 

主千路：两横（澄江路、兴城路），五纵（弘利路、景明大街、地秀路、长兴大街、新林大道）

次干路：三横（花园路、如练路、青莲路），两纵（瑞风北路、中元北路）

2.道路设施

规划范围内：规划公交场站5处，总占地2.9ha；规划公共停车场6处，车位共1725个；规划加油加气站5处，总占地1.72ha。

从滨江新城江宁组团的规划中了解到，未来这里江宁滨江最繁华的中心。近年来，滨江一直快步发展，让我们来看下当下的江宁滨江整体发展得怎么样了！

未来去河西约15分钟  江宁滨江前途无量

1.交通：扬子江大道、8号线江宁站（规划）

目前，南京江宁段（铜井河至江宁河）的扬子江大道已经建成通车，全长 12.5 公里，只要雨花台区段道路畅通后，从江宁滨江新城到河西只要 15 分钟。

南京地铁8号线江宁站（规划）位于景明大道，靠近后江宁中心区域，建成后直通主城各地。

2、教育：滨江新城小学、江宁初级中学、南京体育学院奥林匹克学院、苏州外国语学校滨江分校（今年9月开学）。

其中，苏州外国语学校南京滨江校区总投资13.5亿元，占地200余亩，将在滨江开发区打造一所高品质的现代化国际学校，今年9月将迎来首批学生。

苏州外国语学校（苏州）

3、医疗：省人医滨江分院（规划）

江宁滨江开发区积极引进江苏省人民医院滨江分院项目，总投资15亿，用地面积113亩。

4、商业：绿地城市综合体（绿地缤纷荟）（在建）、德基酒店、城市奥莱（规划）

滨江商业目前以小商业体、苏果超市为主，江宁滨江开发区网站显示：园区规划有德基城市酒店、德基奥特莱斯、绿地缤纷荟商业综合体等高品质商业设施。在滨江大道以东打造以金融服务、商务办公、酒店配套等组团的CBD中心。

另外，绿地城市综合体（绿地缤纷荟）占地46亩，建筑面积5.6万平方米，总投资4亿，目前在建。

5、产业：作为千亿级滨江先进制造业新高地，目前区域内卡耐新能源电池、晶能新能源汽车、宇培物流、中兴通讯等众多重大项目正在建设中。

中兴通讯智能制造基地项目