上周南京土拍持续升温，6幅涉宅用地全部触顶最高限价并竞争自持商品房面积。如江心洲G08地块，竞价达112轮，自持商品住房面积13000㎡，占总建面27%。时隔一周，南京挂出第三批土地出让公告，及时释放对于南京土地供应充足的市场预期。

今天（5月6日），南京土地市场网发布了2019宁出第03号出让公告，涉及城东（1幅）、城中（1幅）、城南（1幅）、六合（3幅），共计6幅地块将出让，出让总面积约75.21公顷，其中涉宅地块4幅，总出让面积约24.4公顷。据了解，该批地块将于6月5日10时开始网上竞拍。

城东板块

G16地块

NO.2019G16地块（玄武区孝陵卫街A、B地块）东至双拜岗路、南至晏公庙、西至晏公庙、北至中山门大街。总用地面积31738.64㎡，出让面积23569.84㎡，包含基层社区中心、商办混合用地、商住混合用地，综合容积率2.0。起拍总价6亿元，最高限价8.7亿元，起拍楼面价12728元/㎡，最高楼面限价18456元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金1.2亿元。

  地块出让条件

  （1）C分区商业办公建筑面积占地块地上总建筑面积的15%至40%。

  （2）A分区内基层社区中心配套设施（地上可建建筑面积约3100平方米）由竞得人负责出资建设，建成后无偿移交给玄武区政府，所对应土地按划拔方式供应。可与商业、办公建筑合建，规划设计方案可结合B分区商办混合用地整体设计。

  （3）B分区内所建商业和办公用房由竞得人自持建筑面积不小于5000平方米，不得销售、不得转让。

  （4）该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%。

江苏土地解读：

  玄武区孝陵卫街道A、B地块此前于今年3月20日，出现在南京第三批土地预公告中。

  地块位于城东孝陵卫片区，距离地铁2号线孝陵卫站仅400米。本地块位处规划孝陵卫地区级商业综合中心，位于紫金山南侧，自然和人文环境较为优越！

  孝陵卫片区近年来未有土地出让，仅在2014年出让了两幅住宅地块！分别为大发融悦、五矿晏山居项目所在地块！2014年12月，大发地产以6亿元总价，12319元/㎡楼面价摘得大发融悦地块。2014年10月，五矿以20亿元总价，15455元/㎡楼面价摘得五矿晏山居项目地块。

  目前孝陵卫片区内暂无新房源可售！此次推出的玄武区孝陵卫街道A、B地块为涉宅用地，未来将适度缓解该区域的住宅需求。

城中板块

G17地块

NO.2019G17地块（秦淮区朝天宫街道范家塘地块）东至地铁5号线朝天宫站上盖物业地块，南至石鼓路小学附属幼儿园，西至西止马营，北至建邺路。总用地面积15907.09㎡，出让面积15872.26㎡（地上15364.65㎡+地下地下507.61㎡），包含商住混合用地和二类居住用地，综合容积率1.76，限高18m。起拍总价7.9亿元，最高限价11.4亿元，起拍楼面价28280元/㎡，最高楼面限价40809元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金1.58亿元。

  地块出让条件

  （1）A分区地上商业建筑面积占总地上建筑面积不小于40%且不大于50%。

  （2）C分区地下空间出让，可与A、B分区整体开发，连通建设商业、配套停车功能。

  （3）该地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%。

  （4）竞得人在该地块开发建设中，应按相关工程建设和环保要求，设置相应防护措施。

江苏土地解读：

  地块位于秦淮区朝天宫片区，今年1月出现在南京第一批土地预公告中。

  该地块紧邻国家级文保单位朝天宫。紧邻地铁5号线（在建）朝天宫站，距新街口商圈1公里左右，交通及商业配套上较为完备。

  地块限高18米，或建设低密洋房或墅类住宅，临近项目有万科安品園舍和金鼎湾状元府。其中，金鼎湾状元府新领庭墅销许，均价52704-54851元/㎡；万科安品园舍在售别墅房源，销许价5.4万-6.1万元/㎡，均为千万级豪宅！

  另值得一提的是，该地块东侧即为此前终止出让的商业用地G59地块（秦淮区地铁5号线朝天宫站地块）！

秦淮区范家塘地块航拍图（江苏土地 摄）

城南板块

G18地块

NO.2019G18地块（雨花台区板桥新城十一期地块）东至规划板东路，南至规划三号路，西至规划五号街，北至华新路。总用地面积98306.50㎡，出让面积92896.07㎡，包含商住混合用地、幼托用地和基层社区中心，综合容积率2.25。起拍总价21.9亿元，最高限价32.3亿元，起拍楼面价10478元/㎡，最高楼面限价15453元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金4.38亿元。

  地块出让条件

  （1）该地块须配建建筑面积不小于8775平方米的租赁住房，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售，不得转让，纳入全市租赁住房管理。

  （2）A分区商业办公建筑面积占地上建筑面积的比例应控制在10%至15%。

  （3）B分区为幼托用地，由板桥新城管委会出资并建设，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，建成后移交雨花台区政府，所对应土地按划拨方式供应。

  （4）C分区为基层社区中心用地（地上可建建筑面积约4645.38平方米），具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动室，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于600平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米。上述设施中，社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕（建筑面积共计不小于2010平方米）由竞得人建成后移交板桥新城管委会，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，建设费用经第三方审计机构确认后，由板桥新城管委会支付给竞得人。所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让成交价款总额不作调整。

  （5）该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

江苏土地解读：

  城南板桥新城G18地块曾与玄武孝陵卫街G16地块一起出现在今年3月的土地预公告中。

  而城南板桥上一次有宅地出让还在2016年4月，栖霞建以总价21亿元拍得星叶欢乐城所在地块，楼面价8882元/㎡。目前板桥地区仅石林云城（石林大公园二期项目）在售，销许均价25000元/㎡。

  值得注意的是，此前江苏省政府公布了《江苏省推进运输结构调整实施方案》，其中提到2020年底前，开工建设宁芜铁路扩能改造工程！而根据此前达成的共识，宁芜铁路改线后，城中停用铁路将被拆除，并在原线位上改建成地铁8号线。交通短板的板桥，未来将直接受益宁芜铁路改造！

六合雄州板块

G19地块

NO.2019G19地块（六合区龙池街道龙腾路以南2号地块）东南至白果路，西北至潘杨路，西南至陈营路。总用地面积111688.03㎡，出让面积111688.03㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤2.2，限高80米。起拍总价15.3亿元，最高限价21.2亿元，起拍楼面价6227元/㎡，最高楼面限价8628元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金3.06亿元。

  地块出让条件

  （1）该地块须配建建筑面积不小于11672平方米的租赁住房，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售，不得转让，纳入全市租赁住房管理。

  （2）地块内应配建地上总建筑面积的3%到5%的社区商业配套用房，且相对集中布置。

  （3）住宅建筑高度不得低于35米。

  （4）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品房交付。

江苏土地解读：

  地块位于六合雄州板块，与不远的六合茉湖畔3号地块一起出现在去年11月南京第五批土地预公告中。

  值得注意的是，就在上周的土拍中，六合茉湖畔3号地块（即2019G14地块）经22轮竞价，被荣盛以总价6.1亿元+自持800㎡商品房拿下，楼面价9470元/㎡，溢价率38.6%，刷新板块地王价格。而六合G19地块作为本次出让地块中唯一的纯宅地，会否再达最高限价，值得关注。

G19地块现状及周边 （江苏土地摄）

  六合龙腾路以南2号地块位于保利荣盛合悦的东侧，到S8号线龙池站的直线距离仅1.5公里。周边社区较为成熟，有冠城大通蓝郡等多个大型小区，生活氛围浓厚。

  此前板块内地王项目有保利荣盛合悦，其当时拿地价达到6387元/㎡，是该片区内首个需现房销售地块。另外雄州区域内的中海海棠城(楼面价8949元/㎡）、冠城大通G67地块（楼面价7173元/㎡）、龙池御府（楼面价8972元/㎡），未来都将现房销售。去年8月，冠城以6387元/㎡的价格拿下G32地块。

  板块内项目中，龙湖棠城销许均价在13473-13958元/㎡，去年9月该项目首开，其当时销许均价在12967-14267元/㎡，开盘当日全部售罄。而板块目前主要在售楼盘还有荣盛鹭岛荣府和冠城大通蓝郡。荣盛鹭岛荣府目前销许均价在12092元/㎡，冠城大通蓝郡单价在13800元/㎡。

六合金牛湖板块

  此次六合金牛湖板块共两幅地块出让，出让面积达50.8公顷。其中G20地块为娱乐康体用地，用地面积达37.86公顷；G21地块为商业用地，出让面积达12.95公顷。

G20地块

  NO.2019G20地块（六合区金牛湖街道海洋路以北地块）东至现状，南至现状，西至现状，北至现状。总用地面积378612.93㎡，出让面积378612.93㎡，为娱乐康体用地，综合容积率0.8，限高H≤12m。起拍总价5.12亿元加价幅度1000万元，竞买保证金10240万元。

  地块出让条件

  （1）该地块不接受联合竞买。

  （2）竞买人2017年度文化产业业务收入（非不动产类）不低于20亿元（以企业年报或会计事务所提供的报告为准）。

  （3）竞买人第一大股东或实际控制人须参股一家在建或已建成的主题公园，该主题公园品牌须拥有一个以上正在运营的园区，且该主题公园品牌近三年全球游客接待量不低于1000万人次（以全球主题公园报告数据为准）。

  （4）该地块所建建筑须由竞得人整体自持，不得销售、不得转让。

  （5）A、B、C、D四分区用地建筑密度、绿地率、容积率等单项指标在符合相关法规规范前提下可统筹计算。

  （6）竞得人须在成交后十个工作日内与六合区人民政府签订《地块投资发展协议》。

G21地块

  NO.2019G21地块（六合区金牛湖街道金江公路西侧1、2、3号地块）东至金江公路，南至现状，西至现状，北至现状。总用地面积129465.76㎡，出让面积129465.76㎡，为商业用地，综合容积率1.43，限高H≤15m。起拍总价3.3亿元，加价幅度500万元，竞买保证金6600万元。

  地块出让条件

  （1）该地块不接受联合竞买。

  （2）竞买人2017年度文化产业业务收入（非不动产类）不低于20亿元（以企业年报或会计事务所提供的报告为准）。

  （3）竞买人第一大股东或实际控制人须参股一家在建或已建成的主题公园，该主题公园品牌须拥有一个以上正在运营的园区，且该主题公园品牌近三年全球游客接待量不低于1000万人次（以全球主题公园报告数据为准）。

  （4）该项目须为周边娱乐康体项目提供配套服务，建成后，竞得人须自持运营地上建筑面积不得小于5万平方米，不得销售、不得转让；剩余部分可以销售或转让，但须由竞得人统一招商、整体运营管理不得少于20年。

  （5）该地块所在地为大气环境功能一类区，项目规划建设须符合预环评要求。

  （6）竞得人须在成交后十个工作日内与六合区人民政府签订《地块投资发展协议》。