五桥板块犹如一匹黑马，突然在今年年初走红南京楼市。但近几个月来，五桥板块的热度有些不温不火，一些楼盘也在缓缓去化当中，动作甚少。而就在上周末，纯新盘江山大境首次对外公开售楼处、样板间，再次让五桥板块回归到置业者的视线当中。

五桥板块的容量并不大，区域内比较热的楼盘有江山大境、颐和九里、江山荟。这三家楼盘区位相近，配套资源也差不多，作为购房者的你，知道该怎么选吗？

01、高层、洋房、叠加全都有，江山大境近日公开

江北纯新盘江山大境位于长江五桥桥口，是由五矿、保利、金地三家品牌开发商联合开发。其中，五矿负责拿地，物业也是五矿物业，保利负责设计跟建造，金地负责销售，分工明确。

项目规划有8栋34F高层、5栋7+1F叠加、8栋6+1F洋房、3栋5+1F洋房和一所幼儿园，总共1918户，高层楼栋中还包括228套保障房。其中，洋房建筑面积约85-119㎡，叠加建筑面积约140-225㎡。

具体户型图如下：

据最新消息，项目预计8月10日首开A地块1、3号楼和B地块3、4、7号楼，其中洋房面积85-119㎡，3号楼为叠加，面积140-225㎡，为实景准现房，年底交付，所见即所得。

那么，其他楼盘情况如何呢？

为了更好地将楼盘进行对比，我简单整理了一份江山大境、颐和九里、江山荟三家楼盘的基本信息表，仅供大家参考。

颐和九里由龙湖、祥生、颐居三家房企联合开发，规划建设17栋小高层住宅，配建幼儿园、公园、社区中心，而且是精装交付。而这也是龙湖在南京的第一座洋房产品，开发商对品质、口碑都十分注重。

项目自5月25日首开之后，目前“认购+成交”约407套，去化近9成。置业顾问表示，项目近期还有加推计划，但开盘信息待定。

江山荟与颐和九里仅一街之隔，共享区域内同等的配套、资源，购房者难免不会进行比较。

项目共分为A、B两幅地块，共计约19万方，其中A地块为商业用地，B地块为住宅用地，规划建设24栋住宅，多为11层的低密建筑。

江山荟的开发商为南京国资置业，为国资为安居旗下的子公司。在南京，安居向来以建设保障房为主，在南京人心中的定位已根深蒂固，因此当国资拿下江浦2018G38地块（颐和九里）后，便决定联合龙湖、祥生共同开发，积累地产运营经验。

02、三家楼盘全方位PK，各有优劣

从市场来看，江山大境是最近亮相的新盘，业内关注度较高。颐和九里虽然上市才2个月，但去化成绩远超开盘半年多的国资江山荟。今天，咱们就把这三个盘细细对比一下。

价格pk

既然是价格PK战，不妨先从这三幅地块的地价说起。

• 2016年4月15日，经过47轮竞拍，江浦2016G08地块最终被国资置业以31.4亿摘得江浦G08混合地，楼面价14095元/㎡。

• 2017年7月7日，经过239轮竞拍，江浦2017G25地块被五矿以41.5亿元拿下，配建保障房面积2.26万㎡，地价19909元/㎡，这也是五矿首进江北。

• 2018年8月17日，经过2轮竞拍，江浦2018G38地块最终由龙湖-国资联合体以17.6亿摘得，楼面地价10194元/㎡。

从地价来看，五矿拿地时南京楼市正火热，地价直逼2万/㎡，在江北板块也可以称得上是高价地了。相比之下，颐和九里则是在去年南京楼市降温时竞拍所得，地价才1万/㎡出点头。

江山大境目前暂未开盘，但从我与置业顾问的交流中得知，房价一点也不便宜，以85㎡小户型为例，总价相对较低，但预计单价达到了3.4万/㎡，算下来总价要289万，而119㎡的洋房总价也在350万左右，划到单价2.9万/㎡。

颐和九里首开时的精装销许均价为27185元/㎡，按照最小户型89㎡来算，总价约240万。而且开盘当天购房者不仅可以享受最高10个点的优惠，开发商还准备了戴森吹风机、施华洛世奇项链、华为手机等丰厚的奖品，诚意十足。

江山荟目前的房源销许均价27700-28205元/㎡，只有在7天内按时签约，才可享受一些优惠。但项目首开成绩并不好，为了变相涨价，江山荟固守“高价地做精装溢价”的市场理念，直接导致了其项目的滞销困境。

我在打车前往江山荟售楼处的途中，一位司机也跟我聊起了江山荟，司机表示：“江山荟的开发商是国企，宁可卖不掉也不会降价，反正慢慢卖。不像一般小开发商，着急卖房回收资金。”

户型PK

江山大境此次推出的最小户型为85㎡，首开只有14套，小区一共只有24套。

在售楼处，我还参观了江山大境洋房样板间以及叠加样板间。

需要指出的是，洋房楼栋的一楼挖了一个深达5.8米的地下室，做成了地下两层，总面积约320㎡，总价700多万。洋房的2-5楼则是119㎡的标准间，6楼是85㎡的小户型。

地下一层、二层

洋房开间达6.4米，上图给大家感受一下：

这是毛坯交付的样子：

江山大境的叠加楼栋为1-2楼，同样有一个地下5.8米的夹层，赠送一个小院子，面积在210㎡左右，总价580万以内，3-6楼是128㎡的标准层，7楼是140㎡的上叠，送接近50平方的露台。

颐和九里户型面积段在89-127㎡，国资江山荟户型面积段在87-140㎡，从居住角度来看，二者都满足刚需至刚改的需求。

江山荟的小户型更多一些，81、97、90㎡的户型都有，其中81.44㎡做到3房，89.9㎡做到3房2卫，124.57㎡做到4房2卫，户型相当紧凑，均为一梯两户，南北通透。

在89㎡样板间内，置业顾问告诉我：“该户型有4㎡的赠送，就是设备平台打通后，直接改造成了卧室的一部分，以27500元/㎡的价格来算，总价大约可以节省11万。”

江山荟90㎡户型图宣传单页

交付PK

从交付时间来看：

江山大境为现房销售，与江山荟一样是今年年底即可拿房，但江山大境为毛坯交付，拿房后还需花上一点时间去装修、散味，大概半年以后可以入住。

颐和九里为期房，交付时间在2021年6月，大概有两年的等待期。

从交付标准来看：

江山大境公示的具体装饰装修及设备标准如下。

颐和九里跟江山荟均为精装修交付，但差别还是蛮大的。

颐和九里第三方评估精装标准为2200元/平。项目厨房内，抽油烟机、灶具等为老板品牌，水龙头等为科勒品牌，热水器为海尔品牌，客卫、主卫卫浴品牌为科勒，整个样板间采用统一的科普利壁纸、生活家地板，客厅装饰有电视背景板。

不过需要指出的是，颐和九里没有中央空调、地暖和新风系统传统三大件。

国资江山荟第三方评估精装标准为3002元/平。项目配套东芝中央空调、博士地暖、伊瑞尔净水系统，老板灶具，科勒卫具，地砖、墙面为蒙娜丽莎。

在交付标准上，江山荟多了中央空调、地段等系统，为东芝、博世或同等品牌，最终装修标准评估上比颐和九里贵了802元/平。

从装修效果来看：

虽然江山荟装修标准比颐和九里贵几百块钱，但比较下来，颐和九里的样板间更为明快，色彩鲜亮，很有时代感。

江山荟的样板间设置在了售楼处的二楼，光线较差，而且还是2年前的装修，色彩比较深沉，家装较为陈旧。

社区PK

江山大境的售楼处后期会做成会所，内有游泳池、瑜伽房、健身房等配套，当然这些都是要收费的。小区A地块内还有有氧的环形跑道，以及亲子活动中心，B地块还有老年活动中心。

颐和九里的售楼处后期会做成业主进入小区的大堂，其中一楼为业主提供休闲场地。

在园林造景方面，龙湖可是强项。颐和九里公开的示范区园林景观，给人的第一感觉就是精致，花木树阵、轴线特色水景、童趣空间等既有主题，很有特色。

国资江山荟整体采用新亚洲设计风格，内部主要景观为核心公园+庭院式景观，社区内会根据四季时节不同，错落搭配种植。目前小区内部的道路、绿化仍在完善当中。

值得一提的是，江山荟采用的是万科物业，其口碑在南京还是不错的。

地段PK

据我打车实测，江山大境距离颐和九里、江山荟仅10分钟车程，可以共享区域内的配套利好，未来竞争可以说是相当激烈。

自然环境方面，五桥板块位于老山脚下，区域内有126万㎡兰溪湿地公园，居住舒适度较高；

交通方面，区域内规划有地铁11号线、4号线二期和15号线等多条线路，前不久，江北还官宣了地铁17号线；

商业方面，板块内的商业氛围较弱，但周边有虹悦城、求雨山购物中心、兰溪河滨湖商业街、东方万汇城、红星美凯龙等商圈围绕；

教育方面，板块内有苏杰学校、明道学校、汉开书院、金陵中学等，教育资源比较优秀；

板块周边还建设有台积电等千亿级产业园，对高精尖人才具有极强的吸附能力，这些高端人才都可能是五桥板块潜在的买房者。

但目前区域内最大的利好，当属2020年长江五桥的建成通车，作为北接江北五里桥、南抵河西江山大街的南京第四条免费过江通道，长江五桥全线采用双向六车道，设计速度100公里/小时。

从距离来看，江山大境的优势更加明显。项目距离长江五桥仅800米，站在售楼处门口就能看到，过江仅需10分钟，便可直通河西江山大街，更快享受到江北新区、河西CBD两大板块的配套。

03、三大楼盘销售动态

据置业顾问透露，江山大境预计8月10日首开A地块1、3号楼和B地块3、4、7号楼，其中洋房面积85-119㎡，3号楼为叠加，面积140-225㎡，为实景准现房，年底交付，所见即所得。

颐和九里目前在售3、5、7、9、12、15号楼房源，精装交付，销许均价26575-27903元/㎡，户型建筑面积约89㎡、112㎡、127㎡，预计2021年交付。

江山荟在售1、2、4、7号楼精装小高层房源，销许均价27700-28205元/㎡，具体一房一价，户型建筑面积87、90、120、140㎡，拟交付时间2019年12月31日。

结语：

与河西南无缝对接，这也是很多人看好五桥的一个原因。周边虽然有民办苏杰学校、汉开书院，但并非学区，且对家长学历、资金实力要求较高，非普通刚需所能及。

区域内还规划了地铁11号线+10号西延线+15号线+17号线，看起来线路众多，但要想通车，估计还要再等三五年，业主出行远非一个五桥就能辐射到的。

纵观江北，扎堆供货的板块也是一个接着一个，在未来几年，江北的供应量都会比较充足。从最近的开盘情况来看，除核心区外，其他板块的楼盘销售结果都参差不齐，更别提涨价升值了。

而五桥板块仅凭一座免费的长江五桥，能否扛得起板块升值的重担呢？一起拭目以待吧。