最近，有网友咨询南小寓：“仙林湖的万达茂挑高公寓能不能买？听说市面上的商业产品有公寓和办公两种，怎么辨别和选择呢？”

带着这样的疑问，南小寓亲自去往南京万达茂进行实探。

万达茂商业体

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万达茂涉嫌诱导“商改住”

据悉，南京万达茂是万达集团打造的特大型文化旅游项目，总投资150亿元，总体量120万方。除了商业综合体，万达茂还有住宅、公寓、写字楼等多样化业态。

目前，万达茂住宅部分已售罄。置业顾问介绍：项目在售20和21号楼，面积有42、46、64㎡。其中4-32层是平层，层高3.15米；33-41层是挑高，层高4.5米。平层单价在1.5万/㎡左右，挑高单价在2.1-2.2万/㎡左右，毛坯交付。

沙盘图

根据万达茂的户型分布，我为大家来稍作梳理：

4-32层为平层，每一层有40户，有A、B、C、D四个户型，面积分别为36.8、42.48、44.45、64.05㎡。

平层户型分布

33-41层为挑高，每一层有40户，有A、B、C、D四个户型，面积分别为36.8、42.48、44.45、64.05㎡。除了是挑高，别的和平层一样。

挑高户型分布

那么，20、21号楼在售的平层和挑高到底是公寓还是写字楼？以下是我和置业顾问的对话。

万达茂录音来自南京公寓情报

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我：“你们现在有公寓在卖吗？”

置业顾问：“有。就2栋小面积公馆（用手指在售的20、21号楼）。”

我：“就是公寓是吗？”

置业顾问：“偏商务办公性质的。其实都一样，可以注册公司，也有居住功能。正常，反正都是小面积户型。”

我：“不是公寓吗？”

置业顾问：“emm...性质不是酒店式公寓，但是都是商业性质。”

我：“那可以租给别人来住吗？”

置业顾问：“对，就是用来注册公司啊，这些都是可以的。”

我：“可以用来住人吗？”

置业顾问：“这个就看您个人了。”

我：“我就是想买来出租啊。”

置业顾问：“那无所谓啊，反正我们这栋楼也有酒店在，都可以的。我们19层已经有酒店整租下来了。”

住人或开公司？置业顾问的话有些模棱两可，南小寓随即打开南京网上房地产，查询到：南京万达茂（备案名为：万达茂商业中心）的项目用途里有住宅、商业、办公和酒店式公寓。

而相关信息显示，项目目前在售的20、21号楼的房屋用途性质是办公，并不是公寓。

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相比前期涨价了！租金水平...

我注意到，相比前期的价格，万达茂目前在售的商办产品价格有所上调。不过案场给了12个点的优惠+来访优惠（2万元/套），如果购房人当天签约并且全款支付，每套还有8个点的优惠，此外，置业顾问透露：“向领导申请有可能有1个点的优惠”。

“如果需要贷款，我们这边可以做到上浮10%。”置业顾问表示。

以东向的3433（挑高）为例，他给我算了一笔账。

按照置业顾问的算法，面积45.57㎡、单价21787元/㎡的单间，在案场折扣、全款折扣等算上之后，总价776861元，平均17046元/㎡。

而置业顾问表示：此前，项目同类型产品最低均价只要13800元/㎡起。

几大十万的前期投入，那么收益如何？置业顾问给出了我这样的回答：“差不多平均下来是3000元/月/套，你按照2元/㎡算嘛，45㎡的一个月差不多是2700-3000元。”

我在链家网上发现，万达茂的出租信息挂出来的不少，价格主要在1000-2000元/月之间，并没有置业顾问说的那么高。

在与置业顾问的交谈中，我还获得了以下信息：

1、临湖的两栋楼，北侧西侧观湖效果更好，价格：南＞北＞西＞东

1、投资客居多，看中投资回报率。

2、大批买房人来自句容，还有市区也有不少人过来投资。

3、附近工作的年轻人选择买一套过渡。

4、已交付的楼栋，有业主选择把房子交给酒店托管，也有自己开瑜伽馆的。

宣传单页上提供了两种组合方式，可以用来做工作室或商务办公场所。

项目没有做实体样板间，用置业顾问的话说就是“一个毛坯大长条”，在他的带领下，我来到了已交付的楼栋（面积和在售的有些许不同），获取了一些现场“谍照”。

置业顾问带我看的楼层，被某快捷酒店整层托管了，每一间做成了单独的酒店房间。

正在装修的走道↓

淋浴间↓

干湿分离的洗脸台盆↓

房间窗户朝西↓

还有带浴缸的套间，是两间房打通的↓

朝南的房间可以看到小红花艺术学校↓

正在施工的江苏省中医院分院↓

“总的来说，用来投资的话，朝向都差不多。在售的这两栋，朝西可以看见仙林湖，景色相对好些，朝北视野相对开阔些，20号楼的东向可能差点。”置业顾问表示。

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不止万达茂！南京这些项目也维权...

此前，南京不少项目“写字楼当公寓卖”，引发了业主的维权。比如明发财富中心公寓、办公混卖，花样年喜年中心商办改公寓等等，买房人在购房时一定要谨慎，防止销售人员的“噱头”宣传和误导。

就在上个月，江宁某家楼盘公寓变办公，引发业主维权后开发商给出了解决方案：退房的业主将退还全部已付房款，并按照年利率5%补偿利息损失；不退房的业主房屋改为毛坯交付，并按照业主购房的面积进行相应补偿。

图源：安家江北

最近，南京六部门下发了“关于印发《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》的通知”，全面排查南京近期普遍存在的公寓变办公现象。

图源：安家江北

本次专项整治行动的排查范围： 梳理全市范围内2016年1月1日后取得规划许可证的商业办公项目；同时，对2016年1月1日以前取得规划许可证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。

排查重点，一共有六项：包括延期交付、虚假宣传、违规拆改、水电设置违规及违规开通燃气等。

或许有人疑问：既然公寓跟办公都是40年产权，商用水电，房子没有质量问题就OK，为什么非要纠结房源属性？因为这其中的差别影响真的很大。

区别1：公寓可居住，办公/商业不可住

由于公寓有一定的居住属性，所以可以合法合规的拥有独立下水和管道排烟、商用水电可以申请民用，也可以接入天然气；

办公则为商用水电，很难改成民用，而且电也不能像民用一样可以分户入户，而是从总电路分户，公摊电费更大，且不具有居住属性。

对于规划核实后擅自在改变房屋使用性质的行为一经举报查实，相关职能部门很可能会按照有关规定进行查处。

区别2：商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计

2017年3月10日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门联合发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。

如果办公建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售，否则就是违规。

区别3：办公/商业相对于公寓而言，公摊面积更大

由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼通常为回字形走道设计，且有公共卫生间、开水间等，这也导致办公公摊更大。

以上就是南小寓对万达茂商办产品的实探，提醒各位买房人在购房时，一定要注意房屋性质，避免收房时带来不必要的麻烦，后续维权费时费力。

补充阅读

明发财富中心“商改住”维权事件回顾：（点击链接）

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花样年喜年中心“商改住”维权事件回顾：（点击链接）

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