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二手房6万/㎡成交、中介卷土重来,河西南又要火?

  |   2019-08-13 19:29:51   |   作者:
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“河西南的商铺业主要感谢二手房中介,不然铺子租给谁啊?”

买房人挚爱的南京宇宙中心板块河西南,招商雍和府、五矿崇文金城、正荣润峯、佳兆业城市广场等住宅小区林立。

在这些小区外围转悠一圈,社区底商业态最多的不是餐馆,不是水果店,而是中介公司!




佳兆业一期门口十米路程,四家中介公司聚集

新房八成首付、二手房已有6万+/㎡的成交记录……争议话题不断的河西南,在南京究竟是怎么样的存在?

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7月15日,河西南五矿崇文金城一套面积为121.51㎡的房源进行司法拍卖,起拍总价460万元,最终经过94轮竞价,以641万总价成交,单价5.28万/㎡。




7月30日,据王祥房产的数据,五矿崇文金城一套满两年的94㎡复式户型,以576万总价成交,单价6.14万/㎡。




成交数据来源:南京王祥房产

再看链家网上的数据,7月,江东南路以南的河西南主力小区中:


五矿崇文金城一套面积为110.7㎡的二手房,以582万总价成交,单价5.26万/㎡;

鲁能公馆一套面积为68.65㎡的二手房,以305万总价成交,单价4.4万/㎡;

正荣润峯一套面积为99.27㎡的二手房,以516万总价成交,单价5.2万/㎡……


客观成交数据,引发了大家的思考:以五矿、佳兆业、正荣为首的河西南第一梯队小区,二手房价正在站稳5万+/㎡,朝6万+/㎡冲刺?

对此,河西南一位资深中介人士告诉我:“你来实地看看吧,最近不少中介公司卷土重来,市场冷暖也自在其中,很有意思。”

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台风过境,秋老虎来袭,南京的初秋炎炎烈日。

我来到河西南,走访招商雍和府、朗诗熙华府、鲁能公馆、升龙天汇、佳兆业城市广场、正荣润峯、五矿崇文金城等小区,在这些住宅小区底商门店中,发现20多家中介公司聚集!

除王祥、欣城、林升等老牌中介外,德祐也在河西南大肆铺店。

最夸张的是,仅隆安街与高庙路交汇处的正荣润峯底商,就聚集了王祥、林升、21世纪不动产、欣城、万蕴等大大小小的9家中介门店!




去年10月底,我曾实地探访河西南。彼时佳兆业城市广场、升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江还有3.5万/㎡的新房尚未收官。

当时,中介告诉我:“一个月里,100个上门的人里有95个是办信用卡的、贷款的、推销的!大家都等着摇新房呢,二手房3个月0成交是家常便饭。”

那时的河西南,中介门店撤离、“铁将军把门”是常态↓





而现在,中介直言:“河西南二手房成交量上来了,客户多了,中介公司自然也多了!”

我挑选了几家不同的中介品牌,和工作人员聊了下,总结出两种声音:


乐观派:

①今年以来,河西南乃至河西中的二手房行情比去年好太多了!成交量多了一倍多,拿河西南举例,上半年板块所有中介加起来,差不多成交200多套、300套的样子。

②没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。今年河西南的二手房成交价也在涨。第一梯队的五矿、佳兆业、正荣已经站稳5万/㎡,好楼层、好户型成交单价在5.2万/㎡以上。

③去年底开始,曾经关店的、新的中介公司,又纷纷来河西南了!客户多,成交量就多,才能养得起这么多中介!

④南外学区加持,板块二手房成交不用烦!有钱家长陪读,买房、租房都有,买了河西南,你就等着升值吧!



谨慎派:

①今年上半年,河西南确实经历了量价齐升的好行情,但是到了6、7月份,以及现在的8月份,成交量又下来了。店里又很久没有客户上门了。

②今年河西南交付的小区加起来超1万套房源,上半年二手房成交300套其实不算多。

③2016年到2019年,河西南的二手房价格受到很多因素影响,新房限价、优质板块、南外优质教育资源……导致整个板块新房、二手房价格倒挂严重,个人觉得河西南房价透支的太厉害。

④板块第一梯队的五矿、佳兆业,价格高点在5.3万/㎡左右,但是鲁能、招商,包括海峡城、金地等,成交均价在4万多/㎡,整体平均下来板块均价其实不到5万/㎡。

⑤作为最早交付的楼盘,五矿已有满两年的二手房,这里也是整个河西南除了海峡城以外人气最旺的地方。其他小区的空置率比较高,后续入住到成熟,还需要一定的时间。

⑥今年下半年市场行情波动的话,观望市场闻风而来的中介公司大概率又要撤离河西南,眼下河西南商铺的业主要感谢中介公司,不然门店租给谁啊?


“法拍房都能5.3万/㎡成交,河西南,真的不难。”中介的话音淹没在秋老虎的燥热里。大家各执一词,但冷暖自知,你能准确把到河西南的脉搏吗?

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过去,河西南还有3.5万/㎡新房在售时,百万验资、八成首付、万人摇号,确实是板块浓墨重彩的一笔。大家觉得3.5万/㎡的河西南买得值,值在哪?

1、同板块葛洲坝地价4.5万/㎡,金茂府3.7万/㎡,面粉贵过面包,限价的面包岂有不买的道理?

2、板块定位高,未来将聚集南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能优势,成为主城西部不可或缺的城市新中心。阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部、苏酒集团总部等企业大鳄纷纷抢滩河西南。

3、板块生活配套在逐步完善。

就在昨天,一位河西南业主发表了名为《河西南是心》的文章,里面提及:河西南有江东南路、扬子江大道、绕城公路、地铁二号线、地铁S3号线、有轨电车,未来还有地铁7号线,从河西南出发,二十分钟可达奥体华采天地、河西金鹰,十五分钟可达保利大剧院、河西CBD,十分钟可达鱼嘴湿地公园……日常生活楼下的底商就有药店、饭店、菜场,完全能满足日常生活所需。




4、河西南的亮眼光环之一,还有南外学区。

民办的12年制学校南京河西外国语学校+公办的初中南京外国语学校河西初级中学,给了“冲民办、公办保底”的家长们莫大的信心。

南外旁,佳兆业、五矿近90㎡的小三房,整租的月租金达到了4250-4500元。中介说:“陪读的家长愿意花这份钱。”↓




但是河西南的南外,一直以来争议不断。

南京外国语学校河西初级中学之前曾在黄山路借址办学,当时因为择优掐尖,生源比较好,曾在某年中考中位居全市第三,也因此大大拉动了河西南的学区房价格。但是因为搬到吴侯街后,三年前第一次招生,周边商品房小区仅五矿崇文金城有10来个生源,其他均为统筹生,今年中考成绩不突出。


据知情人士透露,由于本届仅48个学生,这两年公办的老师都在支援民办河西南外的教学,现在生源多起来了,优质老师又慢慢回流了。民办的河西外国语学校今年发布的中考成绩中,自主择校生中考均分达580.44分,这个成绩在南京还算不错。



所以河西南的学区到底行不行,归根结底还需要时间来说话。我很赞同一位中介说的话:“金子总会发光。如果是优质的学区房,后面还是会涨价的。”

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新房被哄抢,二手房量价齐升,隔壁板块鱼嘴3.98万/㎡的新房价格更是加重了买房人的焦虑。但是在河西南光鲜亮丽的背后,还有一些人们容易忽视的真相。

先看能推动人气聚集的商业和产业。

吴侯街地铁站下来,便是正荣中心综合体。这个规划有地下3层、地上7层商业体;公寓;超高层办公楼;住宅的城市综合体,预计竣工日期为2021年6月1日。




而来过现场的人即可发现,项目的住宅部分滨江紫阙外立面已呈现,商业部分进度则慢了很多,“7层的商场啊?早呢!3层地下室这才开挖了1层!”保安大叔摆摆手。







旁边的金地,商业部分进度与正荣差不多,施工现场的工程概况牌上注明竣工时间为2022年5月31日。






以金地2015年的拿地时间计算,到2022年竣工、开业,商业部分的开发周期长达7年。

而以阿里巴巴江苏总部为代表的产业,竣工时间就更晚了。

2017年6月,南京市建邺区人民政府与阿里巴巴(中国)有限公司投资签约仪式举办。项目落址友谊街,紧邻地铁S3号线永初路站,一期已于2018年10月开工,预计2023年建成。


然而,十个月过去了,我在实探的过程中发现项目施工进度缓慢,工地上还有大量的土堆堆积↓






再看人气。


我在全部房源已交付的五矿崇文金城看到,社区底商基本成熟, 餐饮、药店、水果店等配置完善,这里的人气也相对旺一些↓






但是招商雍和府、朗诗熙华府附近就冷清许多,社区底商多为待出租/出售状态,别说人了,连机动车都少了很多↓






佳兆业城市广场一期门口的门面房,贴上了汽车美容、零食、超市等字样,但大门紧闭。不到十米的距离,欣城、王祥、林升、德祐四家中介店门大开,硕大的电脑后面,店员一边盘弄着手机,一边抬头等待着客人上门……





螺塘路上正荣润峯的社区底商大多空置,只有一家王祥房产形单影只。




河西南宽敞的主干道上,鲜有机动车经过,更不用担心堵车。




河西南目前的状态,像极了“吉铺招租”这四个字,不仅缺少优质的商业品牌,也缺少长期入住的业主。




我总结认为,河西南的人气不温不火,与学校、产业、商业都有关:


1、前面提到,河西南学校出成绩需要时间。就学区而言,板块内还有不少规划小学、中学用地,未来业主选择多、机会多。眼下置业河西南,佳兆业、五矿南外学区不变的几率最大。这也是目前五矿、佳兆业房价高于正荣、升龙、鲁能、招商等小区的主要原因;

2、产业的话,不管是小米还是阿里巴巴,真正大量人口入驻办公,还有几年时间;

3、而商业方面,自持商业综合体需要大量的人气来推动。从正荣、金地的商业施工进度来看,明显不及住宅,这也是开发商对板块当前人气信心不足的侧写。

4、以上三点可以得出初步结论:整个板块的人气聚集至少还需要3-5年的时间沉淀。


再回到房价这个话题上,一套房源挂牌3万/㎡,5万/㎡或者6万/㎡,受业主主观能动性影响,但也要遵循市场客观规律。河西南的房价有没有透支过度,我想大家心中也有答案了。

总之,是骡子是马,河西南需要时间来交出答卷。

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