成本管理历来都是房地产企业关注的重点，经过多年的发展，地产企业的成本管理能力得到了显著提升，大部分企业的成本实现了可知、可控的目标。

但随着近几年“快周转”风行，并购和合作开发不断增多，企业间的竞争逐步转向生态链的竞争，成本管理新一轮的改进逐步涌现。根据我们的实践，改进的关键词主要聚焦在“模式创新”、“策划”、“精细化”、“协同”和“数据”等几大维度上。

一

成本管理急需模式创新

地产行业利润率下滑已成为不争的事实，从年报数据可以看到，受国家限价政策及高地价竞争因素的影响，地产行业第一梯队的平均利润率，已经从2012的23%，下降到了2017年的8%，其下降速度之快，令人诧异。从我们的分析来看，行业利润率下滑，主要是受到了政策、上游成本和客户需求三方面因素的影响。

1，政府发布限售价、竞地价的政策，影响房企利润提升

从2016年的“930”政策开始，政府不断出台限售、限购、限价、限贷和限商等方面的政策，宏观调控不断加码，政策压力越来越大。与此同时，全国各地不断有地王高价楼盘诞生，在地价不断飙升的前提下，房企的利润空间进一步被压缩。由此，在土地成本不断上升，而房价却受到限制的态势下，要想提升利润，做好成本管控就极其重要。

2，材料及施工成本逐年上升

受环保风暴潮影响，基建材料价格飙涨，比如2018年9月21日螺纹钢现价为4630／吨，是2016年初1940元／吨的2.39倍；再如人工成本占建安成本的比例，也由2014年的24.77%上升至2018年的30%以上，体现在每平方米的施工成本在逐年上升。因此，如何做好履约过程中的成本管控，如何通过规模效应降低材料单价，加强现场管理避免变更，就成为成本管理的重中之重

3，客户对品质的重视增加了成本投入

众所周知，85、90后客户当前已成为购房消费主力，相较于60、70年代出生的购房者来说，这类客户变得更重视品质，包括质量品质、设计品质和配套品质等，他们的关注点已不仅局限于室内，而是涵盖公区、公区大堂、走道、车库和景观等多个空间。客户对住宅品质更高的追求，要求企业进行深度的策划，并根据客户需求的变化适当调整成本投入和管控要点。

面对国家政策影响、材料和人力成本上涨，以及客户需求转变等新形势，房企成本管理人员也在积极思考如何破局，目前，不少标杆房企已经开始在成本管理模式上做出创新和转变（如图1所示）。

图1：标杆房企成本管理模式创新及转变

我们可以从以下几个层面来理解这种创新和转变：

• 转变关键主导思想：成本策划，即从传统的事后成本核算，逐步转变为事中的成本控制，再到当前以策划为主导的成本控制思路。

• 优化业务模式：材料采购从原来的甲指乙供、乙供转变为甲供，从各项目各自采购转变为集团集中采购，通过规模化、标准化实现材料采购总体成本的下降。目前，不少采购量达到一定量级的标杆房企，已经纷纷组建材料公司，通过提升集采效率、税务筹划及供应链金融等方式来进一步降低成本，提升项目利润。

• 拓宽管理边界：从原来内部单部门（造价）管理逐步转向成本、设计、招采和财务多部门协同作战。当前，不少标杆房企的措施更是拓展到外部，协同供应商，以内外互联的方式共同进行成本管控。

• 升级决策依赖：从以前根据经验决策走向依赖数据辅助决策，当前不少企业正在尝试借助大数据来实现一定的“机器”决策。

二

全新方案助力房企成本数字化转型

明源云基于众多标杆房企的管理实践，推出“智慧成本3.0”整体解决方案（如图2所示）。其中，“成本策划增效益、精细管控降成本、内外互联提效率、数据算法助决策”是方案的四大价值主张，目标是实现成本管理的数字化转型。

决策支持、成本策划前置、内外协同、场景赋能、业务管控、外部数据引用、智能算法和开放可扩展，是本方案的关键特征。

图2：智慧成本解决方案数字化蓝图

整体来看，“智慧成本3.0”整体解决方案有以下诸多亮点：

• 成本管理的决策场景提供成本决策数据，辅助进行决策分析。

• 连接内外部用户，打通成本管理参与各方。不但提供工作任务间的协同，同时也提供数据间的共享。

• 面向关键业务场景提供工作赋能，以在线的方式辅助九大场景实现工作提效。

• 面向企业管理需求提供全场景的成本控制流程，实现更好的管理及控制。

• 提供企业数据、行业数据和社会数据等大数据服务，赋能场景应用，以更好地优化成本。

方案基于云开放平台和云PaaS平台构建业务系统，支持与第三方API对接，可接入外部更多的场景应用和业务应用。从不少企业的实践来看，借助数字化工具确实是提升成本管理能力的重要手段。

三

成本策划：全成本前置策划

实现效益最大化

从房地产企业的实战来讲，将业务和管理前置是风险管理与进度控制的有效对策。“前置、前置、再前置”，正成为成本管理、控制和优化的必然趋势。当前，行业内典型的做法主要包含以下几类：目标成本管理前置、合约规划前置、供方寻源前置和招标策划前置。

• 目标成本前置：概念设计阶段，强调货值最大化；方案阶段，强调基于指标进行限额设计；扩初阶段，关注客户体验，做好成本整体的不均衡分布。

• 合约规划前置：基于确定的目标成本自上而下、逐级分解落实到具体合约，指导后续的招标策划和合同签订。

• 供方寻源前置：基于确定的目标成本和合约规划，对供方资源进行盘点，分析供方结构；针对资源缺口提前进行供方招募，未雨绸缪，保障工程进度和质量。例如，弘阳就基于供方的行业大数据，与行业标准对标，找出当前供方资源储备不足的情况，再定向补充资源（如图3所示）。

  
  

图3：供方资源测评

• 招标策划前置：基于确定的合约规划，进行招标策划，明确相应的招标事项，如招标方式、预计金额、开始和完成时间等。

前置能够帮助企业更好地实现成本策划，同时也给企业提出了新的要求。成本策划要求企业在管理上逐步实现标准化，也要求企业能够逐步积累数据。

明源云的全新智慧成本3.0解决方案，帮助企业有效推动管理的标准化，也帮助企业逐步积累相关数据，提升前置策划与管理的质量。比较典型的系统功能是，合约规划实现模版库，建造标准利用系统固化，供应商快速网络寻源等。

四

精细管控：全成本过程精细化管理

实现成本过程处处可控

在过程中加强成本管控以避免成本失控，已成为房企对成本管理的共识。但是否只由成本单个部门负责，通过把控合同签订和合同变更，就能做好成本控制呢？从我们观察到的标杆房企实践来看，显然不是。标杆房企已经基于经营视角，建立全员、全过程和全动态的成本管控体系。

全过程、全动态的管控，是指通过对目标成本的合理分解（合约规划、采购、合同），实现成本执行过程的有效控制，其包含的核心环节如下：

1，控目标成本

在现有的管理框架下（组织、流程），基于经营目标，通过多部门配合，合理控制成本结构，结合客户敏感点进行成本投放，制定出合理的目标成本。

2，控采购过程

基于合约规划的采购控制，做到“无规划、不采购”。在采购招标过程中，合约规划对采购计划、标底价、回标价和定标价进行相应强度的控制，保证不偏离合约和目标。例如，某房企就要求标底价审批时必须低于合约规划金额，否则先要调整合约规划金额，才能审批通过标底价。

3，控合同签订

基于成本科目和合约规划的成本、合约双管控，分为超科目规划金额控制和超合约规划金额控制，当合同金额超金额控制时，必须调整相应的合约规划才可以进行签约，做到“无规划、不签约”。

4，控动态成本

动态成本管控，主要是做好动态成本的PDCA闭环管理，并兼顾好过程中的难点控制。

首先，明确动态成本管控规则，即标杆企业一般会建立的一个动态成本预警网，这代表公司对项目动态成本进行控制的目标；

其次，在过程中对动态成本影响最大的合同签约和合同变更进行控制；

最后，每月进行一次成本月度回顾，一方面掌握现状、监控动态成本，同时也预测未来成本的发生趋势，做好必要的调整或纠偏措施。系统提供相应的动态成本监控功能，实时监控动态成本偏差率、变更率等情况。

5，控付款

对于付款，基于合同付款计划、产值申报、发票和资金情况做好合理安排，加强资金支出管控，保障资金有效周转。

图4是明源智慧成本解决方案中的全成本过程管控模型，通过事前预测、事中管控和事后复盘，房企可实现项目从客研到复盘的全周期成本管控，实现成本管理“精细化”。比较典型的系统功能是，目标成本分解为合约规划，合约规划指导招标管理及合同管理，变更、签证的实时采集，动态成本的监控及回顾等。

图4：全成本过程精细化管理模型

五

内外互联：供需双方在供应链

各环节充分合作协同，提升效率

未来，行业竞争将不再单纯地是企业自身的竞争，而是会转变为供应链的竞争，转变为各自合作的供应商数量、资质、结构和合作深度的整体竞争。事实上，部分房企早已行动，将供应商平等地视为项目价值链上的不同部门，加强彼此间的业务协同，全面提升工作效率。

在供应链环节上，供需双方的协同场景主要体现在四个方面（如图5所示）：供方招募协同、招标协同、材料协同和合同履约协同。比较典型的系统功能是，云采购实现大数据寻源，采购门户实现供方自主注册及在线招投标，移动工程协同平台实现订单协同及合同履约协同。

图5：供应链协同模式

1，供方招募协同

开发商主动在线发布招募要求，供应商在线报名；开发商也可以通过大数据寻源，主动搜索符合要求的供应商，将其入库；供应商还可以在开发商的采购门户自主注册，提供公司资料，加入开发商的供应商库。

2，招标协同

以雅居乐为例，其在2015年就搭建了招标采购门户，建立与供应商深度协同的招标采购模式。要求所有供应商必须在采购门户上注册后才可以报名招标，且标书下载、答疑、回标和澄清等招标行为都为在线进行。

3，材料协同

在施工现场，由于有施工方、甲方材料员、甲方工程人员和材料公司等多方参与，因而经常存在材料订单是否下单不知晓、有无生产供货不清楚、验收结算账目混乱等现象。

实践中，保利也上线“集采下单平台”，由施工单位在线发起材料申请，材料供应商在线接单、发货和上传签字版验收单提验收申请，项目部在线审核。施工方、材料供应商和地产项目部在线查阅材料进度，及时提醒，再也不担心忘记下单、遗漏资料等问题。

4，合同履约协同

目标成本失控的很重要原因之一，就是是设计变更、现场签证失控，这也是成本管理的“最后一公里”。常见现象是单据多上报不及时、审批流程长且反复扯皮、资料遗漏难核实等。而保利的创新实践，则优化了变更、签证流程，创新地将变更和签证在线化（如图6所示），通过移动工程协同平台实现合同履约的在线化。

图6：变更、签证上线通知

六

数据赋能：企业、行业和社会数据

通过智能算法赋能场景，优化成本

大数据辅助决策是很多企业梦寐以求的状态，房地产成本管理也期望通过数据来赋能业务、优化成本，使得成本更优、更合理。明源智慧成本解决方案提供的多种“大数据”包括企业内部数据、行业数据以及社会数据，助力房企提升决策能力。

• 企业大数据：包括供方大数据、价格大数据、招投标数据、履约大数据和成本数据库等。同时，明源融合行业、政府和第三方开放数据，建立供方档案画像，丰富企业内部供方数据，形成更全面的供方评估信息。

• 行业大数据：明源云采购平台提供行业大数据，内容涵盖供方、材料、价格、工程和质量等。

• 社会大数据：主要是国家公布的信用大数据、造价大数据和质量大数据等。

结语

综上所述，在地产进入白银时代，利润逐步下滑的严峻形势下，明源智慧成本3.0解决方案将帮助房企打造基于项目全价值链的供应链成本管理体系，实现全成本策划前置增效益、全过程精细管理控成本、供应链在线协同提效率、大数据赋能场景优成本的核心价值。

同时，我们也致力于帮助房企在成本管理方面做好“数字化”转型，实现管理数据化、业务在线化和场景智能化，助推房企进入“数据”驱动的“智慧成本”时代。