作为过去十年最赚钱的行业，中国的房地产业正在经历一场史无前例的变局。

万科说10年之后不再是地产公司，碧桂园在三四线城市最后一搏，万达不断瘦身后销售排名已经掉到了第52名，恒大地产更名恒大中国继续拓展产业版图，华夏幸福的王老板把股权卖给了平安，保利龙湖远洋的新名字用发展和集团取代了地产，中天城投摇身一变搞成了中天金融……

每一个房地产巨头都在跑步转型，传统的房地产标杆企业都在尽量避开“房地产”这个标签，但下一个10年，房地产企业“去何处、如何去？”，是摆在全行业前面的一个深刻命题。在这样的一个命题之前，各路房企也是八仙过海各显神通，结合自身的特点，做出了诸多探索与尝试。接下来，我们详细剖析新形势下房企转型的策略与出路。

去何处——房企转型3大方向

“去何处”就是要解决房地产业转型向什么方向转问题。在分析了宏观大势、国际经验和项目案例之后，我们可以判断房地产业的转型应考虑三个方向：

一是优化，以绿地、融创等为代表，深耕住宅绿色化、精品化、智能化的品质升级派；二是拓展，以碧桂园、龙湖、万科等为代表，布局智能建造、智能社区、智能家居等上下游产业的纵向拓展派；三是融合，以恒大、万达、华侨城等为代表，在金融、健康、教育、科技、文旅、物流等方面开展产业融合发展的横向融合派。

房企三大转型方向

方向一：优化

内部品质升级，深耕住宅开发，科技化、特色化、定制化、人文化

1.科技化：朗诗——从智能家居到科技地产

近些年技术发展迅速，房地产越来越多的和技术结合，最明显的趋势和最直接的方式就是引入智能家居系统，万科和阿里云合作、富力和苹果合作等，都是通过物联网技术将各类家居电子产品控制、家庭安全监控、防盗报警乃至与整个生活社区的信息交流合理有效地结合起来，实现安全、健康以及生活等各方面的智能化，智能化是未来精装修发展的主流趋势。

智能化其实还是比较表面，真正的科技化是把最新科技应用到产品开发中去，国内领先绿色科技房企如朗诗，产品已经进化到第三代，从恒温、恒氧、恒湿到现在86项技术创新，实现环保、健康、舒适、节能全面提升，真正的科技产品必须把“黑科技”内化到产品的骨子里。

2.特色化：泰禾——院子系列独辟蹊径

工业时代大规模同质化产品大家已经审美疲劳，个性化审美日渐成为人们的追求，房子也要求特色化。

泰禾独家研发的“院子”系列，把中国传统的庭院建筑和别墅建筑想结合，通过精巧匠心，凸显庭院之高、庭院之深、庭院之大，形成了中国地产界独具特色一条高端产品线，并请来国际巨星成龙代言。

泰禾中国院子连续三年上榜“亚洲十大超级豪宅”，泰禾北京院子多次成为“北京别墅销冠”，被帝都“土豪”们争相追捧。

激烈的房地产竞争中，泰禾通过打造极致差异化产品，奠定了自己在地产界的独特地位，说明特色化路线很适合中小房企。

3.定制化：绿地——满足客户差异化需求

人的需求是多种多样的，而房地产标准化产品很难满足差异化需求，于是定制化成为不仅是房地产甚至是整个商业发展的趋势。

绿地的百变户型因为可以自由定制而走红网络，百变户型采用了“剪力墙外置+少梁设计结构”，室内无承重墙，户内采用轻质墙技术。百变户型，多种组合随心变，拥有更多实用空间。空间可灵活分隔，适应家庭全生命周期各阶段功能需求，业主也可以在使用或装修时自由变换，根据人生不同阶段家庭人口变化不断改变或调整户型结构，满足多样化需求。

4.人文化：配套升级——关注居民不同生命阶段生活需求

同地段选配套，配套是除地段之外的又一核心因素。社区配套与切实居住需求密切相关，配套设施的便利程度直接决定用户居住的满意度。在人口老龄化愈发严重伴随着二胎政策全面实施的背景下，居民对住房周边配套设施的要求从空间宜居向适老适幼的人文关怀升级。除地铁交通、商场超市、公园等生活硬件配套外，人们开始更关注学区教育、医疗健康等人文软件配套。

对于房企来说，在开发新住宅时应关注居民在不同生命阶段的生活需求。第一种方法是在住宅周边增加适合老人、儿童的配套设施。例如医院、儿童主题乐园、学校等。第二种方法是依托物业打造适老适幼的社区文化。第三种方法是在室内装修上增加方便老人、儿童生活习惯的设计。例如防滑地板、安全扶手以及卫生间的紧急按钮等。

基于以上三种方法，比较出色的适老配套地产项目有美国太阳城、日本港北新城、国内的万科随园嘉树、绿城乌镇雅园等。比较出色的适幼配套地产项目有东原地产儿童社区、祥生地产幸福派社区等。值得一提的是保利地产的全生命周期居住系统是适老适幼两方面都比较出色的产品。

房地产下半场，营销逐渐失灵，开始回归产品，产品的趋势在于满足当下中国消费升级的需求，目前行业产品升级的趋势是科技化、特色化、定制化、生活化和高端化，每个房企需要根据自身特点选择一条或多条路径，在逆市中实现增长，提前抢占消费升级先机。

在这样的背景下，那个卖房子只是卖钢筋水泥组成的物理空间的时代正在成为历史，围绕着美好生活主张，房地产企业的住宅产品价值开始从以“地段”为主的物理属性向综合性价值体系延伸。

方向二：拓展

纵向产业拓展，提高附加值，向家装、物业、租赁、智慧社区等上下游延伸产业链

除在住宅开发范畴升级优化外，部分房企加大纵向整合力度，加强产业链上下游整合布局。这部分转型方向虽然超出了住宅开发的范畴，但仍围绕住宅开发展开，主要包括物业、租赁、家装和智慧社区四大类。龙头房企在这一方向的转型中处于绝对领跑的位置，这在我们接下来的案例中将有所体现。

1.家装：将成为房企的新盈利增长点

房企参与家装领域的方式可分为四大类：一是全资设立的家装服务平台，这也是目前最主流的方式，如碧桂园外部孵化的橙家、世茂内部自主孵化的More居；二是与外部成立合资公司，如万科和链家共同投资的万链；三是收购家装企业，如绿城收购浙江华能装饰，发展为绿城装饰。四是合作联盟，恒大与全友家私等15家知名品牌家居企业达成战略合作。

2.物业：为存量客户提供增量价值

房企进军物业管理方面，有着独特的优势。一方面，房地产与物业管理有着紧密的上下游关系，由房企及旗下物业服务品牌共同打造优质的住宅环境，可以增加对购房者的吸引力，提供品牌好感度；另一方面，对于房企来说，可以降低其对上下游进行衔接、协调的成本，及时、快捷地提供服务。

目前，各房企旗下物业公司的主要经营范围覆盖住宅物业、商业物业、写字楼、城市综合体等多种业态。

房企旗下物业公司主要经营范围

3.租赁：全方位布局长租公寓上下游产业链

2016年以来，国务院、住建部等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，北京、上海等试点城市纷纷出台政策支持租售同权，利好长租公寓发展。十九大、中央经济会议也反复强调加快建设租售并举的房地产市场长效机制。从市场层面看，租赁需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑，形成万亿市场规模。

目前已有超过30家房企积极拓展长租公寓业务，多家房企将长租公寓业务作为公司战略的一部分，万科、龙湖、金地、旭辉等百强企业分别建立了泊寓、冠寓、荣尚荟、领寓国际等长租公寓产品线。

长租公寓布局

如万科作为长租公寓的先行者，2017年已成功在全国范围内开发8.4万间公寓，三年内要做15万套长租公寓，长期将提供100万套公寓，年收入达到155亿元；龙湖将冠寓作为继住宅、商业、物业后的第四大主航道业务，至2017年底已成功开业逾1.5万间；旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而覆盖不同的客群需求；未来域未来将在每个省会城市核心地段都建立门店，达成重点发展布局全国的目标；绿地计划全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品等。

房企涉足长租公寓，多采用集中持有的方式。

一种是单独成立的长租公寓品牌。即公寓所有者成立专门的运营团队或子公司，负责存量房或新建租赁住房的运营。其中包括万科泊寓、招商壹间、旭辉领寓、龙湖冠寓、碧桂园BIG+、金地荣尚荟、佳兆业创享家、远洋集团邦舍Boonself、富创寓、石榴熊猫公寓、中骏方隅公寓等。

另一种是与专业的长租公寓运营公司合作。该模式下房企提供房源，委托给专业公寓运营商管理，同时承担房屋维护费和装修费用，其中包括绿城优客（绿城+优客逸家）、阳光城遇见公寓（阳光城+寓见公寓）、保利uoko公寓（保利+优客逸家）、复星乐乎公寓（复星+乐乎公寓）等等。两种模式均能享受物业增值和租金收入两方面收益。

4.智慧社区：通过科技升级传统的社区设施

智慧社区是房企响应政策、争夺市场份额的又一发展方向。智慧社区的本质是通过科技对传统的社区设施进行升级。作为智慧城市的细分领域，智慧社区利用云计算、物联网等现代技术，提高社区的现代化、智能化水平。

房企涉足智慧社区是政策要求下的大势所趋。从市场层面来说，房企探索智慧社区能够进一步开拓市场，提升产品溢价。既是对住宅精品化、智能化的提升，又是打造人文社区、践行人居理念必不可少的一步。

智慧社区的建设要求高、变现难度大，因此资金雄厚、人才储备丰富、拥有高黏性的业主资源的龙头房企具有开展智慧社区的优势，如万科、保利、绿地控股、绿城中国等等。这些房企均拥有自己的社区O2O平台。社区O2O利用移动互联网，搭建以社区为中心开展的生活服务，以社区业主的需求为核心，以物业服务为载体，全面整合社区周边零散商家。社区O2O平台搭建可从三个方面进行切入：电商、服务、社交。

方向三：融合

横向产业融合，与金融、健康、教育、科技、文旅、物流等产业融合发展

产业融合包括两个部分，第一部分是房地产行业内部要素资源整合，以产业为依托，地产为载体，实现土地整体的开发和运营，也就是万科、碧桂园、华夏幸福等龙头房企纷纷布局的产业地产领域。

另一部分是房地产与行业外部如金融、文旅、教育、健康、物流和科技等其他产业的融合，在多元化的布局中找到新的业务增长点。部分龙头企业已经实现了多产业融合，逐步发展成为综合性的产业集团。

去年以来，万科曾高喊“活下去”，碧桂园宣布“提质控速”，恒大则提出“高质量发展”。业内表示，从各家房企的年报背后可以解读出，多元化布局和转型也成为各家房企未来发展的重心。

2018年5月份，碧桂园就组建了现代农业公司，并与中国检验检疫科学研究院达成合作，打造贡柑产业园，频频用实际行动来证明自己“种田”的决心。2018年下半年，碧桂园又成立了机器人公司，相继与多所知名高等院校达成合作。

还有恒大，除了早年已在足球、金融、健康和旅游上布局，去年还投资了FF新能源汽车。2018年创始人许家印提出新的企业发展计划——声称未来十年，投资1000亿进军科技圈，和中科院合作，在无人机、量子计算和大健康云等前沿领域做千亿产业。

此外，被龙湖列为四大主航道之一的“智慧服务”，聚焦的是社区空间，本质上算是充分利用物联网、大数据、云计算等对物业管理体系的全面升级。而保利更名后公布的“不动产生态发展平台”战略，也充分体现出熟悉的大地块产业项目综合开发经验，以产业金融服务为基础，实施产业资本运作。

上述几种类型方向，代表了不同类型房企对外部及自身条件的判断，其转型方向无关乎对错，只有是否符合自身发展的需要。不同类型的房企，只要结合其自身能力和实际情况选择最符合企业发展的转型方向，就可以在一定意义上说是成功的。这需要企业的掌舵者对外部环境和自身有清醒的认识，即不可夜郎自大故步自封，亦不可人云亦云盲从冒进，唯有从自身实际情况出发，进行充分及客观的调研分析，制订切实可行的转型方案后才可以进行。

怎么去——房企转型8大路径

房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？《东地产财经周刊》梳理房地产业8大转型路径，为行业提供参考一启示。

1.地产+园区：微笑曲线的价值延伸

代表开发商：华夏幸福、张江高科

商业模式：园区+地产

园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。

其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。

对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。

2.地产+旅游：稀缺资源价值最大化

代表开发商：华侨城雅居乐新华联

商业模式：旅游资源+地产

依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。

华侨城的主题公园包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷。

华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地，高价出售便是华侨城秘诀之一。

与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快，从一组组惊人数字中，我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。

3.地产+物流：电商时代的线下商机

代表开发商：中粮集团、绿地集团、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈

商业模式：仓储+租金

地产+物流的模式，自电子商务盛行后，也一直备受关注。所谓“物流地产”，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。

TOP10房企物流地产布局

据业内测算，仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压。

阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络，先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产，共涉及9个核心城市，二十几个中转城市，2000多个城市网点，总投资规模超过3000亿元。然而电商、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法，大多都是因工业用地的价格较为便宜而去囤积，再以物流的名义去实行，而这样吞噬掉的巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出了严峻的考研。

根据《2013-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，2011年北京、广州、济南（楼盘）等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。专家预计，预计在未来3至5年内，中国将成为全世界最大的物流合同市场，其最大推动力来自电商的发展。

4.地产+文化：为不动产插上想象的翅膀

代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、碧桂园等

商业模式：仓储+租金

什么是文化地产？文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值”。作为地标，文化与旅游业密不可分。

提到文化产业，万达集团的土豪式布局引发关注。近年来万达对于文化旅游产业的大手笔投入，正一步一步靠近王健林“到2020年进入世界文化企业前十强”的愿景。其次当然是恒大，足球、音乐等发展得有声有色，近期又高调宣布，将在哈尔滨斥资160亿元打造内地规模最大的旅游综合体。事实上，目前房地产百强企业中，已有超过三分之二的房企介入了文化旅游领域。

值得肯定的是，地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目的内涵，创新推广模式，使项目升值。而城市文化的发展也需要空间载体。伴随文化产业的推动，地产与文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。

在商业地产领域，文化与Mall的结合也越来越普遍。文化产业以Mall的方式进行整合，并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合，是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。各个商业组织纷纷将建设文化Mall作为其未来的商业业态。至于前景，套用王健林的说法：“文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业”。

5.地产+养老：老龄社会的铂金商机

代表开发商：万科、保利、绿地、首创、华润、中大、远洋

商业模式：住宅+养老系统配套

养老地产炙手可热。近年来，万科、保利、绿地等多家房企都相继步入养老地产项目，并有许多项目都已竣工其且进入运营期。

（1）万科“随园系列”三大养老产品线

万科随园养老三大产品分别为随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心 ）和随园之家（社区居家养老服务中心），提供不同层级不同照护方式的养老产品。万科称得上是养老地产行业领跑者。

2009 年杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步；2013 年长者社区随园嘉树面世，家庭式长者康复中心随园护理院正式对外运营；2016 年万科随园养老正式形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系；2016 年 11 月万科在宁波一次性落定 12 家随园之家，2016 年12 月成为深圳深圳首家公办养老机构 PPP 试点项目的运营合作方，截止2016 年底，万科社区居家养老随园之家以杭州和宁波为中心，已覆盖超过100 家日间照料中心，开始进入规模化运营。

2017 年 1 月万科与长发集团签约拓展长春养老市场，同月与悦榕庄签约拓展高端酒店养老市场。万科称后续将不断延展养老服务产业链，打通政府协会、专业医院、养老机构、医学院、设备材料开发商等上下游，形成以长者服务为中心的养老生态圈，未来三年万科随园养老将布局千个网点，直接服务客户数超过 5 万名，覆盖长者将达 60 万人。

（2）保利的“三位一体”中国式养老

保利的养老地产项目起步较早，2012 年 11 月正式运营的北京保利西山林语和熹会为其典范项目，建面 2.2 万平米；和熹会建筑为西山林语内酒店改造而成，相对于新建养老机构成本较低，采用会员费+月租的收费模式，内部护理人员接受专业培训，运营侧重养老服务。

2014 年开发的保利西塘越项目称得上是中国养老地产界的浓重一笔。项目配套 9000 平方米的康复中心，可提供日常检查，专门体检、医疗及康复服务；目前保利正在以“全链条方式”介入养老产业，提出居家为基础、社区为依托、机构为支撑“三位一体”的中国式养老模式。2017 年 3 月保利地产首个“嵌入式”社区养老机构“保利·慧享福”长者照护之家在上海正式揭幕，标志保利地产正逐步将适老产品由机构扩展至社区。

（3）远洋引入国外失智照护，医养结合“椿萱茂”品牌

远洋集团与哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商 Emeritus 集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营，外方将提供专业设备的选择和采购、项目院长及护士等培训在内的多项服务。远洋椿萱茂主打三类养老产品，分别是 CLRC 长者社区、CB 老年公寓和 CC 照料中心。

2016 年 5 月，远洋地产养老品牌椿萱茂（北京青塔）项目对外宣告正式营业，至此，椿萱茂在京的运营项目递增至三个，“椿萱茂”养老品牌进入“品牌连锁品质服务”的全新发展阶段。2016 年 12 月，远洋·椿萱茂（北京北苑）的正式面世，标志着远洋品牌连锁化养老公寓第四次落地。远洋椿萱茂的最大亮点是失智照护。它引入美国失智照护第三大运营商MERIDIAN 的失智照护项目，达到了国内失智照护实践领域的领先水准，并且成为中国唯一认可理论认证及培训授权机构（AVO），填补了国内失智症认可理论培训的空白。

目前，养老地产的收费模式多样化，会员制、抵押制、租金制、月费制等五花八门的方式，但都算不上盈利模式。尽管行业目前还是较为混乱，但随着中国老龄化提速，养老产业方兴未艾。

6.地产+医疗：潜力巨大的医疗市场

代表开发商：万通集团、绿城集团、珠江地产

商业模式：多元模式

医疗地产起源于美国，在美国是以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。到了中国，一些开发商将其改变为中国式的医疗地产，且发展模式多样化，较为普遍的是打造成医药城的方式，而也有开发商以独特且先进的服务与设施作为卖点，提升医疗产业项目的价值。

万通控股董事长冯仑表示，万通集团把目光投向医疗地产，是因为医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，应是个能赚钱的出路。

近年来，房地产与医疗界的结合，在各地已有不少实践，早在2010年珠江地产与从化市政府签约，打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。

浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的另一种模式的代表，通过提供理想的医疗服务来提升房产品质。

这是一个极具前景的细分行业。未来十年医疗服务行业可能重复过去房地产十年的奇迹，医疗服务在中国只占GDP比重的3%，在美国发达国家都可以看到，一般占15—20%，中国的人口结构、国民收入和城市化发展趋势都非常支持这个板块在整个经济比重当中的扩张。

7.地产+教育：学区房神话的号召力

代表开发商：碧桂园、凯德置地、盘古地产

商业模式：仓储+租金

学区房成为不败神话背后，地产+教育受到开发商重视。

教育地产的模式已经经历了一段时间的发展，模式也较为成熟。在以往的房地产项目开发过程中，有一些较大面积的成片开发项目。如果项目超过一定规模，开发商要为政府代建教育配套，根据规模的大小，需要代建幼儿园、小学、初中，以至完全中学，不同区域根据教育规划的要求，这些代建的学校大多属于公办教育资源，也有一些可以作为民办教育资源。

学校建造之后可以交还给政府教育部门进行办学，也可以由开发商取得政府教育部门批准后引起合适的学校进行办学。作为地产商来说，如果可以通过投资、合作等各种方式引进一所高质量的学校，可以更好地为自己所开发项目的居民提供高水平的教育，提升开发商的品牌，有助于房地产项目的开发工作。

地产是现金流快速周转的行业，而教育本身是一次性投资很大、收获期将长的一个适合长线投资的行业。宋海认为，“地产+教育”的开发模式，更多的是用教育提升地产的价值，尤其是地产的品牌价值。

8.地产+城市配套：人与城市的服务机会

代表开发商：万科、绿地等

商业模式：仓储+租金

“做城市的配套服务商”，万科的这一转型，被冠以城市运营商的角色。事实上，所有为城市配套做贡献的开发商都可称之为城市运营商。城市运营商的具体解释为“围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。”不过，只有拥有丰富开发经验以及精准开发模式的开发商，才能担任开发重任，以及承载城市运营商的角色。

对于角色转换，万科阐述了这样的思路：提出城市服务配套商的概念，不是狭义的转型商业地产，而是基于不同城市发展阶段以及人们的不同需求而衍生出的新的价值取向。比如仍处于住宅发展阶段的城市，重要的是基础配套设施。而处在需要发展产业化阶段的城市，需要拉动投资、大量的开拓园区。对于更高级一点的城市，发展到以金融为主的阶段，再下去会转到文化、娱乐、会展等方面，然后人们对于休闲有了要求，而随着人的变老，整个城市又会给老人提供配套服务。简单而言，城市配套里的所有内容需以服务城市及城市居民为基础。

靠什么——成功转型的3大核心要素

即使看准了趋势也未必能转型成功，因为对企业来讲，任何一个要去转型的领域无疑对这个企业都是陌生的领域，表面看似风光，可能实际暗礁丛生、风险很大。因此，转型必须要对新领域、新的业态、新的经营模式有深刻的理解，掌握其基本规律，熟悉其基本特征，知道将有何挑战和风险，否则，转型成功的难度很大。

如企业转型运营长租公寓，就必须把握长租公寓行业的基本规律。在投资上，应选择人口流入量大且房价较高的一二线核心城市和城市核心；在选址上，要在落地交通便利，优质客群集中区位；在产品定位上，要根据客群需求，细化产品线；在户型设计上，需形式自由，以小而精取胜；在管理服务上，要求数字化运营管理，并开拓“公寓+”延伸服务等等，所有这些都与销售类的住宅产品差别很大。

对这些长周期的产品而言，如果不能把握转型领域的特征和运营要求的精髓，很难取得转型的成功。

依笔者看来，转型之路其实是一个企业内部重新建设的过程，也关系到转型能否真正成功。即便选择了正确的转型的方向，但若在内部的转型要素建设上没能到位，转型恐怕也最终会失败。这就如同风口里的猪如果体重过大，也有可能会飞不起来。那么，房企转型的核心要素有哪些呢？

1.组织架构调整

转型首先需要进行顶层建设，也就是房企内部的组织架构调整。只有调整好符合转型方向的组织架构，才有可能开展好后续的转型工作。

这可能会创造新的机会和利益格局，也可能会动了既有利益集体的奶酪，因此企业内部组织架构的调整可能是伤筋动骨的，需要企业的掌舵人有坚定的意志与决心进行推进，必须让所有人意识到转型是为了企业的生存发展，是不可避免并需要付出代价的，任何人都不可因个人利益而设置障碍和不配合，唯有凝聚共识，才可以推动组织架构的调整。但为了平稳过渡，同时还需做好管理层及基层员工平衡与安抚工作。

2.人才队伍建设

新的业务需要新的能力，也就需要新的人才，对跨界转型的房企而言更是如此。调整完组织架构，势必需要招兵买马，充实新的组织架构。无论是搭建投资业务板块，还是进军产业项目或者从开发转为管理服务型企业，都需要相关方面的专业人才与市场资源。

既有的人才队伍如果适应新业务所需要的业务能力的固然好，可以立即使用。靠自身培养，则是摸着石头过河，时间长不说还可能成效不大，因此多数人才还需要通过市场招聘才能获得。仅仅依靠原有的业务经验和人员，很难实现业务方面的成功转型。

而即有新的人才加盟，同时也就有可能需要淘汰原有业务中已确定准备放弃或缩减规模的业务板块的人员，这就如同淘汰落后产能一样，对被淘汰的人员而言，必然会是一个痛苦的过程。企业处理稍有不慎，就会酿成负面新闻事件，从而对企业的市场形象和商誉造成不利影响。2018年底新闻媒体曝光的多家知名企业传出的裁员和“优化”事件，就是这方面的典型案例。

3.充裕的资金支持

兵法有云，兵马未动粮草先行，为了实现转型，在面对新的市场和业务时，希望转型的房企都是后来者，必然需要准备充裕的资金支持新业务的开展。巧妇难为无米之炊，无论是市场开拓还是人才储备或是技术开发，转型必然需要大量的资金投入，才有可能开拓和培育出一片新的生产地。恒大为了投资新能源汽车，投入的资金以十亿美元计。而华为当初为了开发手机业务，投入的资金更是百亿级别。

结语

如同一场战争，在解决了“去何处”和“如何去”的问题后，房企的转型之路应该说在战略上就步入正轨了，但能否最后成功，还有赖于在具体的战役中采取正确的战术。若战术运用不当导致重大项目失败，则可能给予转型中的房企以重创。恒大投资FF的案例，可以说是给了恒大一记重创，同时更是给转型中的房企浇了一盆冷水。可以说，房企的转型之路必将是“路漫漫系其修远兮，仍将上下而求索”。房企，你准备好了吗？

参考文献：

1.房企转型指北：未来10年活下去的三种选择；杨芹芹，李畅（如是金融研究院）

2.房地产企业转型养老地产的机遇与挑战；苏萌

3.看准趋势，把握精髓，谋划锤炼，布局未来——谈房地产业转型；秦虹