如何能用最少的投入，获得更大的回报？

无论是刚需还是投资，这都是我们必须要去考虑的问题。刚需买的是现在，投资买的是以后， 要考虑的是买入之后怎样的户型面积在未来更容易出手，而且卖出的价格更高。

刚刚，网尚研究机构曝光2019年1-4月南京各区域最受欢迎户型面积段重磅数据！

河西、城中：144㎡+占比最高

城南：120-144㎡占比最高

直管区、浦口、城东、仙林、江宁、城北：90㎡左右占比最高

在南京，买多大户型面积的房子对投资或者自住来说是比较合适的呢？

90-120㎡首改户型依旧是成交主力

从过去5年成交面积段来看，2014-2016年60-90㎡刚需户型和90-120㎡首改户型是成交主力，占整体市场的8成左右。而从2017年起，改善需求明显加大（90-120㎡、144㎡+两面积段增加较多）。

 （数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

2017年刚需显著下滑，而90-120㎡的首改以及120-144㎡的改善户型成交比重开始扩大，趋势一直延续到2018年。

一方面，随着房价的不断攀升，刚需群体的置业门槛越来越高。另一方面，2016年南京市开启限购，且调控步步升级，目的是使房子回归居住属性，挤出投资、投机性需求，但难免误伤了刚需。

2019年1-4月，刚需成交占比相对稳定，与2018年相比微幅上涨0.8个百分点，可能跟上半年利贷利率的下调，以及落户政策的松动有关。

90-120㎡首改户型依旧是成交主力，且呈扩大趋势，占比42.6%，而120-144㎡的户型成交有所萎缩，与2018年相比减少了6.8个百分点至19.6%。主要是因为，存量房时代，以及全国“二孩”政策的全面放开，相当一部分卖掉二手房的业主面临换房改善需求，支撑刚改户型成交占比大幅上涨。同时，成交的继续大幅上升，与政策向刚需刚改倾斜密切相关。

南京各区域什么户型面积段最受欢迎？

从全南京来看，90-120㎡首改户型依旧是成交主力，那么各个区域的具体情况又是如何的呢？南京各区域什么户型面积段最受欢迎？

河西

户型越来越大， 144㎡以上面积段显著增加

2019年1-4月，河西144㎡+面积段成交显著增加，高端改善特征越来越明显。从近5年趋势来看，河西作为首改和再改的地位逐渐弱化，逐步迎来高端改善时代。

（数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

2014年青奥会举行以来，河西人气逐渐集聚并日趋繁荣，近几年随着长三角规模最大的CBD功能区的建成，河西成为南京市以文化、体育、商务功能为主的城市副中心，高端产业基础叠加优质学区，使这里成成为居住和就业兼顾的高档居住区，对高端改善的吸引力越来越强。

城南刚需改善兼顾向改善转变

2019年1-4月，与2018年相比，90-120㎡面积段占比明显下滑22.2个百分点至36.6%，而120-144㎡大幅上涨14个百分点至45.3%，板块对再改的吸引力越来越大。

（数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

2018年，南京市政府工作报告中强调，要加快推动南部新城建设与发展，大大改善城南整体宜居条件，吸引了软件谷周边高学历人才的置业热情，新房价格在3.5万/㎡左右，几乎可以与河西平起平坐，但依旧没有浇灭购房者的置业热情，市场相当火爆。

城北刚需与改善并存，首改为绝对主力

城北板块内既有高端改善区域，又有新兴发展的区域，地缘客改善需求旺盛，同时对外部刚需客的吸引也明显增加。 

 （数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

江宁热度东移，改善增加

2019年1-4月，90-120㎡首改成交占比大幅提升至48.7%，近乎江宁市场半壁江山，“刚需主导”开始向”首改置业”转变。 

（数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

2019年1-4月，江宁板块新房上市量主要集中在青龙山板块和东山板块，主打户型普遍在90㎡以上，致使改善成交占比大幅提升。

面积段占比梯度特征明显，河西、城中位列第一梯度

各个区域，各个面积段在全南京的占比梯度特征明显，河西、城中位列第一梯度。

 （数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

面积占比梯队：

第一梯队（高端改善）：河西、城中。144㎡+占比最高（供应稀缺，面积段普遍较大；2019年1-4月，城中和光晨樾推出较多小户型）

第二梯队（舒适改善）：城南。120-144㎡占比最高（绿城深蓝、翡翠天际、中海城南公馆为代表）

第三梯队（功能舒适兼顾）：直管区、浦口、城北、仙林、江宁等 

第四梯队（首置首改兼顾）：六合、溧水、高淳， 其中六合的首置需求更加突出。

成交结构致使套均总价有所回落，置业门槛看似降低

2016年以来，南京市新建商品住房成交套均总价不断上涨，但涨幅逐渐收缩，调控效果逐渐显现。

（数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

2019年1-4月，套均价扭转继续上涨态势，转而下滑5万元/套，主要是受成交结构影响。2019年1-4月，主城上市量较少，六合、溧水、高淳集中上市，一定程度上拉低了全市成交套均价。

然而，南京部分区域的置业门槛却大幅提升。

河西、城南供不应求、供给结构致使置业门槛大幅提升

 （数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

河西、城南套均总价不断上涨，置业门槛越来越高。置业门槛的提升，一方面，2019年1-4月，城南、河西新房上市量主要集中在大面积段的高端改善户型；另一方面，新房货量有限，供不应求助推套均价上涨。

眼下，各区域的总价又是多少呢？

各区域套均总价梯度特征明显，城中位列第一梯度

南京各个区域的成交总价差距较大，高的能达到700万，低的能低于120万。

 （数据来源：网尚研究机构，数据截止：2019.5.25）

第一梯度：城中，套均价在700万+，代表项目为凤栖园、雅颂居和仓巷花园。

第二梯度：河西，套均价在580万左右，江洲府、紫京府和天誉府套均总价甚至高达700万+。

第三梯度：城南、城北、仙林、城东，套均价在300-400万。

第四梯度：浦口、江宁、直管区近郊区域，套均价在240-280万。

第五四梯度：六合、高淳、溧水等远郊区域，套均总价在120万-。

如何能用最少的投入，获得更大的回报？

从以上曝光的数据来看，无论是刚需还是投资，我们更要去考虑买房时选择多大的户型面积。

对于刚需来说，买多大的户型主要是看你的家庭结构以及自身的需求，在资金允许的情况下挑选最适合自己的户型。

对于投资来说，则要考虑的是买入之后怎样的户型在未来更容易出手，而且卖出的价格更高。而且投资购房的时候，我们需要用最少的投入获得更大的回报。

不同区域投资，要做出有不同的选择

刚需区域：实用性小三房

很多时候，刚需买房对于价格非常敏感，小户型往往会受到刚需型客户的偏爱。

改善区域：户型起点面积越高，改善氛围越浓厚

改善客户相应追求的则是生活氛围，大面段的户型则更受他们的偏爱。再次是大户型在小区内所占的比例，一般大户型越多，小区改善氛围越强。

整体来说，改善盘的溢价总体是高于刚需盘的，尤其是当一个区域改善盘是稀缺产品的时候，但投入成本也更大。

2019年上半年南京大数据报告暨销售龙虎榜发布会即将启动。我们将用权威的数据去全面体现今年上半年楼市的整体大势，这半年内在南京市场上表现亮眼的房企、楼盘等。客观公正的榜单即将公布，回首半年度，展望下半年。6月底，拭目以待。